Новости ЖКХ

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом — именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет?

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса:

Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг, либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

1. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

2. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ, суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».