Личный опыт.
Купил квартиру в Черногории. Что в итоге?

Решение купить небольшую квартиру в Черногории возникло спонтанно: на глаза попались графики изменения цен на недвижимость в этом государстве за последние полтора десятилетия, которые, как мне показалось, достигли дна. У меня был небольшой капитал, так почему бы не вложить деньги в серьезно подешевевшее жилье в одной из европейских стран? Решением этого вопроса я и стал заниматься.

Причины покупки

На самом деле, снизившиеся цены на квартиры в этой стране ― это основная, но далеко не единственная причина покупки жилья в Черногории.

У меня семья, жена и пятилетний сын, мы постоянно проживаем в Ярославле, где, как вы понимаете, не совсем комфортные условия для отдыха летом. Хочется моря, больше солнца и комфортного проживания, желательно в собственной квартире. И если с последним в Ярославле проблем нет, то природные условия не удовлетворяют нашим желаниям.

Но оплата турпутевок на все лето по немаленьким ценам и сомнительный сервис на наших курортах слегка напрягают. А вот приобретение жилья на берегу Адриатики с мягким климатом, горами и морем за несколько десятков тысяч евро и возможность проживания в нем несколько месяцев в году, как мне казалось, стало бы неплохой альтернативой.

Сейчас кажется, что цены на недвижимость в этой стране продолжат падение, но у меня на этот счет другое мнение. Да, покупатели из России уже менее охотно вкладывают деньги в Черногорию, по крайней мере, на данном этапе: охлаждение отношений между нашими странами, слабый рубль, религиозный конфликт в этой стране, членство в НАТО многих не то что отпугивает, но заставляет осторожничать.

В то же время к покупке квартир всё большее внимание проявляют турки и жители Западной Европы, а в перспективе, здесь ждут возвращения наших покупателей, что обеспечит резкий подъем цен. То есть, приобретение жилья в Черногории ― это неплохие инвестиции, плюс к этому вы получаете ВНЖ, что не даст вам возможность путешествовать по ЕС без виз, но зато вы сможете находиться на территории страны максимально долго. Я не эксперт, это мое субъективное мнение, ваше право согласиться с ним или нет.

Эти причины и подтолкнули меня к покупке жилья в Черногории.

Что искал, как происходил процесс

Я не олигарх и не располагал средствами для покупки недвижимости где‑нибудь в Будванской Ривьере, имел свободные деньги в пределах 50‑60 тыс. евро, которые и намеревался вложить в объект.

Главные условия ― курортный городок, жилье недалеко от моря (не более 1 км), желательно в новостройке. Поиски вел через отечественных и балканских риэлторов. После того, как подобралось достаточно неплохих вариантов, взял путевку и лично посмотрел все предложения.

Моя покупка

Выбрал квартиру в Утехе — небольшом поселке между Баром и Ульцинем. В отличие от Бара, который нельзя считать стопроцентным курортом, так как это еще и крупнейший порт страны, Утеха понравилась мне своими пляжами с чистейшей водой в море.

В собственность я получил двухкомнатную квартиру в шестиэтажном доме на третьем этаже. В распоряжении моей семьи оказались апартаменты площадью 43 кв. м с гостиной, спальней, небольшой кухонькой и достаточно большой ванной комнатой. Не последнюю роль в моем решении купить эти апартаменты сыграл просторный балкон с потрясающим видом на море. Расстояние до моря ― 700 м, что также вполне устроило. Утеха — поселок небольшой, поэтому все необходимое для летнего отдыха рядом.

Стоимость квартиры

Мое жилье стоило 56000 €, услуги риелтора составили 2000 €, налог на передачу права на собственность составил 1680 €. Деньги переводил через банк из России, комиссионные расходы составили 130 €.

Регистрационный сбор составил 280 €. Еще платил за услуги переводчика 70 €, перевод страниц договора обошелся мне в 120 €. Были еще несколько мелких оплат, порядка 50 €, точно не вспомню, как назывались эти сборы. Итого, общая сумма покупки составила чуть более 60000 €.

Расходы на содержание

Мы рассчитывали, что пока сын не пошел в школу, жена будет проживать в Черногории 5‑6 месяцев в году (с мая по октябрь). Я же приезжал лишь периодически, не более чем на неделю, так как дела в России требовали моего присутствия (занимаюсь продажей шин). Также еще раз все вместе мы отдыхали неделю в декабре.

Основные расходы идут только за то, что вы действительно потребляете, что удобно: в наше отсутствие платежки получаются минимальными. Но, например, ежегодный налог на владение недвижимости вам придется платить в любом случае, вне зависимости от того, живете вы там постоянно или лишь время от времени. У нас он равен 230 € в год. Еще из постоянных платежей ― вывоз мусора за 8 € в месяц.

Остальные платежки зависят от уровня потребления. У нас за месяц они выглядяли так: электричество ― 40‑45 €, вода ― 6‑8 €, газ (заправляем газовый балон) ― 5 €.

Качество жизни

Цены здесь не самые низкие в Европе, но и не такие высокие, как на западе континента. Начнем со стоимости продуктов в магазине. Покупка хлеба обойдется в 0,5‑1 €, сосисок от 3 до 5 €, бутылки воды от 0,3 до 0,5 €. Если вы захотите купить литр молока, то заплатите не более 0,9 €, за десяток яиц отдадите менее 1,5 €, а за килограмм мяса или полуфабрикатов от 4 до 7,5 €. Овощи и фрукты лучше покупать на рынке, цены там такие же, как и в магазинах, но качество выше. Если брать летом помидоры или огурцы, то рассчитывайте расстаться с 0,5‑1,5 € за килограмм, картошку продают не более 0,8 € за кг, а капуста будет стоить не более 0,5 €.

Стоимость похода в бар отличается и зависит от его местоположения и, естественно, от наименования блюд. Но, например, бутылка вина будет стоить не менее 7 €, а пива около 1,5 €, а наш любимый негушский стейк обойдется в 8 € за внушительную порцию.

Черногория ― это главным образом православная страна с достаточно понятным для нас языком и схожим менталитетом. При общении с местными жителями дискомфорта не ощущается, надписи вполне понятны, каких‑то предубеждений или чрезмерного братания с людьми из России нет, что вполне устраивает.

Как я уже говорил, мы планировали, что в основном здесь будет жить моя жена и ребенок, а я буду появляться лишь наездами. Но, к сожалению, по всем известной причине, в этом году нашим планам не суждено было воплотиться, а сын в этом году уже идет в школу. Но я надеюсь, что уже скоро мы сможем каждые каникулы отдыхать на море, живя в своей квартире, а жена с сыном проводить там все лето.

Отопление в Черногории

В преддверии долгой зимы, расскажу про то, как греть свое жилище, если вы оказались в Черногории в несезон.

А дополню рассказ фотографиями нашего первого дома в Баре и его окрестностей. И пусть меня замучает ностальгия по тем дням, когда мы все это увидели впервые)

Кстати, на фото как раз непогода.

Чем топить дом?

Центрального отопления в Черногории нет. Но если повезет, встречаются дома с собственной котельной — тогда вопрос обогрева зимой не будет таким острым, как в остальных случаях.

А он достаточно острый, уж поверьте)

Сильных морозов тут практически не бывает. Но даже при солнечных +15 зимой на улице, дома без обогрева очень холодно. И сыро. А когда +5 и дождь, то тем более.

В Подгорице зимой холоднее, чем на побережье, бывает снег. Еще холоднее — в Цетинье. А на севере бывает до -30.

Есть 2 варианта наиболее часто встречающихся обогрева помещения: дрова и электричество.

Кубометр дров стоит от 40 до 60 евро, в зависимости от того, когда и где покупаете. Дешевле всего делать это еще в августе.

Цены на электроэнергию: 0,12 евро за 1 кВт/ч в дневное время и 0,09 евро в ночное (с 23:00 до 7:00) и по выходным.

Что лучше и дешевле?

Тепло в доме зависит и от фактров, на которые вы никак не повлияете:

• качество строительства (толщина стен, утепление, вентиляция, окна и т.д.)
• этаж (приземле хорошо летом, там прохладнее — но зимой наоборот)
• северная/южная сторона.

Самый роскошный вариант — это если в доме есть дровяная печь. Экономично, хорошо греет и на ней можно готовить!

Плюс, вы не зависите от электричества и вам не страшны перебои. Но зависите от дров, их нужно вовремя заготавливать.

Кондиционером достаточно дорого отапливать помещение. Еще дороже — теплыми полами.

В обеих квартирах, в которых мы жили в Черногории, мы грелись обогревателями.

Был у нас и масляный, и инфракрасный, и компактный с вентилятором. Самый мощный — инфракрасный. Это был довольно древний сербский агрегат. Громоздкий, мы называли его «камин», при нагревании был очень на него похож)

Отапливали 2 комнаты и не круглосуточно. Но надо сказать, мы не мерзляки и не стремимся, чтобы дома было жарко.

Счета за свет приходили на сумму 40-50 евро. Это очень немного, бывает в разы дороже.

Купили квартиру в Черногории, теперь думаем: а стоило ли.

Жизнь российского пенсионера чаще всего скучна и обыденна. Нет, есть, конечно же, люди, которые считают, что нянчиться с внуками ― это ярко, круто и весело: можно только радоваться за них. Однако мне кажется, они лукавят.

Нам с супругой, например, было ужасно скучно в свои шестьдесят с небольшим лет и нормальным здоровьем жить для кого‑то, лишая себя тех возможностей, которые имеют те же западные пенсионеры: активно путешествовать, покупать недвижимость за границей, полностью менять свою жизнь. Поэтому решили мы через два года после выхода на пенсию круто изменить часть своей жизни и купить квартиру в другой стране, выбрали Черногорию.

Почему поменяли только часть жизни? Потому что сегодня живем на две страны ― в одной мы примерные отец и мать, дедушка и бабушка, а в другой ― беззаботные лентяи, живущие для себя. Почему Черногория? Потому что там тепло, красиво, тихо и всё по‑доброму. А еще здесь люди близкие по менталитету, русский язык многие понимают, стоимость жизни меньше, чем во многих других странах Европы.

Немного о финансах

Покупка квартиры в Черногории ― дело затратное, для этого надо иметь определенные финансы. Нам повезло, у нас они есть: спасибо хорошей работе, которую имели раньше, хорошей пенсии, которую имеем сейчас и «лишней» квартире в Москве, доставшейся от родителей жены. В общем, поскребли по сусекам и набрали на нормальную недвижимость, которую и купили до пандемии, в 2018 году.

С чего начинали

Искали мы, в первую очередь, уют ― спокойное место без шумных развлечений и с красивой природой. Описали свои предпочтения риэлторам и стали ждать предложений. Мы изначально не собирались заниматься покупкой самостоятельно, потому что не знаем местных законов, языка, рынка недвижимости и вообще, ни-че-го. Открою секрет, но до этого отдыхали в этой стране только один раз ― лет 7–8 назад, и то, всего неделю. Но страна понравилась, а климат и природа впечатлили.

Предложения по недвижимости

Предложений о продаже вилл, апартаментов и квартир было много, на любой вкус и цену. Были дешевые варианты всего за 30–50 тыс. €, были миллионные объекты, но мы искали что‑то среднее, в пределах 100–150 тыс. €. Наша цель: квартира в ЖК, пусть не в новостройке, но в достаточно новом комплексе с уборкой, бассейном, обслуживанием территории.

В конце концов, заключили договор с одним российским риэлтором, который имеет свое представительство в Черногории. Ребята работали профессионально, сделку сопровождали до конца, консультировали, подбирали, показывали.

Сначала недвижимость нам по интернету просматривать давали, подробно все, информацию и фото в избытке предоставляли. Потом, когда «насобирали» особо понравившиеся квартиры, взяли путевку на отдых, приехали, лично все посмотрели и выбрали самый подходящий вариант.

Райское место

Окончательный выбор пал на Рафаиловичи, место идеально нам подошло: спокойное, народу немного, с бухтами, горами, на побережье Адриатики. До Подгорицы ― 40 км, до Будвы ― 3 км. Население ― сербы и черногорцы, англичане, русских немного.

Жилой комплекс современный, квартира вторичная, площадь ― 60 кв. м. В апартаментах ― одна спальня, гостиная с кухней и обеденной зоной, терраса. Квартира полностью укомплектована мебелью, техникой, оборудована системой «теплый пол». Шикарный вид на море понравился. Да, до ближайшего пляжа тоже близко, метров 250, не более.

Во что нам обошлась квартира

Заплатили за недвижимость 122 тыс. €, но были еще дополнительные расходы.

После того, как определились с жильем, внесли задаток ― 5 тыс. €. После этого квартира снимается с продажи на определенный срок (в нашем случае на 2 месяца): это необходимо для улаживания всех формальностей, составления договора и перечисления окончательной суммы.

Наша квартира продавалась срочно, поэтому цена изначально была ниже рыночной, мы еще немного поторговались и скинули 2 тыс. € (недвижимость заявлялась по 124 тыс. €).

Дополнительно к общей сумме платили еще:

• Нотариусу ― 450 €.
• Переводчику ― 120 €.
• Налог на недвижимость ― 2700 €.

Больше никому не платили, даже с агентством продавец рассчитывался. Здесь риэлтерская комиссия продавцом сразу закладывается в цену.

Пандемия спутала все карты

Часть 2018 года и весь 2019 год ни о чем не жалели. Жили на две страны примерно по полгода в каждой. Лето все в Черногории, а также зимовали здесь. Весна и осень в России.

А потом случился коронавирус и начались проблемы. В Черногории карантинные мероприятия вводят очень оперативно, страну закрывают быстро, комендантский час вводят по каждому поводу, поэтому, последний год мы практически не жили в Черногории. Это очень напрягает, ведь за обслуживание ЖК, вывоз мусора все равно приходится платить.

Но мы надеемся. Надеемся, что в этом году ситуация улучшится и мы снова будем жить в своей квартире столько, сколько пожелаем и отдыхать от серой действительности на солнечных пляжах.

Не забудьте подписаться на канал и поставить лайк, чтобы не пропустить новые статьи.

Личный опыт.
Купили квартиру-студию в Черногории. Дешево и комфортно!

Расскажу про свой опыт покупки квартиры в Черногории. Многие считают, что недвижимость здесь не слишком дешевая и начинают сравнивать с другими балканскими странами или государствами восточной Европы. Возможно, что так оно и есть, но не в моем случае — за небольшие деньги я купил уютную студию на берегу моря и теперь несколько раз в году живу в красивом месте на берегу Адриатического моря.

Почему именно здесь

У нас были кое‑какие накопления, которые собирались инвестировать в недвижимость в другой стране. Причем планы были такие — в сезон жить в России и сдавать недвижимость отдыхающим, а в зимний период проживать за границей, вдали от наших холодных зим (мы из Казани). Ограничений по работе у нас нет — я и жена трудимся удаленно, детей нет, планируем позже, то есть, люди мы свободные.

Страну выбирали, исходя из нескольких принципов — чтобы недорого, чтобы страна была не мусульманская и близкая по вере, а климат мягким и море рядом. Обращали внимание на Европу (другие континенты не рассматривали) и остановились на Черногории. До покупки недвижимости отдыхали здесь два раза, нравилось все — море, солнце, люди, еда, пейзажи. Но отдых это одно, а постоянное проживание, даже если недолго — это немного другое, поэтому сначала сомневались, но нас привлекла цена.

Поиски квартиры

Люди мы небогатые, недвижимость искали бюджетного класса. В распоряжении было не более 60 тыс. €, от этого и отталкивались. Квартирку хотели новую, на берегу моря — знакомые крутили у виска, мол, дешевле, чем за 80‑100 тыс. € не найдете. Но у нас получилось. Нам не нужны были большие апартаменты с несколькими комнатами, а вполне бы подошла небольшая студия.

Искали достаточно долго: то стоимость не подходила, то жилье «в разобранном» состоянии предлагали, то море далеко. Через пару месяцев нашли, как нам показалось, неплохой вариант в Тивате, но в последний момент квартиру сняли с продажи. Буквально через неделю подвернулась студия в городке Херцег-Нови и мы вцепились в нее «мертвой хваткой», для нас это был идеальный недорогой вариант.

Какие расходы понесли

Квартира-студия стоила 47500 €, находилась на 3 этаже 3‑этажного нового дома, тип квартиры — студия, площадь 27 кв. м. Обставлена хорошей мебелью. Ну, то есть, заезжай и живи. Фактически ни во что можно не вкладывать, по крайней мере, в первые лет пять. Стоянка есть, правда только открытая. Расположение отличное: море в нескольких минутах ходьбы, до центра 5‑6 минут прогулочным шагом.

При покупке недвижимости в Черногории вносится задаток — 10 % от стоимости квартиры. Мы заплатили 4800 евро. Платить можно только в безналичной форме из российского или черногорского банка, мы перечисляли из России. Налог в 17 % уже входит в стоимость квартиры.

Еще перечислили кадастровый сбор за изменение имени собственника в реестре, нам он обошелся в 238 €. По 230 € нам придется вносить ежегодно за владение недвижимостью, но это не сразу — как рассчитывается этот налог, не совсем понятно, ставка зависит от многих факторов: расположения недвижимости, состояния, близости к морю и т. д.

Также учитывайте, что те, кто собирается сдавать в аренду квартиру или дом должны уплачивать в казну государства налог в размере 9 %. Контроль за этим строгий, так что все оформляйте легально. Мы арендаторами пока не выступали (первый год решили в сезон пожить сами), но планируем, поэтому рассказать что‑то большее пока не можем, разве что позже выложим отдельный пост.

При оформлении сделки платили 180 € нотариусу и 100 € судебному переводчику — он понадобится, если вы не знаете сербский язык и вам надо перевести договор. Он может это сделать в устной форме или в письменной, второй вариант будет стоить дороже. Вроде бы больше никаких расходов не несли.

Как живется в Херцег-Нови

Херцег-Нови — это небольшой по нашим меркам городок с 30‑35 тыс. населения, который находится в живописном месте на берегу Адриатического моря. Ему почти 650 лет, так что посмотреть есть на что: монастыри, крепости, церкви здесь в изобилии. Есть русское кладбище с похороненными генералами и офицерами русской армии, эмигрировавшими из советской России.

Теперь по ценам. Если вы живете вдвоем, не ужинаете каждый день в ресторане и закупаетесь в местных супермаркетах и магазинах, то суммы в 800 € вам должно хватить. Нам хватало. Стоимость продуктов в магазинах меньше, чем в Казани и Москве. В бары и кафе мы тоже периодически захаживали — средние салаты обойдутся в 3‑4 €, мясное блюдо около 10 €, а рыбу-гриль оценивают в килограммах (около 25 €): вы выбираете понравившийся экземпляр, вам его взвешивают и при вас же готовят. Из спиртного везде предлагают вино — от 4 € местного разлива в магазине до 50 € за бутылку французского в ресторане. За коммуналку платим примерно 40‑45 € в месяц.

Языковых проблем как‑то не возникало. Черногорцы говорят на сербском, который при желании всегда можно понять, а поколение старше 45 лет довольно сносно общается на русском. Если желаете услышать родную речь, выбирайтесь на пляж в сезон — там много наших соотечественников.

Несколько советов

• Если вы не миллионер и не готовы заплатить несколько сот тысяч за ускоренное получение гражданства, а также не желаете получать визу, то сможете находиться без проблем на территории страны не более одного месяца (в летний сезон до трех месяцев). Многие выезжают за пределы республики на прокатном авто, например, в Сербию и тут же возвращаются обратно еще на 30 дней. Мы так делали.
• Черногория горная республика, поэтому перед покупкой понравившейся квартиры лучше приехать на место и посмотреть на нее. Особенно обратите внимание на расположение: может получиться так, что заявленные риэлтером 500 метров до моря будут соответствовать действительности, вот только подниматься вам придется все эти полкилометра с пляжа в гору, что не очень приятно, особенно в жару.
• Если приобретаете квартиру в доме с общим бассейном, то вам придется вносить ежемесячную плату в его обслуживание, даже если он абсолютно не нужен.

Черногория красивая и теплая страна с приятным населением и похожей верой, жить здесь одно удовольствие, по крайней мере, нам нравится.