ЮРИДИЧЕСКИЙ КАЗУС. Что делать с безхозными сетями «Водоканала»?

В конце прошлого года «Берёзовский рабочий» в нескольких номерах писал о конфликте жителей одного дома в частном секторе Лесозаводского поселка с «Водоканалом». Напомним, в доме на Мира, 57, произошла авария на водопроводе. «Водоканал», отключив собственников от магистрали, предложил хозяевам отремонтировать аварийный участок сети за свой счет, поскольку она не числилась на его балансе и считалась предприятием бесхозной. Хусаиновы отказались делать дорогой ремонт на «чужой территории»: для этого пришлось бы тянуть трубу от магистрали под дорогой, которая является собственностью муниципалитета.

Началось разбирательство, которое зашло в тупик: технической документации и акта разграничения не оказалось ни у одной из сторон.

Муниципальная компания заняла принципиальную позицию, цитируя закон как Библию: по договору публичной оферты она лишь несет ответственность за качество услуги на границе раздела инженерных систем в соответствии с актом об определении границы раздела внутридомовых и централизованных сетей. При отсутствии такого документа граница устанавливается по месту врезки потребителя в сети общего пользования.

Хусаинов написал заявления в администрацию города и прокуратуру. «Берёзовский рабочий», которому о конфликте рассказала дочь хозяев дома, оставшегося на месяц без воды, тоже сделал запросы в мэрию и надзорный орган. От местной власти мы получили внятный комментарий, который опубликовали в ноябре в одном из указанных выше материалов. Прокуратура же тогда отделалась сухой отпиской, сообщив, что на момент проверки нарушений не обнаружено (когда хозяин устранил аварию и воду в дом №57 под давлением администрации «Водоканал» все-таки дал – прим. ред.).

Парадоксальность ситуации, на которую указывали знакомые редакции юристы, правоохранители тогда нам так и не разъяснили. А противоречий было много. Несмотря на то что муниципалитет не передал «Водоканалу» на баланс сети, поставщик использовал их для передачи ресурса и брал с потребителей плату за эту услугу. Подключение было 40 лет назад – насколько корректно применять новые правила к «старому вводу»? Знатоки предложили включить в перечень нестыковок также пункт из 354 правил, который считает внутридомовыми только те сети, которые расположены в пределах земельного участка под жилым домом.

И для бесхоза есть порядок

Этот случай не уникальный – бесхозных сетей в частном секторе много. Чтобы расставить все точки над i и понять, как на эту спорную ситуацию смотрит Фемида, редакция «Берёзовского рабочего» в начале нового года снова сделала запрос в прокуратуру, попросив надзорное ведомство разъяснить права и обязанности каждой из сторон.

Старший помощник прокурора Евгения ШЕВЦОВА прокомментировала ситуацию так:

– Обычно, когда граждане из частного сектора утверждают, что те или другие сети бесхозные, я всегда говорю им, что это еще нужно установить: есть определенный порядок признания объекта бесхозяйным. В соответствии с Гражданским кодексом, бесхозяйная вещь – это вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо он от нее отказался.

416-й федеральный закон, регулирующий водоснабжение и водоотведение, говорит, что в случае выявления бесхозных сетей, их эксплуатация осуществляется гарантирующим поставщиком со дня подписания передаточного акта органом местного самоуправления и до признания на объект права собственности или принятия его во владение собственником.

Почему-то все думают, что все сети в городе «Водоканала». Это не так – нужно смотреть документы. Если авария произошла в зоне эксплуатации «Водоканала», организация обязана устранить аварию на сетях, которые она содержит. Если сеть находится на участках, о которых и сами граждане не подозревали (а такое тоже бывает: купили дом без схемы водопровода или прокладывали сети очень давно, и документов нет), то в случае аварии «Водоканал» обязан ее устранить, но взять сеть на баланс он не может, пока администрация не проведет процедуру признания объекта бесхозным, и он не появится в реестре бесхозяйных объектов.

В данной ситуации «Водоканал» действовал правильно. У предприятия есть реестр объектов, которые ему передал муниципалитет. Обслуживать то, что ему не передано, он не может. Как показывает практика, в городе каждый год выявляется несколько бесхозных сетей, которые ставятся на кадастровый учет. Но это процедура долгая, на нее уходит в среднем год. Пока идет процесс, муниципалитет передает сети во временное пользование «Водоканалу». Должен быть какой-то документ, который подтверждает факт передачи: «Водоканал» не может работать на бесхозе, у которого могут неожиданно найтись хозяева. А такие случаи бывают.

– Бесхоз ведь вкладывается в тариф?

– Если он передан по документам. А не просто тот, о котором сказали: содержите. Таких случаев в городе много. Это в частности выясняется, когда делается ремонт на сетях и обнаруживается чья-то врезка.

– Как в таких случаях жителям поступать правильно с точки зрения закона?

– Чтобы подобная ситуация не повторилась, жителям частного сектора не стоит ждать, когда авария произойдет снова. Нужно разобраться, что у вас за сети и кто их содержит. Постановкой на кадастр и составлением реестра бесхозных сетей занимается муниципалитет. Если вы считаете, что сети не ваши, вы их не строили, нужно прийти в администрацию и написать заявление просьбой рассмотреть вопрос о постановке объекта на учет. Этим займется Комитет по управлению имуществом. Процедура, как я уже сказала, длительная и зависит не только от администрации, но и Росреестра. Она предполагает период ожидания, за который может заявиться кто-то из собственников. Когда будут ставить на учет, определят границы эксплуатационной ответственности.

Есть другой путь – через суд, который установит бесхоз ли это, чтобы потом можно было передать его муниципалитету и содержать сеть нормально.

– Ставить бесхозные сети на учет затратно?

К вопросу о бесхозяйных инженерных сетях

Бесхозяйные сети инженерно-технического обеспечения (инженерные сети, системы или коммуникации), необходимые для тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения и вентиляции, представляют определенную проблему для управляющих организаций, поскольку не всегда бывает понятно, кто и на какие средства обязан осуществлять их содержание.

Сегодня мы поговорим о распределении обязанностей и ответственности по обслуживанию таких сетей.

Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйной признается вещь, не имеющая собственника, когда собственник неизвестен или отказался от права собственности на эту вещь. Бесхозяйными инженерными сетями называют сети, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

Первоочередная задача для решения проблем, связанных с содержанием инженерных сетей — определить, имеется ли у них собственник, каковы границы собственности на сети, как определена в договоре управления МКД граница эксплуатационной ответственности, кто и за какой счёт содержит данные сети и где находится точка поставки коммунальных ресурсов.

Общая информация

Если собственник не был определён, и инженерная сеть признаётся бесхозяйной, то порядок дальнейших действий таков: сеть передаётся в муниципальную собственность, в свою очередь орган местного самоуправления определяет РСО, которая будет отвечать за выявленную инженерную сеть.До приёмки бесхозяйной сети в муниципальную собственность аварийные ситуации разрешаются за счёт муниципального бюджета.

В спорном случае, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке, а это случается, когда наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества, РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утверждённому собственниками помещений в МКД. В обязанность УК входит — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счёт РСО.

Федеральная служба по тарифам должна включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери на данном спорном участке сети и ремонтные работы осуществляются за счёт УК пропорционально фактическому потреблению.

Причины появления бесхозяйных инженерных сетей

Бесхозяйными чаще всего оказываются инженерные сети следующих объектов:

• государственных предприятий, преобразованных в 90-е годы ХХ века в акционерные общества, которые не были внесены в реестры федерального и государственного имущества и соответственно не переданы в установленном порядке в муниципальную собственность;
• предприятий, признанных банкротами;
• частного сектора жилой застройки;
• вновь построенных объектов жилищного фонда, которые не были оформлены и переданы эксплуатирующим организациям заказчиками строительства.

Инженерная сеть водоснабжения

Если речь идёт о водоснабжении и водоотведении, то, согласно ч.5 ст.8 № 416-ФЗ, при выявлении бесхозяйной инженерной сети (в их число входят водопроводные и канализационные сети), за эксплуатацию таких объектов отвечают РСО (в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения или в случае, если гарантирующая организация не определена в соответствии со статьей 12 указанного ФЗ), со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанной инженерной сети.

Эта ответственность ложится на РСО до признания на данные бесхозяйные инженерные сети права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение собственником, который ранее их оставил. При этом расходы РСО на эксплуатацию бесхозяйной инженерной сети учитываются Федеральной службой по тарифам (ч.6 ст.8 № 416-ФЗ).

Тепловая инженерная сеть

В соответствии с ч.6 ст.15 № 190-ФЗ при выявлении бесхозяйных тепловых сетей орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента их выявления должен определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозяйными. Федеральная служба по тарифам обязана включить затраты на обслуживание выявленных бесхозяйных тепловых сетей в тарифы РСО на последующий период регулирования.

Инженерные сети электроснабжения

За содержание бесхозяйных инженерных сетей электроснабжения несут ответственность организации, которые осуществляют эксплуатацию объектов электроэнергетики. При этом в полном объёме учитываются экономически обоснованные расходы, связанные с эксплуатацией таких объектов (ч.4 ст.28 № 35-ФЗ).

Инженерные сети газоснабжения

Так как в настоящее время действующим законодательством не установлены нормы содержания бесхозяйных инженерных сетей газоснабжения, то, учитывая обязанность РСО подавать газ надлежащего качества, возможно применение позиции, согласно которой содержание таких инженерных сетей осуществляют лица, эксплуатирующие бесхозяйные объекты в целях предпринимательской деятельности.

Судебная практика

О том, что проблема бесхозяйных инженерных сетей всегда актуальна, свидетельствует обильная судебная практика.

Прокурорская проверка, связанная с вопросом о бесхозяйности инженерных сетей, выявила в деятельности органа местного самоуправления нарушения требований законодательства в сфере ЖКХ: ею не предпринимались меры по постановке тепловой сети на учёт в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества. Поэтому суд принял решение о возложении на орган местного самоуправления обязанности определить РСО и обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке на учёт бесхозяйной инженерной сети (Апелляционное определение Астраханского областного суда от 02.09.2015 по делу N 33-3064/2015).

В суд поступил иск от ТСЖ о признании незаконным бездействия администрации города, которая отказалась от признания права муниципальной собственности на бесхозяйную тепловую инженерную сеть.ТСЖ утверждало, что, так как данная инженерная сеть расположена за границей внутридомовых сетей и вне земельного участка, занимаемого МКД, то она не может считаться общедомовым имуществом. Суд требование не удовлетворил, поскольку сети трубопроводов находятся во владении и пользовании ТСЖ и к бесхозяйному имуществу не относятся (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.04.2016 N Ф01-1295/2016 по делу N А43-7539/2015).

РСО через суд требовала, чтобы орган местного самоуправления принял на учёт бесхозяйную тепловую инженерную сеть. РСО полагала, что транзитные участки инженерных сетей, которые проходят в подвалах жилых домов, являются бесхозяйным имуществом, поэтому орган местного самоуправления обязан принять их на учёт. Суд требование РСО удовлетворил, поскольку спорные участки трубопроводов ей вместе с инженерными сетями не передавались, в государственном реестре сведения о правах на спорные участки трубопроводов отсутствуют. Именно поэтому суд посчитал спорные участки трубопроводов бесхозяйными (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2016 N Ф09-10599/15 по делу N А50-5612/2015).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Бесхозяйные (брошенные) инженерные сети: откуда они берутся и как решать проблему?

Проблема бесхозяйных сетей в последнее время стоит все более остро с связи с многочисленными авариями на инженерных коммуникациях. Ситуация, при которой протяженные объекты внешних сетей никто не обслуживает – является опасной как для коммунальной инфраструктуры, в целом, так и для жителей (или даже горожан), в частности.

Откуда берутся бесхозяйные сети

Под бесхозяйными сетями мы понимаем внешние сети инженерно-технического обеспечения, которые используются для поставки в многоквартирный дом коммунального ресурса (холодной и горячей воды, тепла, электроэнергии и отведения сточных вод).

Чаще всего бесхозяйные сети образуются по причине неумной градостроительной политики. Если мы говорим про старые (или неновые) дома (скажем, построенные до начала 2000х годов), то проблема с бесхозом перед ними стоит не особо остро: граница по внешним сетям определяется по наружной стене дома. Единственный риск для таких объектов – транзитные сети.

Транзитные сети – наследие советского городского строительства, когда все вокруг было общее и в то же время ничье. Понятие сервитутов отсутствовало, а поэтому строители руководствовались принципом «прямая есть кратчайшее расстояние между двумя точками». Исходя из этого постулата инженерные сети в объекты капитального строительства иногда прокладывались через сторонние подвалы и земельные участки. В ряде домов транзитные сети не закреплены за отдельными владельцами до настоящего времени.

Если говорить про новые дома, то есть те дома, которые строились в последние 20 лет, то ситуация с бесхозом отличается в разных регионах и завязана на особенности муниципальной градостроительной политики.

Если регион богатый, то обычно муниципалитет берет на свой баланс все внешние сети в отношении многоквартирных домов. Но большинство российских регионов не могут считаться богатыми, а поэтому муниципалитет старается экономить на всем, включая и обслуживание инженерных сетей.
Градостроительная политика в таких регионах строится следующим образом. Муниципалитет выделяет застройщику определенный участок под комплексную застройку территории (например, множества многоквартирных домов).

В соответ. с пп. 4 п. 1 ст. 16 закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся организация в границах муниципального, городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.

В лучшем случае муниципалитет тянет коммуникации до границы земельного участка, который отводится под застройку территории застройщиком. Затем застройщик делает самостоятельные подключения каждого из многоквартирных домов внутри данного участка, а муниципальные власти полностью самоустраняются.

Затем, когда застройщик построит объект, то инженерные сети в границах земельного участка дома он закрепляет в виде общего имущества за управляющей компанией от застройщика (которую он выбирает сам через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

После чего обычно эта же управляющая организация «выбирается» жителями не как назначенная, а как «выбранная» и управляет домом и всеми внешними сетями, которые застройщик повесил на дом. Жители об этом ничего не знают до тех пор, пока в доме не будет создано ТСЖ.

Почему так происходит. Дело в том, что в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (от 28.10.2014 № 1110) есть норма о том, что к грубым нарушениям лицензионных требований относятся незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация начнет артачиться с ресурсником по поводу внешних сетей, то ресурсник пожалуется на нее в жилищную инспекцию и при повторном нарушении управляющая организация потеряет или отдельный дом или весь бизнес. У управляющих организаций нет инструментов и возможностей сопротивляться ресурснику, поэтому они берут дома в управление как есть, со всеми плетями внешних сетей.

Естественно, жители оплачивают содержание внешних сетей из своего кармана: по тепловым сетям за каждый их метр оплачиваются тепловые потери доставки тепловой энергии. Платятся потери по электрической энергии (где точка подключения обычно в трансформаторной подстанции, а не во вводно-распределительном устройстве дома). Жители оплачивают прочистку канализации по внешним сетям отведения сточных вод.

Однако все это – не самый худший сценарий. Самый худший сценарий наступает тогда, когда муниципалитет отказывается тянуть сети даже до границы земельного участка, который он выделяет под застройку. Например, по одному из моих домов на баланс жителей было повешено 6 километров водяных и канализационных сетей. Точка подключения располагалась на противоположной дому части города, проходила вдоль и под федеральной трассой «Москва-Челябинск». Аналогичная ситуация была и по тепловым сетям, а по уличному освещению на один дом было запитано освещение еще четырех, включая 2 детских сада. Такие технические условия на подключение согласовал застройщик, а город закрыл на это глаза.

В этом негативном сценарии речь и близко не идет про то, что точка подключения находится в границах земельного участка дома. Такое отношение к коммунальной инфраструктуре – это бомба замедленного действия в механизм ЖКХ. И по опыту разных городов, по общению с коллегами, мы видим, что описанная ситуация не является каким-то исключением из правил, это практика становится все более распространенной.

Что делать с бесхозяйными сетями

Идеальная схема решения проблемы с бесхозом описана в ст. 225 ГК РФ. В соответ. с п. 3 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Затем, в соответ. с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности.

В соответ. с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжеии», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования. Однако описанная в законе схема прекрасна тем, что ни разу не выполняется муниципалитетом и не работает.

Решаем проблему бесхоза самостоятельно

Проблема в том, что муниципалитет отказывается признавать внешние сети бесхозом. И заявляет, что данные сети являются либо общим имуществом в силу положений ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, либо имуществом застройщика, построившего внешние сети (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Поэтому решение проблемы с бесхозяйными сетями должно идти в два этапа:
1.На этапе преддоговорного спора с ресурсником в порядке ст. 445 и 446 ГК РФ в арбитражном суде необходимо определить границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по коммунальному ресурсу соответствующего вида по стене здания. Таким образом, у нас появится решение суда, где будет написано, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников.

2.Затем, при наличии решения суда о том, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников, необходимо обращаться в орган местного самоуправления с требованием закрепления бесхоза за ресурсниками, а если администрация отказывается, то нужно в порядке КАС РФ подавать иск о признании действий уполномоченного органа незаконными и понуждать власти совершить действия, предусмотренные ст. 225 ГК РФ.

К сожалению, муниципальные власти не демонстрируют признаков понимания бережного обращения с коммунальной инфраструктурной. А отношение в обслуживании, основанное на принципе «Кто угодно, только не мы», будет провоцировать аварии и коммунальный коллапс на внешних сетях.