Вправе ли УК требовать оплату отопления, если никакого договора не заключено?
Здравствуйте уважаемые юристы.Не знаю правильно ли я определил категорию права . Значит ситуация такая.Управляющая компания или ещё кто точно не знаю. В общем заломили цену на отопление выше некуда. Прошлый сезон.Принуждают покупать,требуют оплату, набегает пеня. Я покупать по такой цене отопление не собираюсь, дорого .С ценой не согласен .Естественно ничего не платил за отопление за весь отопительный сезон. Я его не заказывал. Включили никто не спрашивал.Просто пропечатывают цену в квитанциях и требуют оплату.Якобы у вас задолженность платите мол. Договора или какого то соглашения на такую цену не подписывал . Вопрос : в праве ли управляющая компания требовать с меня покупку отопления (оплату)а также уплату ещё и пени за весь отопительный сезон если никаких договоров у меня с ней нет? Обязательств никаких не подписывал . По такой цене покупать не обещал.На таких условиях они могут поставить вообще любую цену и предъявить гражданину что должен и требовать оплату.А сейчас цена ещё дороже будет.И обязан ли я покупать отопление (платить) если не согласен с ценой ?
Ответы юристов ( 2 )
Вы конечно можете быть не согласны с ценой, но такой тариф устанавливается для теплоснабжающей организации (от которой в свою очередь управляющая компания или ТСЖ поставляют вам тепловую энергию для отопления) вашей региональной службой по тарифам. В силу ст. 153, ч. 7 ст. 155 ЖК РФ отсутствие заключенного договора не освобождает собственника жилого помещения от оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Так что получается что я обязан платить по любой цене которую мне проставят что ли? Должно быть какое то соглашение на цену я считаю.
Оплата коммунальных услуг
Мы получили ключи у строительной компании от новой квартиры в декабре месяце 2020 г., тут же нас заставили подписать договор с управляющей компанией, в апреле 2021 управляющая компания выставила счет в котором значилась сумма за отопление 90 кв.м. квартиры 11720.66 коп., (5,502 гкал) в итоге сумма квитанции привысила мои доходы на 2000 рублей, на мой вопрос управляющая компания объяснила что это отопление за 3 месяца, что она имеет на это право, и что они только заключили договор с тепловыми сетями, поэтому выставили сумму за все предыдущие месяцы, имеет ли право управляющая компания поступать таки образом, если мы еще даже не живем в этой квартире, так как там еще нужно делать отделку квартира куплена от отделки у застройщика.
ответы на вопрос:
Если Вы заключили договор, то обязаны его исполнять — ГК РФ. ГК РФ Статья 309. Общие положения и т.д.
Платить за время до получения Вами квартиры (акт приемки-передачи) Вы не обязаны, далее — обязаны.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Вы можете потребовать уменьшения платы и прочее, отказ — обжаловать в Роспотребнадзор и в суд, но пока не вижу чётких оснований.
Когда был подписан акт приема передачи квартиры? Только эта дата имеет значение, согласно пункту 6 части 2 ст 153 ЖК
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
Если акт подписан ранее чем вы получили ключи требования УК правомерны, если вы подписали акт приема передачи вместе с передачей ключей то ваша обязанность по внесению платы начинается ТОЛЬКО с момента подписания акта приема передачи квартиры, поэтому смотрите по датам, в случае если у вас 1 вариант который я описал выше, передайте претензию УК с требованием перерасчета коммунальных услуг, если они откажутся то подавайте исковое заявление о перерасчете, либо просто откажитесь платить и ждите суда в котором как ответчик в отзыве сошлетесь ан ст 153 ЖК.
Из положений ст. ст. 31 и 153 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения и проживающие в данном жилом помещении члены его семьи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, предусмотренном федеральным законом, или органом местного самоуправления в случае наделения его отдельными государственными полномочиями (части 1, 2 статьи 157 ЖК РФ).
Согласно пункту 80 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила), учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета.
Также пунктом 20 (1) Правил установлено, что размер платы за коммунальную услугу по отоплению, оборудованном индивидуальным (квартирным) прибором учета тепловой энергии в многоквартирном доме, устанавливается по определенной форме с учетом показаний индивидуального прибора учета тепловой энергии.
Принимая во внимание вышеуказанные статьи, рекомендую обратиться в адрес организации с претензией о перерасчете.
Об отоплении нежилых помещений в многоквартирном доме. Ликбез от ВС
С одной стороны быть владельцем нежилого помещения в МКД немного проще чем в нежилом здании, ибо отношения как с соседями, так и с РСО и ИКУ (УК, ТСЖ, ТСН и т.д.) более-менее урегулированы.
С другой стороны, эта урегулированность иногда приводит к несколько несправедливой ситуации, поскольку если часть помещений в МКД имеет одни характеристики, а часть другие, мы потенциально закладываем риск того, что одна норма для всех будет кого-то дискриминировать.
Примером может служить с многострадальное отопление помещений в МКД вообще и нежилых помещений в частности.
Законодательство в 2019 году после ряда замечаний КС РФ и ВС РФ изменилось и стало учитывать индивидуальные характеристики помещений (отапливаемое или нет, есть приборы отопления или нет, есть ли приборы учета или нет).
Но, во-первых, до 2019 года сложилось довольно много отношений по поставке тепловой энергии в помещения МКД, во-вторых, современное законодательство тоже не до конца урегулировало вопрос.
Нахождением правильного и справедливого механизма определения платы за отопление опять стал заниматься ВС РФ в серии дел, за что ему большое спасибо.
Первое дело, рассмотрение которого завершено — А53-39337/2017.
Суть его проста, владелец нежилого помещения, которое было отапливаемым, совершил действия по его переустройству путем снятия отопительных приборов и подключению к индивидуальному источнику тепла (газовой котельной).
Суд первой инстанции на основании Правил 354 удовлетворил иск ТСЖ о взыскании платы за отопление, апелляционный и кассационный суд это решение не поддержали в удовлетворении иска отказали.
Исковой период 01.03.2015 по 15.04.2017 (нужно отметить за этот период появилась позиция ВС РФ об отоплении от стояков и транзитных сетей теплоснабжения и изменились правила определения контрагента и размера платы за отопление в нежилом помещении МКД).
Об этом говорит и верховный суд, немного расширительно, но справедливо толкуя Правила 354 в редакции до 2019 года:
«Изменениями, внесенными с 01.01.2017 постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354, предусмотрено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (пункт 6 Правил № 354). Вместе с тем организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, сохранила право требовать с собственников нежилых помещений стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды (пункт 40 Правил № 354).
В связи с этим товарищество, выбранное собственниками для управления МКД в декабре 2014 года и заключившее в феврале 2015 года договор теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией для предоставления коммунальной услуги теплоснабжения собственникам жилых и нежилых помещений, вопреки выводам судов апелляционной инстанции и округа вправе требовать оплаты стоимости услуги отопления до 01.01.2017 в полном объеме, а после 01.01.2017 – как минимум в объеме, приходящемся на общедомовые нужды.»
То есть, несмотря на современную редакцию Правил 354 (по ней да и по старой редакции и общедомовое и индивидуальное отопление выставляет РСО), ВС РФ полагает, что отопление в части общедомового потребления, оплачивается ИКУ. Формально юридически применительно к периодам с января 2017 по декабрь 2018 ВС РФ прав, но не правильнее ли было указать, что вопрос отопления с 2017 года в принципе не вопрос ТСЖ, этот вывод ведь тоже можно обосновать телеологически толкуя Правила 354.
Относительно вопроса о допустимости путем демонтажа системы отопления или при отсутствии отопительных приборов в принципе не платить за отопление решаться должен по мнению ВС РФ по следующему стандарту доказывания.
1. Презюмируется, что любое помещение через которое проходит система отопления в МКД отапливаемое.
2. Презумпция эта опровергаемая, в том числе отсылая к старому определению ВС РФ, собственник помещения без приборов отопления должен доказать полную теплоизоляцию сетей отопления в том числе и стояков. Также если приборы отопления собственник снял, он должен к тому же несмотря на теплоизоляцию доказать, что сделал он это законно. В правилах 354 законодатель делает ремарку на этот счет, что до появления запрета на индивидуальное отопление помещений в МКД снятие приборов отопление законно.
3. Далее верховный суд указывает, что если при выявлении указанных обстоятельств помещение действительно индивидуально тепловую энергию от стояков и транзитных сетей не потребляет, то как минимум общедомовое потребление, приходящееся на него, надо рассчитать.
И расчет этот надо произвести либо с привлечение эксперта, либо применяя по аналогии к периодам до 2019 года действующей на данный момент редакции Правил 354.
17.06.2019 было рассмотрено еще одно дело А60-61074/2017 по этому же вопросу, там Верховный суд обратил внимание на проектную документацию дома, согласно которой за счет теплоотдачи от транзитных труб в нежилом помещении Ответчика осуществляется отопление. То есть фактически ВС уже предрешил исход дела в пользу Истца, хотя как мне кажется есть нюанс с учетом позиции КС РФ по помещениям без отопительных приборов.
24.07.2019 будет рассмотрено третье дело А57-363/2018 (исковой период октября 2016 по апрель 2017 года), которое будет касаться также перехода на индивидуальное отопление.
Нужно ли платить за тепловую энергию при отсутствии договора на поставку тепловой энергии?
Теплоснабжение жилищного фонда является одной из наиболее дорогих услуг, предоставляемых населению. Неудивительно, что количество обращений в суд о возмещении стоимости потребленной тепловой энергии с каждым годом растет. В связи с этим большое значение имеет как законодательное регулирование взаимоотношений между поставщиком и потребителями тепловой энергии, так и формирование единой судебной практики относительно рассмотрения таких дел.
ВСУ в постановлении по делу № 6-582цс15 разъяснил, обязано ли лицо платить за тепловую энергию при отсутствии договора на поставку тепловой энергии.
Обстоятельства дела
Коммунальное предприятие (далее – КП; истец) обратилось в суд с иском к физическому лицу (далее – ответчик) о взыскании стоимости потребленной тепловой энергии, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи отцу ответчика принадлежали нежилые помещения; отец ответчика, не заключив договор на поставку тепловой энергии, фактически получал в течение полугода тепловую энергию за счет КП, которую предприятие подает в централизованную систему отопления жилого дома, где расположены нежилые помещения; к ответчику как к наследнику перешли все обязанности умершего лица, в том числе и относительно возмещения стоимости потребленной тепловой энергии.
Районный суд исковые требования удовлетворил.
Решением апелляционного суда, оставленным без изменений судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено; в удовлетворении иска КП отказано. Суды указали, что отсутствие заключенного договора купли-продажи тепловой энергии, обязательность заключения которого лежит как на потребителе, так и на теплоснабжающей организации, не порождает у сторон гражданских прав и обязанностей, связанных с выполнением такого договора.
Позиция ВСУ
Принимая решение об удовлетворении заявления КП о пересмотре решения суда кассационной инстанции, ВСУ исходил из таких соображений.
Судом было установлено, что нежилые помещения получили статус жилых и были зарегистрированы отцом ответчика как отдельные жилые квартиры.
ВСУ указал на статьи 1212 ГК, 1213 ГКУ, согласно которым лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано возвратить потерпевшему это имущество; приобретатель обязан вернуть потерпевшему безосновательно приобретенное имущество в натуре; в случае невозможности возвратить в натуре потерпевшему безосновательно приобретенное имущество возмещается его стоимость, которая определяется на момент рассмотрения судом дела о возврате имущества.
Проанализировав содержание указанных статей, ВСУ отметил, что положение этих статей не могут применяться к правоотношениям, которые регулируются договором.
ВСУ обратил внимание, что суды апелляционной и кассационной инстанций сделали неправильный вывод об отсутствии между сторонами договорных правоотношений, ссылаясь лишь на отсутствие заключенного договора купли-продажи тепловой энергии, обязательность заключения которого лежит как на потребителе, так и на теплоснабжающей компании, и в связи с этим ошибочно считали, что указанное обстоятельство исключает возможность взыскания с ответчика в пользу КП стоимости полученных отцом ответчика услуг по предоставлению теплоснабжения.
ВСУ пришел к заключению, что в рассматриваемом деле между отцом ответчика и КП сложились фактические договорные отношения, в связи с чем иск о взыскании стоимости потребленной тепловой энергии подлежит удовлетворению.
ВЫВОД:
Рассмотрев дело № 6-582цс15, ВСУ пришел к выводу, что положения статей 1212, 1213 ГКУ не могут применяться к правоотношениям, которые регулируются договором. В то же время, установив, что лицо в определенный период получало предоставленные коммунальным предприятием услуги по поставке тепловой энергии и ответчик по делу является наследником этого лица после его смерти, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в таком случае между физическим лицом и истцом сложились фактические договорные отношения, в связи с чем иск о взыскании стоимости потребленной тепловой энергии подлежит удовлетворению.
