Квартиры в МКД, фактически перешедшие «на индивидуальное отопление», но не узаконившие это в ОМСУ, все равно обязаны платить за центральное отопление

vladek / Depositphotos.com

Переоборудование жилого помещения в МКД путем перехода на индивидуальную систему теплоснабжения без соответствующего разрешения уполномоченных органов не может порождать правовых последствий в виде освобождения собственника помещения от обязанности по оплате услуг теплоснабжения (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 января 2021 г. № Ф06-69976/20).

На это указали суды, пересматривая – по указанию СКЭС ВС РФ – дело об оспаривании предписания жилнадзора: в нем требовалось провести перерасчет оплаты за коммунальную услугу отопления «с учетом всей жилой и нежилой площади».

Проблема образовалась вот из чего – более 20 квартир в доме перешли (фактически) на индивидуальную систему отопления, получали тепло от внутриквартирного газового оборудования, а не от общедомовых отопительных систем. При этом на ОСС было принято решение – «при определении размера платы за отопление в общей отапливаемой площади не учитывать площадь этих, индивидуально отапливаемых, квартир». Поэтому все такие квартиры получали платежку за ЖКУ без строки «отопление», с чем орган ГЖН мириться не стал.

С предписанием о пересчете платы УК не согласилась и оспорила его в суде, причем поначалу – успешно. Суды первых двух инстанций признали предписание незаконным, потому что:

• механизм расчета платы за отопление опирается на решение ОСС, которое не оспорено и не признано недействительным,
• изложенные в оспариваемом предписании требования (мероприятия) не являются конкретными, в связи с чем предписание не может быть признано исполнимым.

Суд округа, напротив, согласился с доводами органа ГЖН и признал предписание законным, потому что закон не разрешает переходить квартире в МКД с центральным теплоснабжением на иной вид индивидуального отопления, а согласно п. 40 Правил предоставления комуслуг плата за услугу по отоплению вносится потребителем этой услуги совокупно без разделения на плату за «внутриквартирное» и «общедомовое» потребление указанной услуги. Следовательно, владельцы индивидуально отапливаемых квартир должны были уплатить и за тепло на общедомовые нужды (обогрев коридоров, общие потери и т.п.), и за то тепло, которое «причиталось» на их внутриквартирное отопление согласно формулам из Правил предоставления комуслуг.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Этот судебный акт был вынесен 24 декабря 2018 г, а накануне (20 декабря) революционное решение по вопросу уплаты за тепло «отколовшимися» квартирами было принято Конституционным Судом РФ: согласно его постановлению № 46-П, если квартира легально перешла на индивидуальное отопление, то ее владелец должен оплачивать только «общедомовую» часть услуги по отоплению, а остальное – нет.

С учетом данной позиции КС РФ тройка судей ВС РФ возвратила дело на пересмотр. И хотя первая инстанция вновь признала предписание неисполнимым, вторая и третья поддержали требование о пересчете платы (но не для всех квартир), причем указали на детали такого пересчета:

• все «спорные» квартиры с индивидуальным отоплением должны будут уплатить за потребление тепловой энергии в целях содержания общего имущества МКД, то есть «общедомовую» часть платежа за отопление;
• а что касается платы за центральное отопление внутри спорных квартир, то такую должны оплатить все те квартиры, которые не доказали легальность своего переоборудования,
• при этом Жилищный кодекс РСФСР (действовал до 1 марта 2005 г.) позволял подобное переоборудование с разрешения местных исполкомов, а полномочия исполкомов перешли к местным администрациям еще в 1993 году;
• поэтому все квартиры, в которых переоборудование было осуществлено до марта 2005 года, и которые легализовали это переоборудование в местной администрации, в том числе после 2005 года, – от оплаты централизованного отопления в части внутриквартирного потребления освобождаются (отметим, что арбитражный суд принял и иные доказательства легализации, в том числе, решения судов общей юрисдикции о сохранении квартир в переоборудованном состоянии),
• а все те квартиры, в которых установка индивидуальных газовых котлов была проведена позднее 1 марта 2005 года, не смогли представить суду разрешительные документы, – в частности, в актах приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы в составе приемочной комиссии не было представителей ОМСУ, а иногда даже и Ростехнадзора, а у иных не было и таких актов;
• и раз эти квартиры с «нелегальными» газовыми котлами не смогли представить надлежащие доказательства перехода на индивидуальную систему теплоснабжения с соблюдением установленного порядка переустройства систем внутриквартирного отопления, то они должны оплатить услугу теплоснабжения как непосредственно самих квартир, так и платы за потребление тепловой энергии в «общедомовых» целях,
• ибо незаконный переход на индивидуальную систему теплоснабжения в МКД не может порождать правовых последствий в виде освобождения собственника помещения от обязанности по оплате услуг теплоснабжения.

Решение суда о сохранении индивидуального отпления

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2015 года г.Тамбов судья Советского районного суда г.Тамбова Иванова О.Н. при секретаре Негровой Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шкураева М.А. к Администрации г. Тамбова о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде,

Шкураева М.А. обратилась в суд с иском к Администрации г. Тамбова о сохранении жилого помещения квартиру г. Тамбова в перепланированном и переустроенном виде, в обоснование иска указав что, является собственником трехкомнатной квартиры общей площадью кв.м, расположенной в в г. Тамбове.

Истицей осуществлена перепланировка и переустройство квартиры без оформления разрешительной документации. Перепланировка состоит в следующем: Снесение и возведение со смещением перегородки между комнатами, между комнатами, между комнатами. Снесение перегородок между ванной, туалетом и кладовой; Перенос унитаза в пределах санузла; Перенос перегородки между комнатами; Снос перегородки шкафа; Возведение перегородки в комнате;

Переустройство состоит в следующем: демонтаж существующей системы отопления; демонтаж газового проточного водонагревателя в кухне; Установка настенного газового котла (далее — Котел); Монтаж индивидуальной системы отопления;

В результате осуществленных перепланировки и переустройства квартиры выполнены индивидуальное отопление и горячее водоснабжение; площади жилых комнат уменьшились; площади кухни, коридора, санузла увеличились; образовано подсобное помещение.

Все конструкции квартиры находятся в работоспособном состоянии, перепланировка и переустройство на несущую способность строительных конструкций жилого дома не повлияли.

Для согласования переустройства истица обратилась с соответствующим заявлением в Комитет архитектуры развития и реконструкции администрации г. Тамбова.

В согласовании Истице отказано на том основании, что согласование на переустройство, перепланировку не выдавалось.

В связи с этим истица обращается в суд для защиты гражданских прав.

Истица Шкураева М.А. и её представитель по доверенности Ротов В.С. в судебном заседании поддержали требования по изложенным в иске основаниям, указывая, что при проведении переустройства и перепланировки права и законные интересы граждан не нарушены, угроза их жизни или здоровью отсутствует, что подтверждается техническим заключением о возможности сохранения в перепланированном и переустроенном состоянии жилого помещения. Из заключения следует, что перепланировка и переустройство жилого помещения выполнены в соответствии со строительными, санитарными нормами и пожарной безопасностью. Весь пакет документов, который был необходим для согласования и узаконивания перепланировки и переустройства был подготовлен. Технические условия от газовой службы, пожарного надзора были получены и соблюдены. Претензий со стороны Управляющей компании к ней не имеется. О том, что она проводила перепланировки и переустройство УК она ставила в известность.

В проводили общее собрание собственников, о чем истица извещала в виде вывешивания информации о собрании на Доске объявлений, расклеивали объявление на подъездах. Кто не приходил на собрание она вместе с домкомом ходила по квартирам и разъясняла по какому вопросу было собрание. Считает, что Администрация не представила законных и обоснованных доводов в опровержение ее доказательств, а довод о том, что на собрание не были приглашены представители муниципалитета считает несостоятельным, т.к. объявление вывешивалось для всех на доске объявлений и было доступно для всех, все собственники равны. Нарушение прав собственников не имеется. Жалоб на снижение качества отопления в УК не поступало, что является одним из доказательств отсутствия каких-либо нарушений прав собственников при переоборудовании и перепланировке ее квартиры.

Ответчик представитель Администрации по доверенности Гончарова С.В. возражала против удовлетворения иска, просила в иске отказать по следующим основаниям: Порядок расторжения договора теплоснабжения регламентируется ст. 546 ГК РФ. Абзац 1 п. 1 указанной статьи рассматривает случай, когда абонентом договора теплоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления. Он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом теплоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В то же время необходимо учитывать, что с технической точки зрения отказ от централизованного отопления представляет собой как минимум процесс по замене и переносу инженерных сетей и оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ такие действия именуются переустройством жилого помещения (жилого дома, квартиры, комнаты), порядок проведения которого регулируется как гл. 4 ЖК РФ, так и положениями Градостроительного кодекса РФ о реконструкции внутридомовой системы отопления (получение проекта реконструкции, разрешения на реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию и т.п.).

Переустройство помещения осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение.

Заявителю необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве жилого помещения. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 ЖК РФ. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в ст. 26 ЖК РФ, документы.

Федеральным законом от N 190-ФЗ «О теплоснабжении» запрещен переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения.

Разрешая заявленные исковые требования по существу, необходимо руководствоваться требованиями ст. ст. 25, 26, 27 ЖК РФ, п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от N 170, Федеральным законом от N 190-ФЗ «О теплоснабжении» и необходимо учесть, что на момент обращения в суд с исковым заявлением истицей необходимые документы не предоставлены.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от N 170, устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается (п. 1.7.2).

Проект переустройства должен соответствовать Строительным нормам и правилам проектирования и быть согласованным с теплоснабжающей организацией, так как затрагивает общедомовые инженерные системы отопления.

Между тем, из материалов дела усматривается, что истицей не были получены вышеназванные технические условия у теплоснабжающей организации.

Кроме того в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу п. 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от N 491, инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и внутридомовая система отопления относятся к общему имуществу собственников.

Отключение квартиры в многоквартирном доме от центральной системы отопления с установкой газового теплогенератора предусматривает изменение общедомовой инженерной системы отопления.

В нарушение ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на вышеуказанное переустройство получено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещения в данном доме. Процедура проведения собрания была нарушена, не все собственники были извещены и принимали участие в голосовании, кроме того, некоторые квартиры муниципальные и истица обязана была поставить их в известность.

Таким образом, переоборудование системы отопления в отдельной квартире многоквартирного дома затрагивает общедомовые инженерные сети, что препятствует возможности замены одного вида отопления на другой.

При этом истицей не было предоставлено заключение экспертного органа, свидетельствующего о том, что переоборудование системы отопления в отдельной квартире не повлияет на общедомовую систему отопления, т.к. в противном случае некачественная поставка отопления, вызванная перепланировкой истца, может привести к ухудшению качества услуг по дому в целом.

Третье лицо представитель «Государственного управления жилищного надзора», не возражал против удовлетворения иска., пояснив, что изучив детально материалы дела и выслушав доводы сторон, не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. Произведенный демонтаж существующего в квартире истицы системы отопления не повлек нарушений для других жильцов. Ссылка представителя Администрации, что не соблюдена процедура проведения общего собрания жильцов нельзя считать состоятельной. Такой протокол собрания имеется, а признать недействительным он может быть только по решению суда. Неявка представителя Администрации, как лицо, представляющее интересы муниципальных квартир –это их проблема, объявление было вывешено, следовательно, собственники проинформированы.

Третье лицо представитель ООО ЖК «Тамбовинвестсервис», извещался надлежаще в суд не явился по неизвестной причине, дело просили рассмотреть в отсутствии представителя. В суд поступило сообщение согласно которого они не возражают против исковых требований Шкураевой М.А., указанное переустройство системы теплоснабжения квартиры истицы не повлекло за собой каких-либо неблагоприятных последствий для системы отопления многоквартирного дома, жалоб от жильцов на снижение качества отопления не поступало, как и не поступало жалоб и претензий со стороны теплоснабжающей организации.

Допрошенный в качестве специалиста Хомяков Г.А. пояснил, что по вопросу установки индивидуального отопления (т.е. переоборудования) собственники обращаются в УК, где им подробно разъясняют куда надо обращаться и какие документы для этого надо предоставить. Исходя из фактических обстоятельств дела, ухудшение условий отопления не наступило, жалоб от жильцов не поступало и оснований для отказа в переоборудовании не имеется. Все необходимые документы истица представила. Проектная документация была подготовлена ОАО «Тамбовоблгаз».

Суд, выслушав стороны, третьих лиц, специалиста и изучив представленные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч.1 ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт помещения.

Согласно ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения заявление о переустройстве и (или) перепланировки по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и необходимые документы, перечень которых определен законом (ч.2 ст.26 ЖК РФ).

Полученный заявителем документ, подтверждающий принятие уполномоченным органом решения о согласовании, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч.5 и ч.6 ст.26 ЖК РФ).

Согласно ч.1 ст.27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: -непредставления определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом ч.2.1 ст.26 ЖК РФ возложена на заявителя; поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти или органу местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч.2.1 ст.26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе; представление документов в ненадлежащий орган; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В суде установлено, что Шкураева М.А. является собственником квартиры г.Тамбова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от г.,

Проживая в квартире она самовольно, без соответствующего разрешения произвела перепланировку квартиры в виде снесения и возведения со смещением перегородки между комнатами, между комнатами, между комнатами., снесла перегородки между ванной, туалетом и кладовой; осуществила перенос унитаза в пределах санузла; перенесла перегородки между комнатами, снесла перегородки шкафа; возвела перегородки в комнате а так же самовольно произвела переустройство, состоящее в демонтаже существующей системы отопления; демонтаже газового проточного водонагревателя в кухне; установила настенный газовый котел, произвела монтаж индивидуальной системы отопления.

Данные виды работ выполняла квалифицированные работники.

Для производства работ по установке газового котла и демонтажу существующей системы отопления квартиры истцом были получены технические условия на установку индивидуального настенного газового котла и подготовлены условия подключения от г.

Условия подключения выданы на основании представленных документов: заявления на выполнение работ, копия свидетельства о регистрации права, копии акта первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов, копии развертки на дымовые и вентиляционные каналы, копии письма ООО «ЖК ТИС», копии протокола общего собрания собственников помещений, копии плана квартиры.

Согласно технического заключения перепланировка и переустройство жилого помещения выполнены в соответствии со строительными, санитарными нормами и пожарной безопасностью. Следовательно, сохранение в перепланированном и переустроенном состоянии жилого помещения () жилого дома г.Тамбова возможно.

Оснований не доверять выводам технического заключения, выполненного ОАО «Тамбовкоммунпроект» у суда не имеется.

В соответствии ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом не установлено нарушение прав и законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы ответчика о том, что отключение истцов от имеющейся системы отопления в многоквартирном доме может привести к нарушению эксплуатации общих инженерных систем многоквартирного дома, нарушению работоспособности системы централизованного теплоснабжения, изменение схем инженерного оборудования может привести к нарушению законных прав и интересов других жильцов дома, потребляющих коммунальные услуги в данном многоквартирном доме, являются несостоятельными, поскольку носят предположительный характер и основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Соответствующих доказательств в обоснование указанных доводов вопреки положениям ст.56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что общее собрание собственников было проведено с нарушением и не было кворума, суд находит несостоятельным.

Согласно п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, принятое с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок обжалования установлен в 6 месяцев.

Однако, в суд не представлены доказательства, подтверждающие несогласие собственников с решением общего собрания либо факт его обжалования.

По мнению суда, представленные истцом доказательства позволяют суду сделать вывод об обоснованности заявленных требований и удовлетворить их в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд.

Шкураева М.А. сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии квартиру г.Тамбова общей площадью кв.м,после перепланировки и переустройства, в составе следующих помещений: коридор площадью кв.м., жилая площадью кв.м., жилая кв.м., жилая площадью кв.м., кухня площадью кв.м.,санузел площадью кв.м, подсобная площадью кв.м., балкон площадью кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения.