Обследование технического состояния систем отопления

При обследовании технического состояния систем отопления руководствуются прилож. 1, п. 11 и проводят следующие работы:

• описывают систему (тип системы — централизованная, местная, однотрубная, двухтрубная; схема разводки подающей и обратной магистрали и др.);

• определяют типы и марки отопительных приборов;

• обследуют наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);

• обследуют трубопроводы, отопительные приборы, запорно-регулирующую арматуру (в подвале, помещениях, на лестничных клетках, на чердаке);

• устанавливают отклонения в системе от проекта;

• выявляют следующие повреждения, неисправности и дефекты:

а) поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов;

б) коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов;

в) следы ремонтов (хомуты, заплаты, заварка, замена отдельных участков), контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах

врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломку отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции;

• проводят следующие инструментальные измерения:

1) температуры наружного воздуха (в районе здания);

2) температуры воды в подающем трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта до смесительного устройства или водонагревателя или после вводной задвижки);

3) температуры воды на обратном трубопроводе тепловой линии (на узле теплового ввода или теплового пункта перед вводной задвижкой);

4) температуры воды в подающем трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта после смесительного устройства при его наличии или после водонагревателя при независимой системе отопления);

5) температуры воды на обратном трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта);

6) температуры поверхности отопительных стояков у верхнего и нижнего оснований (на всех стояках);

7) температуры поверхности отопительных приборов (в помещениях-представителях) ;

8) температуры поверхности подводок подающих и обратных к отопительным приборам (в помещениях-представителях);

9) температуры воздуха в отапливаемых помещениях (в помещениях-представителях) ;

10) уклонов разводящих трубопроводов;

11) давления в системе: в подающем и обратном трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта), в подающем и обратном трубопроводах системы отопления.

На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия прилож. 1, п. 11.

Новости ЖКХ

Каждый год в конце зимы и отопительного периода управляющие организации и ТСЖ готовятся к сезонному контролю состояния общего имущества МКД. В данной статье рассказываем о значении технического обследования общего имущества для УО и анализируем законодательную базу по теме.

Следить за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и проводить его своевременный ремонт – основная обязанность всех управляющих МКД: как компаний, так и ТСЖ/ТСН и ЖСК/ЖК. Поэтому для них так важно проводить осмотры общего имущества: от их результатов зависит перечень работ и услуг на год, размер платы за жилое помещение.

Управляющие многоквартирными домами должны знать состав общего имущества в доме, периодичность проведения его осмотров и перечень действий, которые необходимо предпринять после получения результатов обследования. И главное – УО следует понимать и осознавать значение осмотров ОИ, что позволит не подходить к этим обязательным действиям формально. Осмотры общего имущества проводятся, чтобы:

1. вовремя выявить дефекты и повреждения элементов и систем дома, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также создают угрозу безопасности проживания в МКД;
2. установить причины повреждения общего имущества и принять меры по их устранению;
3. проконтролировать использование жителями дома помещений и элементов дома, в том числе зафиксировать нанесённый ими или третьими лицами вред общему имуществу.

Ещё одна причина для УО внимательно и неформально подходить к проведению осмотров ОИ – правильно установить и рассчитать степень изношенности конструкций и систем дома. От этого зависит, нужен ли таким элементам МКД текущий или капитальный ремонт, может ли дом быть признан аварийным и/или непригодным для проживания.

Если УО/ТСЖ всё знают о состоянии дома, то понимают, что нужно отремонтировать в первую очередь, к чему апеллировать на общем собрании собственников, если на него выносится вопрос об утверждении нового, более высокого, размера платы за содержание жилья или о необходимости провести капитальный ремонт. Также во время осмотров УО выявляет «слабые» места в доме, за содержание которых орган ГЖН может привлечь организацию к административной ответственности. Предупреждён – значит, вооружён. Вовремя принятые меры по устранению нарушений, ремонту дефектов и повреждений элементов общего имущества МКД иногда помогают управляющим организациям избежать штрафов (решение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 310-АД18-1808).

Осмотры общего имущества регламентированы постановлениями Правительства РФ и Правилами № 170 Проведение осмотров общего имущества дома – основной инструмент управляющей организации для составления перечня работ и услуг на год, источник информации о состоянии всех элементов МКД. Поэтому важно своевременно и правильно проводить эти осмотры, ничего не забывая и не упуская. Для этого УО должна полностью владеть нормативной базой, которая так или иначе регулирует проведение осмотров ОИ. К таким документам относятся:

1. Жилищный кодекс РФ.
2. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 15.05.2013 № 416, от 03.04.2013 № 290.
3. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

При этом следует отметить, что Правила № 170 применяются в той части, которая не противоречит действующему законодательству, нормам указанных постановлений Правительства РФ. Об использовании Правил № 170 «по остаточному принципу» писал Минстрой РФ в письме от 24.05.2016 № 19304-ОГ/04: Постановления Правительства РФ и Правила № 170 позволяют управляющим организациям составить понимание о том, когда проводятся осмотры, кто входит в состав комиссии, какие элементы и системы должны быть проверены в ходе контроля, какие документы нужно составить по его итогам и как их использовать в работе по содержанию МКД.

Результаты осмотров общего имущества лежат в основе оценки изношенности элементов и систем дома Также есть ряд технических документов, которые позволяют определить состояние отдельных элементов и систем дома, чтобы установить уровень их изношенности и в общем состояние дома. Правда, все они полезны для практического применения.

Приказ Минстроя РФ от 05.08.2014 № 437/пр описывает принципы технического обследования всех объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения. В приказе Минстроя РФ от 21.08.2015 № 606/пр обозначены принципы технического обследования систем теплоснабжения.

Основным документом, который используется, например, муниципалитетами, при определении и расчёте износа конструкций и всего дома, является ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённый приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (Правила № 446). Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах документа.

Например: В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для: конструктивных элементов:

1. фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
2. отделки, обшивки и облицовки;
3. внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Правила № 446 не регламентируют только износ газового оборудования и лифтов (п. 1.8 Правил № 446), которые также входят в состав общего имущества МКД и их состояние должно оцениваться при обследовании изношенности дома.

Приведённое выше законодательство подразделяет осмотры общего имущества дома на несколько видов в зависимости от причины и времени проведения такого контроля:

1. Текущий, который может быть общим, когда проверяются все конструкции МКД и внешнее благоустройство, или же частичным, когда проводится контроль только отдельного элемента или помещения.
2. Сезонный, который, как правило, является основным для УО, ТСЖ и ЖСК. Проводится весной после окончания отопительного сезона и осенью, перед его началом.
3. Внеочередной осмотр происходит только в случаях аварий и чрезвычайных ситуаций в течение суток после стихийных бедствий, аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия их эксплуатации.

В осмотре общего имущества должны участвовать не только представители УО, ТСЖ или кооператива, но и другие заинтересованные стороны:

— специализированные организации (например, от поставщика газа),

— Совет МКД и собственники,

— специалисты из муниципалитета (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

Проводить проверку состояния общего имущества МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности: от фундаментов и подвалов к крыше и чердаку, по пути проводя ревизию стен и стыков. Затем проводится поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

В ходе полного и/или сезонного осмотра ОИ дома комиссия должна проверить:

1. фундамент;
2. кровли, своды, перекрытия, чердаки;
3. фасады, стенки, перегородки;
4. подвалы;
5. крыльца и козырьки;
6. лифтовое оборудование;
7. противопожарную систему;
8. вентиляцию и дымоходы;
9. ВДГО, ВДИС;
10. ОДПУ;
11. мусоропровод.

Также управляющим организациям не следует забывать о том, что к общему имуществу собственников в МКД могут относиться контейнерные площадки, элементы благоустройства и объекты, установленные на придомовой территории и входящие в состав ОИ: детские и спортивные площадки, освещение и другое.

За надлежащее содержание всех этих объектов несёт ответственность УО, следовательно, она должна проводить их осмотры для выявления дефектов и планирования ремонтных работ. Результаты осмотров ОИ дома фиксируются в актах, журналах и паспорте готовности дома к зиме — каждый осмотр должен быть задокументирован.

Во-первых, вся информация фиксируется в акте осмотра, в котором указываются полные сведения об осмотренном доме, составе комиссии, подробных результатах осмотра по каждому элементу из состава общего имущества. Акт подписывают все участники контрольных мероприятий. Все акты хранятся в составе технической документации на дом.

Во-вторых, данные об осмотре заносятся в журнал осмотров общего имущества МКД, где должны быть отражены выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Шаблон такого журнала приведён в приложении № 3 к Правилам № 170: В-третьих, информация фиксируется в паспорте готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период: там отражаются результаты осенних осмотров дома.

Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170, однако, на региональном уровне может быть принят свой шаблон. Также к результатам осмотра общего имущества дома относятся все сделанные в процессе контроля фото- и видеоматериалы. Их можно использовать для более подробного анализа дефектов, консультаций с экспертами и подрядчиками, на общем собрании собственников, при составлении перечня ремонтных работ на год.

Осмотры – основной инструмент для управляющих МКД в работе по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в доме. Только обследования ОИ помогут составить объективную картину состояния элементов и систем и правильно спланировать ремонтные работы. Как правило, все материалы про осмотры общего имущества носят общий характер, в шаблоны актов включены все внутридомовые конструктивные элементы и инженерные системы.

Современные методы испытаний внутридомовых сетей отопления

В разгар лета по всей нашей огромной стране кипит работа на муниципальных и внутридомовых теплосетях. К началу следующего отопительного сезона предстоит провести большой объём ремонтно-профилактических процедур: промывку трубопроводов, проверку запорной и регулирующей арматуры, выявление и ликвидацию протечек и т.п. Одним из важнейших этапов, позволяющих выявить все «слабые места» систем отопления и увеличить их надёжность, являются гидравлические испытания.

Электрический опрессовщик RIDGID 1460-Е

Гидравлический тест на выносливость

Согласно «Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок» гидравлические испытания на внутридомовой сети жилых многоэтажных домов обязательны после ремонтных работ и замены участков трубопровода, запорной арматуры, приборов отопления. Опыт показывает, что проведение опрессовки позволяет выявить допущенные при монтаже скрытые дефекты, что является лучшей гарантией безаварийной работы оборудования в следующем отопительном сезоне.

Ответственные собственники проводят гидравлические испытания сразу после окончания отопительного сезона. Это позволяет своевременно устранить неполадки, а затем произвести повторную опрессовку. Таким образом, проверка герметичности производится в два этапа.

На первом этапе трубопроводы и батареи в многоэтажных домах заполняются холодной водой. Для систем отопления с чугунными и стальными отопительными приборами давление при испытании должно быть 0,6 МПа (6 бар), а в системах конвекторного отопления — 1 МПа (10 бар), но не менее 1,25 рабочего давления теплоносителя. При этом давление за первые 30 минут не должно упасть более чем на 0,06 МПа.

После проведения опрессовки проводится визуальный осмотр всей системы отопления. Именно на этом этапе обнаруживаются все дефекты, которые предстоит устранить за лето. Если нигде не обнаружено свищей, течей со стояков отопления и радиаторов, считается, что система выдержала гидравлическое испытание. После этого составляется акт, который подписывают представители потребителя и теплоснабжающей организации.

Второй раз отопительный контур тестируется непосредственно перед началом обогревательного сезона. Теплоноситель подаётся под максимальным рабочим давлением для данной системы — опять же с контролем образования течей.

Поскольку чаще всего систему заполняют водой из городского водопровода с небольшим давлением (от 2 до 5 бар), для проведения гидравлических испытаний в многоэтажных домах приходится использовать те или иные виды гидропрессов.

«В зависимости от объёма системы для опрессовки мы используем ручные или электрические опрессовщики от известных западных производителей», — говорит Валерий Строганов, главный инженер московской компании «МАТОРИН», предоставляющей услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию объектов недвижимости.

Так, для отопительных систем небольшого объёма подходят ручные агрегаты, для которых не нужен источник электропитания. Заполнение системы теплоносителем и непосредственно опрессовка осуществляются движениями рукояти. Например, испытательный гидропресс RIDGID 1450 с ёмкостью бака 13,5 л может развивать максимальное давление 50 бар. Такой аппарат очень прост в использовании, надёжен, невосприимчив к грязи и ударам. Благодаря малому весу (около 6 кг) и компактности его легко переносить. Подобное оборудование могут использовать не только коммунальщики, но и строительно-монтажные организации, занимающиеся опрессовкой спринклерных установок, систем кондиционирования и т.п.

Если же речь идёт об испытаниях отопительной системы большого многоэтажного дома, где объём теплоносителя может составлять десятки кубометров, то больше подойдёт высокопроизводительный электрический опрессовщик. К примеру, RIDGID 1460-Е с максимальным давлением до 60 бар может быть интересен для коммунальных служб тем, что позволяет опрессовывать одновременно несколько контуров отопления. Благодаря быстроразъёмной системе контрольный блок и манометр могут оставляться на испытательном контуре. А насос тем временем может использоваться для опрессовки другого контура с дополнительным контрольным блоком.

«Для организаций, производящих ремонтно-профилактические работы на системах отопления, важно выполнить все процедуры за минимальное время и при этом соблюсти все требования, прописываемые регламентами, — отмечает Андрей Макаров, руководитель российского подразделения компании RIDGID (входит в группу Emerson), ведущего мирового производителя профессионального инструмента для строительно-монтажного, сантехнического и промышленного секторов. — Поэтому важно, чтобы рабочие бригады были снабжены современным производительным оборудованием».

Испытание температурой

Некоторые специалисты считают, что прописанные в регламентах методики гидравлических испытаний не достаточны для выявления всех слабых мест в теплосетях. Доказательством этому является тот факт, что даже проведённая самым тщательным образом опрессовка не спасает от образования течей в отопительный период.

Александр Капитанов, главный инженер компании «РеМоНа» (г. Коломна Московской области) считает, что температурные деформации, испытываемые трубопроводами в период эксплуатации, оказывают нагрузки гораздо более существенные, чем высокое рабочее давление в процессе гидравлических испытаний.

Как объясняет специалист, в регулируемых системах теплоснабжения температура теплоносителя изменяется в зависимости от текущей погоды до 40 раз за отопительный сезон. При этом цикличные изменения длины трубопроводов составляют от 10 мм, что можно сравнить с мехами гармошки. Это может приводить к разрушению ветхих труб и нарушению герметичности резьбовых, фланцевых и сварных соединений.

В качестве альтернативы эксперт предлагает метод испытаний, имитирующий поведение системы в течение отопительного периода: в конце отопительного сезона в течение одной смены 5-6 раз резко (на 30-40 о С) при рабочем давлении и циркуляции воды поднять и понизить температуру воды в сети.

Такие цикличные температурные тесты были в виде эксперимента проведены на здании одного из предприятий г. Коломны. В итоге испытаний было выявлено 34 протечек. За лето все дефекты были планово устранены, и наступившая зима была пережита без мельчайших срывов в теплоснабжении потребителей. Не правда ли, впечатляющие результаты, учитывая, какими простыми методами они были достигнуты?

Будут ли эффективны и найдут ли широкое применение в нашей стране новые методы тестирования трубопроводов, покажет время. Как минимум, тут предстоит ещё прописать соответствующую нормативную базу, легализующую такого рода испытания. Пока же для российских коммунальных служб более актуальна задача обновить парк инструментов для опрессовки, которые позволяли бы проводить гидравлические испытания в полном соответствии с регламентами. Уже этого будет достаточно, чтобы многократно снизить аварийность в отопительный период.