Долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника

Приобретая квартиру и оформляя на нее право собственности, гражданин приобретает и обязанности по оплате счетов за нее. Обязанность по внесению платежей возникает с момента регистрации права в Росреестре. Однако недобросовестный продавец или наследодатель может передать право на имущество с долгами. Рассмотрим, нужно ли платить долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника.

Переходят ли долги

Расходы на содержание квартиры в многоквартирном доме включают следующие платежи:

• который оплачивается вне зависимости от ситуации – за отопление;
• которые взимаются по приборам учета – за воду, канализацию, электроэнергию, газ;
• дополнительные – за интернет, домофон, антенну, кабельное телевидение;
• за капитальный ремонт (если дом не признан аварийным).

Если собственник своевременно не оплачивает счета, то по каждому из этих услуг формируется долг. В зависимости от ситуации, сумма задолженности может быть личным долгом владельца квартиры или передаваться вместе с имуществом новому правообладателю.

по договору дарения

В соответствии со ст. 572 ГК РФ под дарением понимается безвозмездная передача имущества в собственность новому правообладателю. Имущество не может быть обременено какими-либо долгами.

Обязанность по оплате задолженности по коммунальным услугам не может быть включена в договор дарения. Это делает контракт недействительным.

Любая имущественная ответственность в отношении подарка не предусматривается для дарственной.

Таким образом, при дарении квартиры или доли в ней, даритель не может передать одаряемому обязанность по оплате долгов по коммунальным услугам.

Исключение составляют долги за капитальный ремонт. Давая согласие на принятие имущества в дар, одаряемый автоматически принимает долги по взносам на капитальный ремонт.

Рассмотрим, является ли прощение долга дарением. Если покупатель квартиры самостоятельно гасит задолженность прошлого владельца, без уведомления должника, то этот факт не считается дарением.

Одаряемый должен согласиться на получение подарка. В противном случае договор считается недействительным.

Даже при наличии согласия продавца, прощение долга не считается подарком.

по наследству

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в наследственную массу входят не только имущество покойного, но и его долги. Поэтому при наличии долга по коммунальным услугам, в том числе и взносам за капитальный ремонт, обязанность по оплате передается наследнику, который принял наследство.

Ст. 1175 ГК РФ не позволяет принять только имущество. Долги делятся между наследниками солидарно.

Таким образом в качестве должника будет выступать не только наследник, который получил квартиру, но и тот, который принял любое другое имущество неплательщика.

Закон не позволяет отказаться от наследования квартиры, но принять другое имущество.

Пример. После смерти Евдокии Павловны в наследство вступали 2 ее дочери. В качестве наследства выступали 2 квартиры. В одной она проживала на момент гибели вместе со старшей дочерью. В другой жила младшая дочь. Старшая дочка регулярно вносила все платежи по коммунальным услугам. Младшая – злоупотребляла алкоголем и не платила за коммуналку. По завещанию, каждая из них получили по квартире. А долг за коммунальные услуги был поделен в равных долях.

Также закон не предусматривает возможность передать долги, например, за коммунальные услуги, конкретному наследнику. Они делятся между получателями пропорционально долям полученного имущества.

при купле-продажи

Ст. 210 ГК РФ обязывает собственника регулярно вносить платежи. Так как бремя содержания возлагается на него.

Обязанностью по внесению выплат наделяется именно владелец (ст. 153 ЖК РФ). Она не привязана к жилому помещению.

Поэтому в случае продажи квартиры, долги по коммунальным платежам остаются задолженностью продавца. При смене собственника, смена должника не производится.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Они привязаны именно к квартире. Поэтому при смене собственника, гражданин получает и долг по взносам.

Если сумма сформирована за несколько лет, то уполномоченный орган может взыскать с нового собственника долг за последние 3 года. Предыдущие платежи не попадают под срок исковой давности.

Как проверить квартиру перед сделкой

Если бывший собственник не оплатил коммунальные платежи, новый правообладатель вполне может стать должником. Поэтому перед оформлением права собственности необходимо:

1. При сделке купли-продажи. Получить выписку с лицевого счета. Это может сделать только действующий владелец. Чтобы избежать фальсификации информации целесообразно сходить в ним вместе в управляющую компанию.

Важно! При наличии долга за капремонт сведения о долге не подаются в стандартном лицевом счете. Их нужно запросить дополнительно. Поэтому, если в предоставленной информации нет этих данных, нужно запросить отдельно.

Кстати, можно просто посетить управляющую компанию и выяснить долги по адресу. Операторы спрашивают паспорт только в исключительных случаях.

1. При наследовании. При оформлении наследства в первую очередь нужно получить полную информацию обо всех долгах покойного. В противном случае вступление в наследство может обернуться крупными растратами.

В соответствии со ст. 1175 ГК РФ наследник отвечает по долгам покойного только в объеме полученной собственности. При оформлении наследственного имущества получатель платит значительную пошлину. Эта сумма не учитывается из наследства, если сумма долга превышает стоимость собственности покойного.

Для получения информации необходимо просить нотариуса сделать запрос.

Судебная практика

Как показывает судебная практика долг по ЖКХ можно взыскать, если в договоре купли-продажи прямо указана обязанность покупателя закрыть задолженность. Закон позволяет продать квартиру с долгами с согласия покупателя.

Поэтому при оформлении договора необходимо отдельно указать, что продавец не имеет задолженности.

Пример. Гражданка Ю. обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина пояснила, что она купила квартиру. В договоре было прописано, что долгов по коммуналке у старого хозяина нет. Но уже в следующей квитанции она получила счет на сумму более 100 000 р. Долг прошлого владельца был выделен в отдельную сумму. Она обратилась в управляющую компанию, чтобы удалить эту строку из счета. Но со следующего месяца сумма была объединена. В соответствии с квитанцией истица стала числиться должником. Управляющая компания принимала меры по взысканию с нее долга. Женщина обратилась в суд с просьбой об удалении из ее лицевого счета долга прошлого собственника, взыскании штрафа и морального вреда. Суд удовлетворил требования частично. Долг бывшего владельца был удален. Но сумма компенсации значительно снижена. Решение № 2-1525/2017 2-1525/2017

Закон предусматривает ситуации, когда новый собственник обязан оплатить долги за предыдущего владельца. Поэтому при приобретении объекта в наследство или по договору купли-продажи необходимо уделить внимание проверке сведений о долгах. В случае, если гражданин стал владельцем имущества с крупным долгом, то необходимо обратиться в суд. Перед инициацией процесса целесообразно получить консультацию специалиста по жилищному праву. Дежурный юрист нашего сайта проведет бесплатную консультацию в любое удобное для вас время.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Содержание статьи

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

• плата за содержание общего имущества в доме — оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
• взносы за капитальный ремонт;
• оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Обратите внимание!

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обратите внимание!

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;
2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом. Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

Обратите внимание!

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры. Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:

1. Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
2. Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Обратите внимание!

Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.

Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.

Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?

Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?

Ответ на вопрос о переходе долгов за жилищно-коммунальные услуги к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В части 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, с учетом правила установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме).

Между тем, в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Из вышеуказанного следует, что долги за предыдущего собственника переходят к новому собственнику жилья только в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.

© Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Чувашской Республике — Чувашии , 2021

Разработка и продвижение сайта – FMF

Почтовый адрес:
428018, г. Чебоксары, Московский пр., 3Д