Отопление в многоквартирном доме по закону

Стоимость услуг централизованного отопления не всегда себя оправдывает. По этой причине владельцы, нередко, решаются на переход к индивидуальному отоплению или поквартирному.

Какая разница между этими процедурами и что говорит об этом закон?

Централизованное отопление

Основная причина, по которой большинство владельцев жилья в многоквартирном доме хотят перейти на индивидуальное отопление – несоответствие стоимости услуг их качеству. Разумеется, каждый случай имеет уникальный характер.

Например, отопительный сезон, в среднем, начинается в середине октября и заканчивается в марте-апреле. Но, если в марте стены дома успевают прогреться и похолодание ощущается не так явно, то в октябре дожидаться отопления достаточно сложно.

Теплоноситель подается ТЭЦ с фиксированной температурой, по сути, не зависящей от того, подается ли теплоноситель через распределитель или нет. Этой температуры также не всегда достаточно, хотя, по факту, компания считает, что отопительный сезон открыт.

Также стоит отметить и состояние теплосетей. В многоэтажном доме старого типа эти системы давно износились, а солевой налет и ржавчина не позволяют поддерживать оптимальное давление подачи теплоносителя, и, как результат, необходимую теплоотдачу на выходе.

Получается, что, по мнению компании, отопление подано и услуга предоставляется, оплата по ней начисляется в полном объеме, но клиент, на выходе, получает совершенно не тот уровень отопления, за который платит.

Винить в этом компании не следует. Природный газ для ТЭЦ поставляется по стоимости более высокой, чем частным лицам. К тому же, ежегодно требуется ремонт отопительных систем и теплотрасс.

Котлы также подвержены износу и требуют ремонта, особенно, если учесть, что большинство ТЭЦ построены еще во времена СССР. К тому же, теплопотери на теплотрассах, где недобросовестные граждане содрали теплоизоляцию, также влияют на уровень качества услуги.

Открытый подъезд в минусовую температуру, утечка по радиатору, поломка задвижки элеваторного узла и еще множество нюансов, которые не видны на поверхности, значительно влияют и на стоимость и качество отопления.

Индивидуальное отопление

Закон не имеет ничего против того, чтобы вы подключили индивидуальное отопление. Но прежде придется решить ряд технических и юридических проблем, которые становятся на пути.

Основная проблема жильцов, которые хотели бы установить автономные котлы, скрывается в устройстве домов. Центральная система представляет собой некую сеть с общими стояками, арматурой, трубопроводом и счетчиками. Отключение одной ячейки может привести к выводу из строя всей системы, а потому требует ее кардинального изменения. Это с технической точки зрения.

С юридической точки зрения, система отопления в многоквартирном доме является общей собственностью, а значит, распоряжаться ею вправе все жильцы в равных долях. И потому вопрос отключения решается на общем собрании в многоквартирном доме.

Отсоединение от системы одной квартиры уменьшит объем общедомового имущества, потому только в одностороннем порядке вопрос решать нельзя. Самостоятельное отключение не является закономерным, оно должно проводиться специалистами, которые будут руководствоваться соответствующим решением.

В каких случаях не нужно согласие соседей

Случается и так, что вопрос можно решить без общедомового собрания. Это происходит тогда, когда система отопления в доме и все ее элементы не обозначены документацией, как общедомовая собственность. Но даже и этот факт не подразумевает, что самостоятельное отключение будет закономерным.

В этом случае, необходимо получить разрешение от местной организации, которая предоставляет услуги ресурсоснабжения, так как при переустройстве понадобятся правки домового техпаспорта.

В третьем его разделе, в частности, перечисляются подробные сведения о системе отопления. Любое изменение и монтаж закон расценивает, как техническое изменение, которое должно быть внесено в техпаспорт.

Процедура проходит лучше, если индивидуальное отопление хотят подключить все жильцы дома.

Тогда на общем голосовании в многоквартирном доме принимается соответствующее решение, собираются подписи о согласии всех владельцев и готовится техническая документация.

Необходимые документы

Закон утверждает, что абсолютно любой владелец жилья имеет право на индивидуальное отопление и отсоединение от ЦО.

Для совершения процедуры, собственник должен предоставить:

• заключение инженерной компании о технической возможности переоборудования;
• письменное согласие всех жильцов квартиры;
• документы, удостоверяющие право владения квартирой;
• технический паспорт жилья;
• заявление, составленное в свободной форме.

Закон также требует предоставления проекта, как одного из главных документов в пакете. Проект разрабатывается инженерами водо- и теплоснабжения.

Доверить проект специалистам стоит еще и потому, что самостоятельное переоборудование, рано или поздно, будет зафиксировано и демонтировано с возвращением к ЦОи, хорошо, если это случится до затопления соседей снизу из-за неправильной разводки, монтажа или обрезания труб.

Проект составляется исключительно специалистами, которые проводят расчет изменений. Расчет определяет, какое влияние будет иметь будущее отключение на работу отопительной системы в доме. Кроме того, специалисты проводят теплогидравлический расчет и расчет теплоотдачи от стояка.

Если расчеты покажут, что техническая возможность переоборудовать отопление есть, проект можно согласовывать. Если же окажется, что отключение ухудшит результат отопления в остальных квартирах, вероятнее всего, проект не будет согласован.

Возможные препятствия

Получить разрешение на индивидуальное отопление, как кажется сначала, несложно, но на практике возникает ряд трудностей. Закон «О теплоснабжении» (ФЗ-190) запрещает переход на индивидуальное отопление, хотя не запрещает владельцу устанавливать индивидуальные отопительные котлы.

К тому же, в документе приводится полный перечень технических характеристик, требуемых для закономерной установки.

Во время получения разрешений, вид оборудования обязательно учитывается в проекте, а если проект технически разрешает данное устройство, то органы обычно не отказывают в установке.

Техническая сторона вопроса

Когда разрешения получены, переходят к техническому переоборудованию. Поручить демонтаж старой системы закон позволяет только специалистам. Алгоритм работы практически аналогичен установке котлов для частных домов, но следует помнить несколько тонкостей.

Автономное отопление в квартире осуществляется, зачастую, мини-котельными. Котел устанавливают над радиатором, поэтому самовольная циркуляция воды в теплосистеме нарушается, и настраивается специально с помощью циркуляционного насоса.

Некоторые котлы сразу оборудованы насосными элементами, а также группой безопасности и расширительным бачком. Такой тип более выгоден, чем отдельный насос.

Закон также определяет и тип котла, который будет использоваться в автономном отоплении. Его камера сгорания должна быть закрыта, он должен быть оборудован автоматической системой отключения, рабочая температура воды не должна превышать 95 градусов, а рабочее давление системы – 1 Мпа.

Радиатор, как показывает практика, лучше использовать алюминиевый, так как он обладает хорошей теплоотдачей. Но можно потратиться несколько больше, и обратить внимание на биметаллические радиаторы, которые служат значительно дольше и не боятся гидроударов.

Разводку, чаще всего, выполняют пластиковыми трубами.

Поквартирное отопление

В первом случае, имеет место централизованное отопление, от которого владелец жилья намерен отказаться и перейти на индивидуальное. В этом же случае, речь изначально не идет о централизованном отоплении.

Такое часто происходит в новостройках, когда дом не подключен к центральной системе, а в каждой квартире имеется газовый двухконтурный котел.

Поквартирное отопление выгодно и застройщику, и покупателю.

Первый экономит средства на стояках и разводках, а также время на оформление дополнительной документации. Второй получает жилье с выбором уровня отопления и времени, когда оно необходимо.

Но бывают и такие случаи, когда котел не предустановлен, а сдача домов в эксплуатацию проводится без решения отопительного вопроса.

Когда котла нет

Жильцам таких домов закон не запрещает устанавливать поквартирное отопление в согласии с требованиями пожарной безопасности и на свое усмотрение. Но ряд проблем все же встречается на пути.

Твердотопливный котел сразу неприемлем. Во-первых, в квартире нет места для угля и дров. Во-вторых, обслуживание такого котла частое и дорогое.

Солярные горелки также неприемлемы, так как высокий уровень шума и емкость, как минимум на несколько кубов, не приспособлены для использования в квартире.

Прямой нагрев с помощью электричества, в том числе, с использованием инфракрасных излучателей, теплых полов и климат-систем, может обойтись достаточно дорого по сравнению с газом. Неплохой альтернативой выступает тепловой насос типа воздух-воздух.

Если фасад дома утеплен, расходы, с помощью насоса или электричества, значительно снижаются. К тому же, отопление подается тогда, когда вам угодно, а не когда оно требуется во всем доме.

Если котел есть

Поквартирное отопление новых домов зачастую организовывается именно на основе газовых котлов. На самом деле, газовое отопление, на данный момент, является наиболее выгодным, по сравнению со всеми остальными видами.

Если рассудить, почему застройщики отказываются от центрального отопления и почему это выгодно вам, можно найти очевидные причины.

Во-первых, высокая стоимость услуг ЦО вполне обоснована. Высокая такса на газ для ТЭЦ, амортизация оборудования, ремонт и замена теплотрасс, теплопотери – все это оплачивает, в той или иной степени, абонент компании.

Если же в квартире установлен котел, никаких подобных проблем нет, и стоимость отопления, при одинаковой мощности, обойдется, как минимум, в два раза дешевле.

Но есть и несколько недостатков. Отвод продуктов сгорания производится коаксиальными воздуховодами на фасад (если только изначально конструкция дома не была оптимизирована для поквартирного отопления).

В противном случае, жильцам таких домов лучше лишний раз не отворять окон в отопительный сезон. Если конструкция дома заранее продумана под данный тип отопления, то на фасад выводятся воздухозаборники, выводящие отходы таким образом, чтобы все котлы дома могли одновременно работать на полной мощности в полной безопасности жильцов.

Угловая и средняя квартиры будут потреблять разный объем газа соответственно. И если центральное отопление для таких домов решает проблему одинаковой стоимостью оплаты, то тут оплата будет зависеть только от индивидуальной выработки котла.

И, наконец, небезопасность газа, даже несмотря на то, что современные котлы оборудованы по последнему слову технической безопасности. Риск того, что кто-то из жильцов не справится с оборудованием, все же остается.

Заключение

Отключение от центральной системы отопления возможно только тогда, когда предложенный специалистами проект будет одобрен, а оборудование, выбранное для отопления, соответствует всем требованиям, которые выдвигает закон.

Самовольно выполнять такие работы не только незаконно, но и небезопасно для своего же, в первую очередь, имущества.

У домов с поквартирным отоплением ситуация проще: владельцы всегда могут открыть отопительный сезон, когда потребуется, обогрев квартиру на столько, на сколько нужно.

Но, иногда, даже технически продуманная квартира (под индивидуальное отопление) не имеет оборудования при покупке. Тогда приходится выбирать из альтернативных вариантов, вроде климат-систем или воздушных насосов.

Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Как функционирует система отопления МКД

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательная база

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.10 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

Обслуживающие организации

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Заключение договора на ТО системы

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Виды работ по обслуживанию системы

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Какие существуют типы ремонтных работ

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Текущий ремонт

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;

Капитальный ремонт

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийный ремонт

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

Опрессовка системы отопления

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

Для чего промывается система отопления

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Разные способы промывки

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Что такое шайбирование системы

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Общедомовые приборы учета тепла

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

Сколько стоит обслуживание и кто его оплачивает

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Кто виновен в неисправности системы

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Границы ответственности между собственниками и УК

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Выводы

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

5 thoughts on “Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома”

Платим многовато за отопление, но старшийпо дому не хочет снижать температуру, утверждая, что другие жильцы мерзнут. Как решают такие проблемы?

Инициировать собрание жильцов и искать компромисс, выяснить причину, почему у одних жарко, а у других холодно и определить пути решения проблемы.

Наш дом находится почти в конце района, и мы каждую зиму мерзнем. В домах, которые ближе к тепловому пункту, зимой открыты окна. Получается, у них шайба не установлена?

Думаю, многое зависит от управляющей компании и домкома. Нам, к счастью, повезло, при любых проблемах с отоплением домком вызывает специалистов для своевременного выявления проблем.

Утверждение о том, что ремонтом батарей может заниматься только УК — не совсем корректное. Если батарея не является “проходной” и имеет отсекающую арматуру, то владелец квартиры имеет полное право производить ремонт самостоятельно или нанимать специалиста по своему усмотрению.