Пример определения физического износа жилого здания, построенного более 50 лет назад

На основе ведомственных строительных норм (ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»

Извлечение 1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее — системы) и здания в целом, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств: (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ, на момент его оценки, выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

1.7. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий, в целом, должен определяться по табл. 64-71, на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем, на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 — 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

1. Т.е. это значит, что, если при осмотре в данный момент времени данной системы, она не имеет дефектов по табл. 64-71 (т.е. имеет меньшее значение износа), то считается износ по сроку службы элементов, т.к. при этом износ системы в целом будет обладать большим износом, нежели, если система будет приниматься по таблицам. 64-71. Получается, что система может и не иметь дефектов по таблицам, но при сроке службы системы в течение 55 лет, (с момента постройки данного здания), система оценивается по таблицам сроков службы, т.к. по этим таблицам при таком сроке службе система будет иметь более высокую величину износа. Согласно п.1.7, система должна оцениваться по большему значению физ.износа — по графикам сроков службы.
2. Т.к. система эксплуатируется с момента постройки и до наших дней, то по графикам сроков службы отдельные элементы системы, физически, не могут эксплуатироваться 55 лет, это значит что втечение эксплуатации отдельные элементы были заменены на новые (текущие ремонты, ликвидации аварий, и т.п.). Т.е. износ системы с данным сроком службы не может оцениваться по таблицам 64-71 (по обнаруженным дефектам в системе).
3. Если система на момент обследования имеет признаки износа, соответствующие перечню таблиц 64-71, но при этом, износ по графикам сроков службы оказывается меньше износа определённого по таблицам 64-71, — то износ, согласно п.1.7, принимается по большему значению, т.е. в данном случае — по таблицам 64-71.
4. Т.к. данное здание построено более 50 лет назад, то срок службы основных элементов системы (внутридомовые трубопроводы (стояки) ГВС, ХВС, отопления, чугунных труб канализации) превышен и составляет 80%, т.е необходим капитальный ремонт инженерной системы здания, с заменой существующей системы -инженерных сетей и инженерного оборудования на новое, соответствующее требованиям современным нормам и правилам, принятым в РФ для данных систем.
5. Приложения:

Графики сроков службы элементов

Рис. 3. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения

1 — стояки из оцинкованных труб; 2 — полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура, латунная; смесители всех видов; 3 — стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура — чугунная

Рис. 4. Физический износ системы центрального отопления

1 — радиаторы чугунные; 2 — стояки стальные, конвекторы;

3 — магистральные трубы стальные черные; 4 — калориферы всех видов;

5 — запорная арматура всех видов

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего водопровода

1 — трубопроводы оцинкованные;

2 — бачки сливные керамические и чугунные;

3 — трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ, краны и запорная арматура латунная;

4 — краны и запорная арматура чугунные

Рис.6. Физический износ системы внутренней канализации

1 — трубопроводы чугунные, ванны чугунные;

2 — мойки и раковины чугунные и из нержавеющий стали;

3 — трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы, мойки, раковины керамические, трубопроводы асбоцементные;

4 — мойки и раковины стальные эмалированные;

5 — трубопроводы ПХВ

Рис.7. Физический износ системы внутреннего электрооборудования

1 — внутриквартирные сети скрытые; 2 — внутриквартирные сети открытые; 3 — ВРУ, магистрали; 4 — электроприборы

ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ВНУТРЕННИХ СИСТЕМ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Система горячего водоснабжения

Таблица 65

Примерный состав работ

Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков

Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов (местами)

Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей, отдельными местами

Частичная замена запорной арматуры и отдельных полотенцесушителей, замена (отдельными местами) трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции

Неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа полотенцесушителей; значительная коррозия трубопроводов

Замена запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей; частичная замена трубопроводов магистралей и стояков

Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы

Полная замена системы

Система центрального отопления

Таблица 66

Примерный состав работ

Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей (в отдельных местах)

Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)

Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов

Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных приборов, замена отдельных стояков и отдельных участков магистралей; восстановление теплоизоляции; ремонт и наладка калориферов

Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта (отдельными местами) и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов

Замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов

Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей), сильное поражение ржавчиной, следы ремонта отдельными местами (хомуты, заварка), неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание; значительное нарушение теплоизоляции трубопроводов

Оценка физического износа внутренних систем инженерного оборудования.

1. Система горячего водоснабжения.

Система горячего водоснабжения обследуемого дома (срок эксплуатации -20 лет) состо­ит из оцинкованных стояков и магистралей; запорная арматура — латунная.

Обнаруженные дефекты и признаки износа системы: ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков.

По таблице 65 определяем, что значение физического износа системы горячего водо­снабжения находится в интервале 0-20%. Так как присутствуют все признаки и дефекты износа, принимаем физический износ системы горячего водоснабжения 20%.

Уточняем физический износ системы по сроку эксплуатации.

Элементы системы	Удельный вес в	Срок	эксплуа-	Физический	износ	Расчетный
восстановительной	тации,	лет	элементов по	гра-	физический
стоимости системы	фику, %	износ, %
горячего водоснаб-
жения, %
Магистрали	22,5

Стояки
Полотенцесушители	9,75
Смесители	7,5
Запорная арматура	3,75

Итого: физический износ системы горячего водоснабжения — 73,5% Принимаем физический износ системы — 75%.

2. Система центрального отопления.

Система центрального отопления состоит стальных стояков и магистралей, отопитель­ных приборов конвекторного типа, запорная арматура заменена 5 лет назад.

На основании дефектов и признаков износа, выявленных при обследовании: нарушение окраски отопительных приборов и стояков, наличия отдельных хомутов на стояках и магистра­лях; физический износ системы по техническому состоянию составит на основании таблицы 66 35%, так как присутствуют не все признаки для интервала 21-40%.

Уточняем физический износ системы по сроку эксплуатации.

Элементы системы	Удельный вес в вос­становительной стоимости системы центрального водо­снабжения, %	Срок эксплуа­тации, лет	Физический износ элемен­тов по графику, %	Расчетный физи­ческий износ, %
Магистрали	21,25
Стояки	11,61
Отопительные при­боры	17,20
Запорная арматура	2,59
Калориферы	0,85

Итого: физический износ системы центрального отопления — 53, 5 %. Принимаем физический износ системы центрального отопления — 55%.

3. Система холодного водоснабжения.

Система холодного водоснабжения обследуемого дома состоит из оцинкованных трубо­проводов; кранов и чугунной запорной арматуры, замененных 5 лет назад. Срок эксплуатации системы холодного водоснабжения 5 лет.

На основании обнаруженных при обследовании системы дефектов и признаков износа: ослабления сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смыв­ных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах; физический износ системы холодного водоснабжения составит — 20% при наличии всех при­знаков для интервала 0-20%.

Уточняем физический износ системы по сроку эксплуатации.

Удельный вес в вос­становительной стоимости системы

Физический износ элементов по графику,

Расчетный физический износ, %

10

холодного водо­снабжения, %
Трубопроводы	42,5	17,85
Краны и запорная арматура	12,16
Бачки сливные	22,10

Итого: физический износ системы — 52,11%

Принимаем физический износ системы холодного водоснабжения — 50%.

4. Система канализации.

Система канализации состоит из чугунных водопроводов и ванных, моек и раковин стальных эмалированных, керамических унитазов. Срок эксплуатации здания — 20 лет.

При обследовании обнаружены следующие дефекты и признаки износа: повреждение эмалированного покрытия моек, ванн до 10% их поверхности; повреждение керамических умы­вальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдель­ных мест чугунных трубопроводов. Так как в системе отсутствуют трубопроводы из полимер­ных материалов, то при интерполяции этим пунктом пренебрегаем и получим физический из­нос, согласно таблице 68 — 15%, при наличии признаков для интервала 0-20%.

Элементы системы	Удельный вес в вос­становительной стоимости системы холодного водо­снабжения, %	Срок эксплуа­тации, лет	Физический износ элементов по гра­фику, %	Расчетный физический износ, %
Мойки, раковины, умывальники	43,5	11,31
Ванные	25,50
Унитазы	17,00
Трубопроводы	34,5	8,63

Итого: физический износ системы канализации — 62,44%. Принимаем физический износ системы канализации — 60%.

5. Система электрооборудования.

Система состоит из магистралей, скрытых внутриквартирных сетей, электроприборов и ВРУ.

При обследовании выявлены следующие признаки износа и дефекты: неисправность, ос­лабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов. Повреждение изоляции магистральных и внутриквартальных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов.

Согласно таблице 69 физический износ составит — 20%, при наличии всех признаков для интервала 0-20%.

Элементы системы	Удельный вес в вос­становительной стоимости системы канализации, %	Срок эксплуа­тации, лет	Физический износ элементов по гра­фику, %	Расчетный физический износ, %
Магистрали	17,00
Внутриквартирные сети	8,75
Электроприборы	27,20
ВРУ	19,55

Итого: физический износ системы электрооборудования — 72,5 %. Принимаем физический износ системы электрооборудования — 75%.