Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 12 Ноя 2014 — 11:40 пользователем Ольга

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений. Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества возложено на его собственника Законом (статья 210 ГК РФ). Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией . Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал , что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения . Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Обязан ли арендатор квартиры оплачивать «Капитальный ремонт» и «Отопление»?

— Обязан ли арендатор квартиры, помимо оплаты коммунальных услуг, оплачивать также «Капитальный ремонт» и «Отопление»? Я считаю, что эти оплаты должен производить арендодатель (собственник). Ведь это обязательные платежи для собственника жилья.

Отвечает независимый эксперт Глеб Гилинский:

Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что все без исключения расходы, связанные с владением квартирой (в том числе жилищные, коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт), в приватизированных квартирах платят собственники, в муниципальных — ответственные квартиросъемщики. Даже если квартира сдается в аренду, обязанность по уплате этих услуг лежит на арендодателе — собственнике квартиры.

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Порядок платежей и конкретно то, что оплачивает арендатор, прописывается в договоре аренды. Там может быть и «Отопление». Обычно за него платит тот, кто снимает квартиру, ведь зачастую этот человек выбирает уровень тепла. А вот платеж на капитальный ремонт платит арендодатель, кроме случаев, когда особые условия указаны в договоре.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Арендатор квартиры обычно оплачивает только расходную часть — свет, воду, интернет и водоотведение. Если собственник просит большего, он должен был изначально прописать это в договоре.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

В соответствии со ст. 681 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (в нашем случае квартиры) является обязанностью наймодателя (арендодателя), если иное не установлено договором найма жилого помещения. Следовательно, по общему правилу, обязанность оплачивать капитальный ремонт возлагается на наймодателя (арендодателя). Текущий же ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Что касается отопления, в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входят: холодная и горячая вода, тепловая энергия, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах, отопление, твердое топливо (при наличии печного отопления), содержание и ремонт общего имущества, вывоз мусора. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Из этого мы можем сделать вывод, что отопление входит в перечень коммунальных услуг. Соответственно, нанимателю следует его оплачивать. Но, так как ст. 421 ГК РФ говорит нам, что условия договора определяются по усмотрению сторон, договором может быть предусмотрен иной порядок оплаты отопления.

Практика показывает, что оплата отопления ложится на сторону наймодателя (арендодателя). Примечательно, что коммунальные услуги в арендную плату не входят. Это отдельный платеж за пользование помещением.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Кто должен оплачивать эксплуатационные услуги по зданию, собственник или арендатор?

В 2020 г Между собственником и арендатором заключен договор аренды, согласно которому

арендатор обязуется «В течение 5 рабочих дней с момента заключения настоящего договора, заключить с управляющей компанией, осуществляющей управление зданием договора на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания (эксплуатационных услуг), энергоснабжающей организацией договора на поставку электрической энергии и производить оплату указанных услуг.»(п3.4)

В платежном документе управляющая компания ссылается на договор эксплуатационных услуг от 2016 г, заключенный с собственником.

О размерах этих платежей при заключении собственник умолчал .

Вопрос: Кто должен оплачивать , собственник или арендатор?

Александр, добрый день!

Согласно ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:

2.Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В Вашей ситуации даже договором аренды предусмотрено условие:

арендатор обязуется «В течение 5 рабочих дней с момента заключения настоящего договора, заключить с управляющей компанией, осуществляющей управление зданием договора на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания (эксплуатационных услуг), энергоснабжающей организацией договора на поставку электрической энергии и производить оплату указанных услуг.»(п3.4)

Следовательно, именно арендатор обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества здания, что вытекает из закона и условий договора.

Кому надо платить за коммуналку в съемной квартире – арендатору или арендодателю?

Ежегодные повышения тарифов на коммунальные услуги уже стали привычны для россиян. Какие бы возмущения не вызывали счета за коммуналку, а за потребление ресурсов платить нужно.

Но, когда заходит речь об аренде квартиры , то между владельцем жилья и нанимателем часто возникает спор на тему, кто же должен платить за коммуналку.

Когда арендатор «на счетчике»

Обычно собственник и наниматель делят расходы на содержание дома , квартиры или другой жилой недвижимости.

• КУ по счетчику — водоснабжение, электроэнергия, газоснабжение;
• КУ по тарифу — канализация, вывоз мусора, обслуживание лифта;
• телекоммуникационные услуги — телефон, ТВ, интернет.

• отопление;
• взносы на капитальный ремонт;
• оплата за техобслуживание.

То есть вы оплачиваете найм жилья и отдельно счета на коммунальные услуги, которыми пользовались. Расчет выполняется по показаниям счетчиков учета или тарифу, если речь идет о телекоммуникациях.

Так вы контролируете потребление ресурсов, то есть свои расходы на коммуналку. Но если по каким-либо причинам не сможете оплатить услуги ЖКХ, то арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно.

Кто хозяин – тот и платит

Реже, но практикуют еще один вариант оплаты ЖКХ, когда стоимость КУ включают в аренду. То есть, вы платите хозяину квартиры фиксированную сумму, а он уже сам оплачивает коммуналку.

С одной стороны, собственник жилья исключает риски неплатежей, с другой — его доходы сократятся с наступлением традиционного сезонного увеличения тарифов ЖКХ .

В договор отдельной строкой

В объявлениях о сдаче жилья, когда пишут об оплате, то упоминают аренду и коммуналку. Вас может устроить сумма, но не исключено, что уже первый счет, полученный вами в арендованной квартире, вызовет панику.

Нередко собственники жилья замалчивают этот вопрос и перекладывают на плечи арендатора все расходы ЖКХ. А прибавка к аренде может быть весьма ощутимой , особенно если в квартире зарегистрировано несколько человек.

Чтобы вам не пришлось платить, к примеру, взносы за капитальный ремонт дома, подробно распишите все статьи коммунальных расходов в договоре аренды. Какие из них будет оплачивать владелец, а какие арендатор.

Когда рассудит только суд

Квартирант Марии Петровны всегда вовремя оплачивал аренду и услуги ЖКХ по квитанциям. Когда срок договора найма жилья подошел к концу, арендатор съехал с квартиры.

Мария Петровна получила очередные счета за коммуналку, и оказалось, что квартирант не оплатил их за последний месяц проживания . Хозяйка квартиры хотела разрешить вопрос мирным путем, но арендатор перестал отвечать на телефонные звонки.

По совету юриста, Мария Петровна обратилась в суд с иском о взыскании долга по коммуналке. Так как в договоре аренды пункт об оплате коммунальных услуг был прописан детально, то суд обязал арендатора выплатить хозяйке квартиры компенсацию.

Вот другой случай. По делам работы Анне потребовалось съемное жилье в столице. Девушка нашла квартиру в Москве с подходящими условиями аренды. По договору она обязалась оплачивать найм жилья и коммунальные услуги.

Когда хозяйка квартиры стала проверять первые оплаченные счета, то она потребовала не только оплату коммуналки по счетчикам, но и по другим статьям расходов , в частности, за капремонт дома.

Анна отказалась платить, и хозяйка квартиры подала на нее в суд . Спор в суде был разрешен в пользу Анны: по закону платить взносы на капремонт должен собственник недвижимости.

Если бы в договоре аренды были прописаны все виды коммунальных услуг , которые ложатся на плечи нанимателя, то Анне пришлось бы выплатить владелице квартиры все долги по коммуналке.