Жилищное агентство Кировского района

Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Кировского района Санкт‑Петербурга»

Капитальный ремонт системы теплоснабжения в МКД

18 сентября 2020

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Необходимость капитального ремонта отопительной системы определяется сроками эксплуатации труб и оборудования. Эти сроки устанавливаются заводом-изготовителем. Кроме того, учитывают условия эксплуатации и объективное техническое состояние системы. Зачастую проблемы очевидны — меняется температурный режим, появляются протечки, ржавчина, которые сопровождаются жалобами жильцов. В таких случаях систему отопления обследуют и, руководствуясь результатами, составляют дефектную ведомость на планируемый капитальный ремонт с примерным списком работ и необходимых материалов.

Следует понимать, что капитальный ремонт предполагает некие масштабные действия, а не устранение проблемы в отдельно взятой квартире.

Перечень работ при капремонте является индивидуальным для каждого типа инженерных сетей. Также он зависит от их технического состояния и особенностей комплектации.

Работы по капитальному ремонту системы отопления мкд

Во время капитального ремонта полной или частичной замене, восстановлению или модернизации подлежит вся система отопления. Работы выполняют в теплое время года, после отопительного сезона. Капитальный ремонт планируют заранее — составляют перечень работ и через тендер подбирают подрядчиков.

Полный перечень работ по капремонту отопительных систем включает:

• Замену или ремонт стояков, внутридомовых трубопроводов и подводок
• Очистку от накипи и коррозии труб и оборудования
• Замену или ремонт запорной арматуры
• Ремонт и реконструкция тепловых узлов, включая изменение тепловой мощности, смену теплоносителя, изменение технологических процессов
• Замену или ремонт отопительных приборов: насосов, приводов арматуры, пусковой аппаратуры, включая автоматику систем управления и терморегуляции
• Пусконаладочные работы

Входит ли замена радиаторов в квартирах в перечень работ по капремонту?

За счет средств, предназначенных для капитального ремонта, производится ремонт и замена только общего имущества. Радиаторы отопления в квартирах — это собственность владельца квартиры, поэтому их замена производится за свой счет. Но, согласно позиции Минстроя РФ (Письмо от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04), подтвержденной решением Верховного суда РФ, радиаторы отопления, не имеющие запорных устройств (арматуры) на ответвлениях от стояков, также относятся к общему имуществу. Кроме того, состав общего имущества МКД может быть определен собственниками и закреплен в договоре управления многоквартирным домом.

п.1. В соответствии с распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 30.06.2020 № 600-р «О внесении изменения в распоряжение Жилищного комитета от 31.12.2019 № 2421-р» в 2020 году в Кировском районе Санкт-Петербурга запланировано выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов по 96 адресам (143-м объектам) на общую сумму 610 358 675,73 руб., из них 21 объект- капитальный ремонт системы теплоснабжения на общую сумму 252 436 384,46 руб.

По состоянию на 16.09.2020 по 2 объектам выполнение составляет от 50% до 70%, по 4 объектам выполнение составляет от 70% до 90%, по 1 объектам выполнение составляет от 90% до 100%, и по 14 объектам выполнение составляет 100%.

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.

Как провести энергоэффективный ремонт отопления в МКД за разумные деньги?

По нашему опыту председателям и управляющим неприятна тема капитального ремонта системы отопления. Процесс кажется одновременно и трудозатратным, и дорогостоящим, поэтому задача мысленно передаётся будущим поколениям. Хотя, если спокойно разобраться в теме, то хороших результатов можно добиться без сверхусилий и за разумные деньги. Под хорошими результатами мы понимаем улучшение работы системы и экономию денег, и об этом в данной статье и поговорим.

При капитальном ремонте выполняются разные виды работы, которые оказывают разный эффект и отличаются по стоимости. Чтобы оценить взаимосвязь работ и стоимости, давайте рассмотрим капитальный ремонт СЦО на конкретном примере.

В нашем доме 12 этажей и 2 парадных. В каждой парадной 5 квартир на этажей, в каждой квартире 2 комнаты (для простоты расчёта). Розлив верхний, то есть имеется подающий стояк и горизонтальные разводки в чердаке/подвале. В нашем доме 1 ИТП.

Составим следующую таблицу:

Вид работ	Стоимость (тыс. руб.)
Ремонт ИТП
Замена запорной арматуры
Замена разводящих трубопроводов
Замена стояков
Замена радиаторов
Итоговая стоимость КР

В верхнем ряду перечислены виды работы, которые проводятся при капитальном ремонте.
Видов работ всего 5: радиаторы (батареи) объяснять не нужно, а с остальными немного разберёмся в терминах.

1. ИТП.

О работоспособности ИТП вынуждает заботиться подготовка к сезонной эксплуатации, поэтому в рамках энергоэффективного капитального ремонта, мы говорим не о замене 4-5 задвижек, а об установке системы погодного регулирования. Они бывают разными, но самый проверенный работоспособный вариант это автоматическая регулировка в зависимости от температуры наружнего воздуха. Такой метод позволяет уменьшить затраты на отопление МКД на 10-15%, без необходимости постоянного самостоятельного контроля (автоматически).

1. Запорная арматура.

Контурные (крыльевые) задвижки; краны и сгоны, установленные на розливах и стояках в подвале и на чердаке.

1. Разводящие трубопроводы.

Здесь имеется в виду подающий стояк и горизонтальные разводки (розливы/лежаки) в подвале и на чердаке.

1. Стояки в квартирах.

Трубопроводы, проходящие по квартирам, включая обвязки радиаторов: запорно-регулирующую арматуру и перемычки (байпассы).

Давайте в первую очередь разберёмся в максимальном варианте капитального ремонта, так как он самый дорогостоящий и трудоёмкий.
Если просто заменить все трубопроводы и краны в доме, то у нас не получится добиться равномерного прогрева радиаторов, так как:
— к самым удалённым от ИТП стояках (концевым) будет поступать более холодный теплоноситель (вода);
— на самом верхнем этаже будет теплее всего, но опускаясь теплоноситель будет остывать и между первым и последним этажом будет значительная разница в нагреве радиаторов.
Для решения этой проблемы мы:
— устанавливаем на обратный трубопровод регулирующую арматуру (балансировочные клапаны), чтобы получилось равномерно распределить теплоноситель по стоякам.
— на каждом радиаторе устанавливаем регулирующий клапан с перемычкой, чтобы жители верхних этажей не открывали окна, прогревая улицу, а могли уменьшить прогрев своих радиаторов, тем самым отдавая больше тепла нижним этажам.
Насчёт самих радиаторов: при отсутствии отключающих устройств перед радиаторами приходится считать их частью общего имущества и включать в объёмы работ по КР. Хотя всегда часть радиаторов заменена самими собственниками, для расчёта максимального варианта будем учитывать полную замену радиаторов в рамках капремонта.
Если нам нужно, чтобы погодное регулирование позволило ежемесячно экономить на отоплении, все трубопроводы были заменены, система была настроена для равномерного прогрева радиаторов, были установлены новые современные радиаторы, то наша таблица будет заполнена таким образом:

Вид работ	Стоимость (тыс. руб.)
Ремонт ИТП	550
Замена запорной арматуры	450
Замена разводящих трубопроводов	950
Замена стояков	2 800
Замена радиаторов	1 700
Итоговая стоимость КР	6 450

Теперь давайте посмотрим, какие есть варианты уменьшения этой суммы.
Если учесть, что в части квартир радиаторы уже заменены, и их вряд ли захотят менять на предложенные при КР, мы можем вывести их из объёма работ. При замене стояков будут установлены регулирующие клапаны и краны (отключающие устройства), что сделает сами радиаторы зоной ответственности собственников.
В таком случае экономия относительно максимального варианта составит 26%:

Вид работ	Стоимость (тыс. руб.)
Ремонт ИТП	550
Замена запорной арматуры	450
Замена разводящих трубопроводов	950
Замена стояков	2 800
Замена радиаторов	—
Итоговая стоимость КР	4 750

Следующий вариант оптимизации – замена стояков отопления. Помимо высокой стоимости этих работ, здесь уходит очень много времени на согласования с жителями. Состояние самих стояков, как правило, ещё далеко от аварийного, а в случае необходимости в дальнейшем можно заменить стояк в 2-3 квартирах за счёт текущего ремонта (когда сами жители будут заинтересованы). В любом случае необходимо будет обследовать все стояки в квартирах для замены предаварийных участков и контроля нарушений, но стоимость таких работ намного меньше полной замены всех стояков.
В таком случае экономия относительно максимального варианта составит 67%: ​

Вид работ	Стоимость (тыс. руб.)
Ремонт ИТП	550
Замена запорной арматуры	450
Замена разводящих трубопроводов	950
Замена стояков	140
Замена радиаторов	—
Итоговая стоимость КР	2 090

Так как мы проводим внутриквартирные обследования инженерных сетей, то можем с уверенностью утверждать, что 20-25% радиаторов заменены с нарушениями:
— установка кранов на перемычках;
— заужение проходного диаметра стояка;
— установка терморегуляторов без перемычки;
— установка кранов до перемычки;
— использование обжимных металлопластиковых фитингов на обвязке радиаторов.
Все нарушения, кроме обжимных фитингов, приводят к разбалансировке системы и делают работы по установке регулирующей арматуры на обратном трубопроводе менее эффективными. Использование обжимных фитингов чревато протечками.

Последний вариант оптимизации — отказ от замены разводящих трубопроводов (розливов и подающего стояка). Это сводит оставшиеся работы к оптимизации и балансировке системы, но в случае если разводящие трубопроводы исправны, то такой вариант законодательно не запрещён.
В таком случае экономия относительно максимального варианта составит 82%:

Вид работ	Стоимость (тыс. руб.)
Ремонт ИТП	550
Замена запорной арматуры	450
Замена разводящих трубопроводов	—
Замена стояков	140
Замена радиаторов	—
Итоговая стоимость КР	1 140

Этот последний вариант не требует никаких согласований с собственниками, работы выполняются незаметно для них в течение межотопительного сезона.
Все эти варианты — капитальный ремонт системы центрального отопления, но они могут в 5 раз отличаться по стоимости, значительно отличаться по времени и трудоёмкости. Поэтому не стоит воспринимать капитальный ремонт СЦО как что-то невозможное, а нужно рационально разобраться, в каком объёме в вашем конкретном случае требуется ремонт.

Если у Вас возникнут вопросы по проведению капитального ремонта системы отопления, то Вы можете бесплатно проконсультироваться в нашей компании.