Капитальный ремонт, хочу отказаться от замены стояков в квартире

В нашем многоквартирном доме планируется проведение капитального ремонта в 2020 году. Сразу оговорюсь, что я недавно сделал ремонт. При этом грядущий капремонт предполагает замену всех стояков в доме, как канализации, так и горячего, холодного водоснабжения, отопления, и газоснабжения. Если честно я: а)не хочу, чтобы посторонние люди были в моей квартире, б)не хочу чтобы они повредили ремонт, в)не хочу снимать натяжные потолки для замены труб газоснабжения и отопления, г)не хочу, чтобы в ванной пришлось что из сделанного ломать. Имею ли я законный способ не проводить замену у себя и добиться, чтобы к существующим у меня трубам были приварены новые трубы у соседей сверху и снизу, если 2/3 соседей проголосуют за замену? И если да, то что для этого надо сделать? Готов взять на себя ответственность за состояние общедомовых коммуникаций у себя в квартире. Если нет — имею ли я право требовать компенсации за восстановление ремонта после демонтажных работ, если они потребуется?

Ответы юристов ( 4 )

Добрый вечер, Денис!

Согласно п.1 ч.5 ст. 189 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

Насколько я понимаю, что должна быть смета работ, в которую как Вы утверждаете должна быть вписана замена стояка. Так вот можно указать именно в каком месте будут проведены работы.

Либо в силу ч.3 ст. 189 ЖК РФ УК представляет перечень работ.

Т.е. законно избежать работ у Вас в квартире возможно, если договориться о том, что в Вашей квартире замена стояка не нужна. .

Имею ли я законный способ не проводить замену у себя и добиться, чтобы к существующим у меня трубам были приварены новые трубы у соседей сверху и снизу, если 2/3 соседей проголосуют за замену? И если да, то что для этого надо сделать?

Вы уже сами ответили на вопрос, что нужно решение 2/3 общего собрания по вопросу какие именно должны быть работы.

я право требовать компенсации за восстановление ремонта после демонтажных работ, если они потребуется?

Да, но обычно это должно быть рассчитано в смете.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. (ч.1 ст..15 ГК РФ)

Важно понимать, что при необходимости все решения можно обжаловать через суд. С другой стороны препятствие собственником помещения доступа ук по ремонту общего имущества многоквартирного дома устраняется также через суд. Рекомендую Вам убедить других собственников голосовать за не проведение у Вас ремонтных работ по замене стояка.

Если имеются вопросы, напишите. Готов на них ответить!

С уважением, юрист Дмитрий Квон.

Добрый день, Денис!

Согласно положений ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Способ принятие решения о проведении капитального ремонта может быть два (ст. 44, ч. 1, ч. 6 ст. 189 ЖК РФ)

1. Решение общего собрания собственников;

2. Решение муниципалитета в случае включения дома в региональную программу кап.ремонта и не принятия решения общим собранием о проведении кап.ремонта в установленный срок.

И тот и тот способ возлагает на собственника обязанность по предоставлению доступа для ремонта общего имущества.

Вариантов может быть 2.

Либо региональный оператор получит решение суда об обеспечении доступа в Ваше помещение для проведения ремонта общего имущества.

Либо подпишете акт об отказе в замене оборудования в Вашем помещении.

Однако подписание такого акта, не освобождает Вас от ответственности в случае причинения вреда иным собственникам. Аналогично по правилам ст. 15 ГК РФ. Можете, например, застраховать гражданскую ответственность

Единственно, что я бы рекомендовал обратить внимание, что согласно Постановления Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года N 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»

Приложение 1. Порядок применения критериев очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы

5. Оценка технического состояния устанавливается по результатам выполнения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в соответствии с Законом города Москвы от 7 апреля 2004 года N 21 «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы».

7. При определении очередности проведения капитального ремонта (за исключением работ, очередность проведения которых определяется в пунктах 11 и 12 настоящего Порядка) применяется система баллов в соответствии с приложением к настоящему Порядку в отношении следующих инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома:

внутридомовая инженерная система электроснабжения,

внутридомовая инженерная система газоснабжения,

стояки внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения,

разводящие магистрали внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения,

стояки внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения,

разводящие магистрали внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения,

стояки внутридомой инженерной системы водоотведения (канализации),

выпуски и сборные трубопроводы внутридомовой инженерной системы водоотведения (канализации),

стояки внутридомовой инженерной системы теплоснабжения,

разводящие магистрали внутридомовой инженерной системы теплоснабжения, мусоропровод,

внутридомовая система дымоудаления и противопожарной автоматики,

То есть необходимость замены общего имущества в Вашем помещении ещё нужно доказать.

Насчет 2/3. ВО взаимосвязи с положениями статей 166 и 168 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт общего имущества проводится в отношении всего имущества. Без изъятий.

С моей точки зрения общее собрание не уполномочено принимать решение об ограничении работ по капитальному ремонту общего имущества.

Согласно положений ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется также с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, их соседей, требований пожарной безопасности и иных требований законодательства и согласно правилам пользования жилыми помещениями, утвержденным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Да, Вы вправе требовать учета состояния Вашей квартиры при проведении оценки состояния многоквартирного дома на предмет необходимости проведения капитального ремонта на основании Постановления Правительства Москвы от 5 сентября 2017 г. N 631-ПП “Об утверждении Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы”.

Направьте письменное обращение в Департамент капитального ремонта города Москвы и укажите на перечень работ, которые Вами проведены, приложите подтверждающие документы и просите учесть их при составлении сметы на проведение капитального ремонта в Вашем МКД.

При этом, если переустройство жилого помещения коей является замена Вами стояков и труб газоснабжения относящихся к общему имуществу МКД была проведена Вами самостоятельно, без разрешения Администрации, то Вас могут попытаться привлечь к административной ответственности за самовольное переустройство (по срокам давности можно избежать ответственности — 2 месяца, пример судебной практики https://sudact.ru/regular/doc/YWbNYs8DTW5K/).

В случае предъявления претензий по самовольному переустройству придется в судебном порядке признавать переустройство не нарушающим права и законные интересы третьих лиц и выполненным с соблюдением всех норм.

Если претензий по самовольному переустройству к Вам не будет, но Вам откажут в учете проведенных Вами работ, то отказ можно будет оспорить в суде, указав на злоупотребление правом со стороны Департамент капитального ремонта города Москвы и на нарушение положений Постановления Правительства Москвы от 5 сентября 2017 г. N 631-ПП.

С уважением! Г.А. Кураев

Если нет — имею ли я право требовать компенсации за восстановление ремонта после демонтажных работ, если они потребуется?

Если выиграть суд и учесть выполненные Вами работы при составлении сметы о проведении капитального ремонта в Вашем МКД не получится, то в любом случае, региональный оператор капитального ремонта несет ответственность за причиненный Вам ущерб при выполнении работ.

При этом, если Вы зашили доступ к общему имуществу МКД панелями, то именно за это вскрытие Вам не заплатят, так как общее имущество должно быть свободным к доступу. За повреждение иного имущества при проведении капитального ремонта Вы вправе требовать возмещения ущерба согласно статье 1064 ГК РФ.

Таким образом, Вам нужно акцентировать свои усилия на решении вопроса об учете региональным оператором капитального ремонта выполненных Вами работ в квартире до проведения капитального ремонта.

Судебная практика по схожей ситуации

Потребуется помощь, можете написать в чат мне или любому из коллег сайта.

С уважением! Г.А. Кураев

Стояки — это общедомовое имущество, за состояние которого отвечает управляющая компания. Поэтому если Вы откажетесь от замены стояков в своей квартире (допустим напишете письменный отказ), то Вы будете нести ответственность по ст. 1064 ГК РФ в случае прорыва труб. Но, как я понял, Вы к этому готовы.

Управляющей компании, как правило, таких проблем не надо (затопление части дома), поэтому они вправе в рамках ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса РФ (№138-ФЗ) обязать Вас через суд произвести замену труб в Вашей квартире.

Если нет — имею ли я право требовать компенсации за восстановление ремонта после демонтажных работ, если они потребуется?

В соответствии со ст. 15 ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)

Согласно Постановления Правительства РФ

от 13 августа 2006 года N 491
Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

В связи с этим в случае отказа в добровольном возмещении убытков, вызванных капитальным ремонтом, Вы через суд вправе взыскать компенсацию на восстановительные работы.

Когда и зачем менять трубы отопления

Процедура замены труб отопления в квартире или частном доме обычно откладывается до лучших времен, ведь капитальный ремонт проводится не так уж и часто. Но как показывает практика именно замена труб отопления в квартире и выступает как необходимое условие начала ремонта, ведь работы на самом деле очень ответственные и сложные. Впрочем, если внимательно рассмотреть все составляющие этого процесса и подготовиться к нему заранее то управиться с заменой можно в течение 5-7 дней.

Причины замены отопительной системы

Система центрального отопления с ее трубами, батареями и стояками входит в состав общедомового оборудования. Длительная эксплуатация таких систем, особенно в домах постройки второй половины прошлого века без систематического обслуживания и качественной экспертизы часто продлевалась за счет мелкого ремонта оборудования – замены кранов, установкой заплат на места прорывов. Вместе с тем существуют вполне реальные причины по которым просто нужно проводить замену труб отопления в квартире:

• Физический износ оборудования системы центрального отопления;
• Переоборудование системы отопления, замена централизованной поставки теплоносителя от котельной на установку индивидуального отопления;
• Высокой завоздушенностью и зашлакованностью батарей;
• Заменой радиаторов на более новые и современные типы.

Чаще всего для зданий 25-30 давности эти проблемы дают о себе знать в комплексе, когда снижается проходимость внутреннего диаметра, случаются частые аварии на трубопроводах стояков подъездов, а батареи не в состоянии обеспечить нормальный нагрев помещения.

Замена труб отопления основные нюансы

При планировании работ замена труб отопления в квартире обычно выносится как одна из приоритетных задач. Именно от того когда и как будут проведены работы зависит весь график капитального ремонта. Здесь нужно учитывать несколько важных моментов.

Во-первых, такие работы обычно планируются на летние месяцы, когда отопительный сезон закончен и идет подготовка к новому отопительному сезону. Здесь тоже есть очень важный нюанс – такой ремонт желательно делать в период профилактических работ в котельной и замене теплотрасс. В этот момент спускается вся система – воду просто сливают. А вот в момент когда проходят гидравлические испытания лучше замену не делать, в это время система заполняется водой и в нее нагнетается под давлением вода.

Во-вторых, при замене труб и батарей стоит обратить внимание и на стояки, эффект от выполненных работ будет больше если будут заменены и общедомовые стояки.

Третий важный момент, во время замены труб, если нет перекрытия запорными кранами квартире общедомовой магистрали или стояка, придется сначала слить воду со стояка, а потом сделать подпитку во всю систему дома. Поэтому, без участия обслуживающей компании дома не обойтись. Здесь придется и получить разрешение на работы, и скорее всего, согласовать тип и объем устанавливаемых радиаторов и заплатить за дополнительные работы по сливу и закачке в систему воды.

Правила замены труб отопления: выбор материалов и монтаж

Замена труб предусматривает, прежде всего, демонтаж старого оборудования и прокладку нового. В период получения разрешения и согласования сроков проведения работ рекомендуется определиться с технологией работ и материалами необходимыми для замены.

Выбирая материалы лучше всего довериться мнению профессионалов. Сегодня для прокладки трубопроводов и установки радиаторов применяется несколько технологий, которые могут быть использованы как для ремонта отдельной квартиры, так и часть общедомового ремонта системы отопления.

Если в доме не планируется модернизация отопительного оборудования, то скорее всего профессионалы посоветуют сделать замену традиционными стальными трубами или сделать переход с металлической трубы стояка на металлопластик или полипропиленовые трубы.

Впрочем, строительные технологии сегодня могут предложить, куда больший перечень материалов для проведения работ:

• Стальные трубы – традиционный надежный способ заменить старые системы в доме. Недостатки этого материала очевидны – трудоемкость работ, большая подверженность коррозии и недолговечность, всего 25-30 лет;
• Трубы из нержавеющей стали – новый материал для замены черного металлопроката. Он значительно дороже обычной стали, но и срок его эксплуатации намного дольше больше 100 лет. Кроме этого нержавейка бывает разной – есть гладкостенные, гофрированные, для сварки или для соединения фитингами трубы.
• Медные трубы – они практически не подвержены коррозии и гарантийный срок эксплуатации 50 лет. Правда, медь требует высокого профессионализма при монтаже и бережного ухода во время пользования.
• Металлопластик – самый доступный и, казалось бы, дешевый материал. Но как показывает практика, требует определенных навыков при монтаже и точного расчета параметров подбора соединительных элементов.
• Полипропилен – самый популярный материал для замены стальных труб. Материал прост в использовании и долговечен в эксплуатации.

Кроме этого замена труб отопления в квартире требует соблюдения нормативов применения материалов для работ. Так, в многоэтажном доме, с этажностью 12-16 этажей прокладка разводка отопления делается только стальным трубами. В то же время в домах старой постройки в 3-5 этажей возможно применение любых видов материалов труб и радиаторов.

Особенности монтажа однотрубной и двухтрубной системы отопления

При проведении расчетов необходимых труб и комплектующих обязательно нужно учитывать, какая система отопления установлена в доме. Если замена труб отопления в квартире делается в доме с однотрубной системой отопления, то труб для прокладки потребуется немного. Другое дело с двухтрубной системой, когда к каждому радиатору подводится отдельно ветка подачи теплоносителя и ветка отвода. В таком случае придется заказывать двойной комплект материала.

Что касается соединительных элементов и фитингов, то здесь необходимо знать специфику каждой системы. Например, для полипропилена даже у разных производителей используется одинаковые наборы соединительных элементов, они универсальны. А вот что касается металлопластиковых или труб из гофрированной нержавейки, то здесь каждый производитель используется стандартные резьбы и соединения только для подключения к стояку и батареи, в остальном используется свои фирменные разъемы.

Что дешевле – ремонт с заменой старых труб или создание новой системы

Разбираясь в тонкостях оборудования квартиры системой индивидуального отопления или замены старых труб новыми, с подключением к системе центрального отопления во главу угла нужно поставить вопрос целесообразности и окупаемости таких работ. Что при ремонте, что при создании новой системы работы будут включать демонтаж старой системы, замену стояков или отсоединение от них, прокладку труб и установку радиаторов. Разница будет лишь в том, что в первом случае подключение будет к индивидуальному отопительному котлу, а во втором случае, к общей системе. Но при этом выгода будет оцениваться по результатам отопительного сезона в виде сэкономленных или наоборот, переплаченных средств за потребленные энергоресурсы.

Вместе с тем, работы по замене труб отопления в квартире в современных условиях в любом случае пойдут на пользу – улучшиться теплоснабжение, уменьшится риск аварийных ситуаций, появится возможность сделать ремонт окон, дверей, пола. При этом основной этап ремонта – с демонтажем старого и установкой нового оборудования в квартире будет выполнен всего за 2, максимум 3 дня.