Отопление мест общего пользования: почему оплачивать его должны все жильцы дома?

Новый порядок оплаты отопления мест общего пользования предполагает, что эта сумма выделятся из общего тарифа на отопление, и это вызывает недовольство россиян.

С 1 января прошлого года в квитанциях за теплоснабжение появился новый пункт – оплата отопления мест общего пользования. Под этими местами подразумеваются, в основном, подъезды, которые по факту тоже отапливаются за счет ресурсов системы централизованного теплоснабжения.

Этот платеж входит в категорию платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома (наряду с оплатой управляющей компании или взносов на капитальный ремонт).

Сумма такого платежа зависит от метража квартиры (именно площадь жилья является основой для начисления платы), тарифов на теплоснабжение в конкретном населенном пункте, и от общей площади многоквартирного дома – жилой и нежилой. В среднем, платеж составляет по каждому абоненту от 150 до 250 рублей, и платить его обязаны даже те, кто отключился от централизованного отопления.

Фактически платить за отопление мест общего пользования должны все – даже в тех домах, в подъездах которых нет радиаторов отопления, говорит генеральный директор одной из строительных компаний Артем Евланов:

В январе 2019 года в России начали действовать изменения в правилах предоставления коммунальных услуг пользователям и собственникам помещений в многоквартирных домах. Согласно нововведениям, теперь, даже если не во всех помещениях многоквартирного жилого дома стоят индивидуальные приборы учета тепла, те, у кого они установлены, буду платить только по показаниям счетчика, не переплачивая за расход энергии соседями.

Но, одновременно с этим изменением, в квитанциях на оплату ЖКУ появится строка – отопление мест общественного пользования. К ним относятся подвалы и подъезды многоквартирных домов.

На первый взгляд, все логично и понятно. Но возникает вопрос, что делать жильцам домов, где проведено центральное отопление, но в подъездах не установлены батареи. Нужно ли оплачивать услугу в таком случае?

Да, данное правило распространяется и на дома, в подъездах которых батареи отсутствуют. Согласно нормам жилищного законодательства РФ, отсутствие радиаторов в местах общего пользования не является основанием для освобождения от оплаты за тепловую энергию, которая поставляется на содержание общедомового имущества. Обогрев всех помещений в многоквартирном доме, включая подъезды, подвалы, чердаки и места для размещения колясок, происходит за счет отдачи тепла стояками центрального отопления

В случае если в местах общественного пользования нарушена теплоизоляция (выбиты окна, есть трещины в стенах, не подключены радиаторы), в связи с чем температура в помещениях продолжает оставаться низкой, следует обращаться в управляющую компанию или диспетчерскую службу своего района, которые обязаны устранить неполадки. Если проблема не решается и обращение остается без ответа, о плохом состоянии МОП и работе отопительных систем можно сообщить в Департамент ЖКХ, рассматривающий жалобы граждан.

Но, в любом случае, оплачивать расход тепла жильцам дома придется. Единственный вариант, когда не надо платить за отопление общедомового имущества – это полный отказ многоквартирного жилого дома от центрального отопления в пользу установки автономного оборудования для поставки тепловой энергии. В этом случае жильцы сами будут решать: когда и в каком объеме отапливать места общественного пользования и делать ли это вообще.

— генеральный директор ООО «Интэк-Строй» Артем Евланов

Места общего пользования в многоквартирном доме

Как уточняется в статье 36 ЖК РФ, в многоквартирном доме все места предназначены для общего пользования всеми жильцами, и они находятся в их долевом владении.

Собственники помещений могут владеть и с некоторыми ограничениями распоряжаться этим имуществом.

Места общего пользования в многоквартирных жилых домах включают в себя:

1. Помещения жилого дома, которые нельзя отнести к категории квартир и их цель – обслуживание. Это шахты лифта и коридоры, чердачные помещения, лестничные площадки между этажами, технический этаж и подвал, а также другие помещения, где размещается инженерная коммуникация.
2. Те помещения, которые не относят к собственности граждан и используют для обеспечения социально-бытовых потребностей. Это комнаты для проведения досуга или занятий физкультурой и пр.
3. Кровля, не несущие и ограждающие конструкции, а также все оборудование (механическое или сантехника), которое необходимо для обслуживания помещений, если их количество – больше 2 штук.
4. Все объекты на придомовой территории, которые помогают обслуживать дом и сама территория, в частности. Площадь мест общего пользования в многоквартирном доме в каждом конкретном случае различается.

Кто платит за отопление в подъезде и местах общего пользования?

Разница между расходом общего счётчика на дом и индивидуальным расходом по всем квартирам будет делиться на каждую из них при условии учёта ее площади. Это значит, что разницу в показаниях в квитанции маркируют как плату ОДН.

Отопление мест общего пользования в многоквартирном доме как можно узнать из Постановления правительства, определяется по специальной формуле, прописанной в нем же.

Между потребителями распределяется объем потреблённой услуги, которая ушла на общедомовые нужды. За расчётный период расход не может быть выше, чем прописанный в нормативах.

Пример расчета

К примеру, если за год по общедомовому счётчику показатели были 800 ГигаКалорий, а площадь всего дома (с учётом квартир и помещений общего пользования) составляет 6000 квадратных метров, то нам необходимо посчитать, сколько тепла уходит на каждый м2.

В данном случае в течение года на отопление каждого метра пришлось потратить 0,133 Гкал, а ежемесячно уходило 0,011 Гкал. Согласно тарифным планам, граждане оплачивают 1 Гкал по стоимости 943,60 рублей.

В среднем за отопление мест общего пользования владельцу квартиры общей площадью 40 квадратов нужно ежемесячно платить 488 рублей.

Особенности содержания

Содержание мест общего пользования в многоквартирном доме подразумевает, что все жильцы будут поддерживать их в надлежащем виде и своевременно проводить ремонтные работы. Но насколько часто нужно проводить такой ремонт?

Если говорить о законодательстве, то все правила использования общей площади и обязанности собственников прописаны в ЖК РФ и Постановлении от 13 августа 2016 года.

Согласно этим двум документам все места общего использования должны постоянно находиться в нормальном состоянии, это же касается всех коммуникаций. Сами владельцы помещений посредством собрания должны решать, как, когда и за какие средства проводить ремонтные работы. Документально сроки этих работ не регламентируются.

Ряд моментов касаемо периодичности проведения планового косметического ремонта фасада или подъезда может прописываться в договоре по содержанию жилого дома. На собрании собственникам нужно самим решить и утвердить сроки проведения ремонтных работ.

Необходимость их выполнения устанавливается и прописывается в акте обследования проблемных мест общего пользования. Согласно ЖК РФ, максимальный временной промежуток, который отводится для выполнения капитального ремонта подъездов, равен 5 годам.

Ежемесячно жильцы вносят небольшие суммы за ремонт помещений общего назначения. Объем такой платы можно утвердить на общих сборах, если за это проголосует кворум и решение будет грамотно оформлено.

Вопрос электроэнергии в местах общего пользования

В большинстве городов жители сталкиваются как раз с отсутствием пресловутого освещения в подъезде и на лестничной клетке. Раньше собственники из своего кармана вносили плату за потребляемые киловатты, которая включалась в тарифную статью «Жилищные услуги».

Освещение мест общего пользования в многоквартирном доме подразумевает:

1. Выполнение работ по обеспечению подачи электричества в места общего пользования: содержание и ремонт электрических сетей, а также светильников.
2. Содержать все инженерные системы (которые являются общим имуществом) в надлежащем виде, чтобы собственникам могло подаваться электричество в места общего пользования.

Владельцев квартир с одной стороны понять можно: часто для них является неожиданностью факт того, что приходится платить и за потраченную на общедомовые нужды электроэнергию.

К тому же в подъездах лампочки горят постоянно, от дома может «питаться» круглосуточный магазинчик на первом этаже и т.д. А с другой стороны, поскольку жильцы проживают в квартирах многоэтажки, которые находятся в их собственности, а значит, платить за потраченные на освещение этого дома киловатты придётся именно им.

Поскольку управление домом передаётся собственникам, то они несут материальную ответственность за все, что в нем происходит. Ресурсоснабжающие компании тоже не хотят нести убытки за неоплаченный, но поставленный ресурс, поэтому давайте на примере разберём, как и кто будет платить за потраченный на общие домовые нужды свет:

Пример расчета

Собственник живёт в квартире площадью 37 квадратных метров. Она находится в доме с общей площадью в 900 квадратных метров (с учётом всех жилых и нежилых помещений).

Общедомовой счётчик показал, что за месяц было расходовано 1300 кВт электроэнергии, при этом 840 из них было расходовано на освещение квартир и нежилых помещений (офис, магазин и прочее), которые находятся в доме. Счётчик в квартире жильца зафиксировал, что он потребил 70 кВт электроэнергии за этот месяц.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры — читайте тут.

Чтобы узнать сколько платить за электричество, которое было расходовано на нужды дома, необходимо от общедомового потребления отнять расходы на освещение квартир. Проводим подсчёты: 1300-840=460 кВт было потрачено на нужды дома.

Затем это значение необходимо умножить на тариф, который установила региональная энергетическая комиссия. Таким образом, владельцу квартиры придётся заплатить 18,91*2,57 (местный тариф) =48,59 рублей за электричество, которое было потрачено на общедомовые нужды.

Чистота лестничной площадки

Покупка жилья на вторичном рынке – это своего рода согласие с уже устоявшимися правилами уборки лестничной площадки. У покупателя есть всего пара вариантов:

1. Соблюдать правила и в будущем пытаться на них повлиять.
2. Сразу же вступить в конфликтную ситуацию.

В таком случае на общеквартирном собрании следует выбрать управляющую компанию с помощью голосования. В таком случае обязанности по уборке мест общего пользования в многоквартирном доме ложатся на плечи ее сотрудников.

Влажная уборка подоконников, стен и окон, подметание и мытье пола – это все обязанности УК, которая также должна следить за состоянием мусоропроводов и при необходимости менять поломанные контейнеры на новые.

Поскольку все жильцы вносят плату за подобные услуги, то они должны оказываться регулярно и в полной мере. Любые проблемы стоит обсуждать отдельно и, если качество оказываемых услуг далеко от идеала, написать заявление и сменить управляющую компанию.

Плата за отопление мест общего пользования – ловкий трюк и экономия для владельца подземного паркинга

Замысловатая и эффективная схема ухода от обязательных платежей за отопление мест общего пользования (помещений, входящих в состав общего имущества МКД) опробована и успешно применяется многие годы некоторыми недобросовестными управляющими компаниями от застройщика в обслуживаемых ими домах.

Яркий пример такой комбинации демонстрирует управляющая организация ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ» . Разберём его подробно.

Есть многоквартирный дом № 29 корпус 1 на улице Набережная, город Долгопрудный Московской области.

В состав МКД, согласно выписке из ЕГРН, входит подземный неотапливаемый паркинг, состоящий из четырёх нежилых помещений:

• НП 01 (2748 кв. м),
• НП 02 (2876 кв. м),
• НП 03 (2868 кв. м),
• НП 04 (2754 кв. м).

Всего 11246 кв. м.

Собственник всех помещений паркинга – тот же Калинов Алексей Михайлович .

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ :

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Многие из мест общего пользования МКД отапливаются. Коммунальный ресурс, использующийся для отопления мест общего пользования в указанном доме, – тепловая энергия. Почему это не газ, учитывая то обстоятельство, что на доме целых две крышных котельных, отдельная интересная история .

Таким образом, несмотря на то, что помещения подземного паркинга не отапливаются, собственник этих помещений обязан нести расходы на отопление мест общего пользования многоквартирного дома, в состав которого входит подземный паркинг .

Как же должна начисляться собственникам помещений МКД плата за отопление?

По Правилам , есть два метода расчёта платы за отопление, выбор одного из которых зависит от типа системы теплоснабжения: централизованный или децентрализованный.

При централизованной системе отопления применяется пункт 42 (1) и ряд формул.

Данный способ расчёта имеет свои преимущества и недостатки . Главный его плюс – возможность учитывать показания индивидуальных теплосчётчиков, даже если не все помещения ими оборудованы.

При децентрализованном теплоснабжении – пункт 54 со своими формулами. Главным недостатком этого метода расчёта является отсутствие формул для случая оснащения не всех помещений МКД индивидуальными теплосчётчиками. Добиться учёта показаний индивидуальных приборов учёта (ИПУ) тепловой энергии по данному методу расчёта крайне сложно, но возможно .

Выгодно ли платить за отопление с учётом показаний ИПУ по 54 пункту, писали здесь .

В рассматриваемом доме, которые жители между собой окрестили Колизеем за круглую форму, управляющая организация производит начисление платы за отопление собственникам помещений по второму методу, в соответствии с пунктом 54 Правил , ссылаясь на то, что в доме отсутствует централизованное теплоснабжение.

Попробуем теперь разобраться в методике расчёта платы за отопление по п. 54 применительно к рассматриваемому дому. Нужный нам абзац данного пункта звучит так:

При определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения N 2 к настоящим Правилам.

где VкрV – объём тепловой энергии по показаниям общедомового прибора учёта, Гкал ( ОДПУ ),

Si– площадь жилого или нежилого частного помещения, для которого рассчитывается плата за отопление, кв. м,

Sоб– общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м,

ТкрV – тариф на тепловую энергию, руб./Гкал.

Знак суммы в начале формулы предусмотрен на случай, если для отопления использовано несколько коммунальных ресурсов. В нашем случае ресурс один – тепловая энергия.

В данном методе невозможно выделить долю тепловой энергии и, соответственно, её стоимость, которая тратится на отопление мест общего пользования. Собственникам начисляется плата за отопление их помещений и их доля за отопление мест общего пользования одной строкой, одной суммой.

Таким образом, Правила никак не разделяют помещения по методу начисления платы за отопление в зависимости от того, отапливаются эти помещения или нет .

Единственный способ законно платить значительно меньше за отопление собственникам помещений, которые не отапливаются (только за отопление мест общего пользования), – добиться учёта показаний ИПУ отопления. В этом случае расчёт платы за отопление должен производиться по формуле 18(1), которая содержит в себе выделенный компонент за отопление мест общего пользования (Vодн).

По проекту, помещения в доме оснащены индивидуальными теплосчётчиками. Владелец паркинга – генеральный директор компании-застройщика и собственник управляющей организации. При желании он запросто мог бы дать команду привести в порядок все теплосчётчики и начать учитывать их показания, как это было сделано в соседнем доме . Тогда собственники неотапливаемых помещений паркинга оплачивали бы только свою пропорциональную долю за отопление мест общего пользования.

Как вы понимаете, этого сделано не было.

Как же поступила подконтрольная собственнику паркинга управляющая организация?

Нужно было выполнить две задачи:

1. Минимизировать плату за ЖКУ собственнику паркинга – своему учредителю;
2. Собрать с дома плату за всю тепловую энергию, расходуемую на отопление, чтобы полностью расплатиться с ресурсоснабжающей организацией.

Ловкое изобретение, которое применила для решения этих двух задач УК, – замена в формуле 18 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД на так называемую «отапливаемую площадь».

Разбираемся, что это такое, на примере ЕПД одной из квартир дома.

Реальные площади помещений МКД можно посмотреть в электронном паспорте дома , размещённом в ГИС ЖКХ .

Общая площадь жилых и нежилых помещений в частной собственности в соответствии с паспортом дома – 64889,5 кв. м + 17567,6 кв. м = 82457,1 кв. м .

Общая площадь мест общего пользования (МОП) – 19561,4 кв. м .

82457,1 кв. м – это именно та площадь, которую нужно подставлять в знаменатель формулы 18 при расчёте платы за отопление.

В ЕПД указана некая «отапливаемая площадь» (изобретение УК, отсутствующее в каких-либо нормативных правовых актах) – 68103,9 кв. м , которая, как можно убедиться, если немного поработать с выпиской из ЕГРН на МКД, примерно равна общей площади жилых и нежилых помещений в частной собственности, за вычетом площади тех самых помещений подземного паркинга:

82457,1 кв. м . – 11246 кв. м = 71211,1 кв. м

Получается, что изобретённая отапливаемая площадь даже на 3107,2 кв. м меньше, чем общая площадь за вычетом паркинга. А, как известно из школьного курса математики, чем меньше знаменатель, тем больше дробь.

Судя по всему, управляющая организация решила произвольно вычесть площадь ещё каких-то помещений для освобождения их собственников от платы за отопление мест общего пользования. Вероятно, это помещения гаражного бокса, которые также входят в состав МКД, и ещё какие-то другие помещения.

Что интересно, изобретённое управляющей организацией понятие «отапливаемая площадь» на самом деле таковой не является, так как многие места общего пользования тоже отапливаются, однако их площадь в указанную в ЕПД «отапливаемую площадь» не входит. Правильнее её было бы назвать «площадь отапливаемых помещений в частной собственности». Однако и такого понятия ни в ЖК РФ, ни в Правилах нет, поэтому применять его при расчётах нельзя.

А о каких суммах, собственно, идёт речь?

В приведённом ЕПД за отопление собственнику двухкомнатной квартиры площадью 62,2 кв. м в марте 2019 года начислено 1070,13 руб .

Если бы при расчёте платы за отопление применялась правильная площадь – 82457,1 кв. м , которая в 1,21 раз больше применяемой «отапливаемой площади» ( 68103,9 кв. м ), то плата за отопление была бы, соответственно, в 1,21 раз меньше , так как площадь стоит в знаменателе дроби. Таким образом, плата за отопление данной квартиры при правильном расчёте составила бы 883,86 руб . Разница составляет 186,27 руб. в месяц в далеко не самый холодный месяц в году (март) за двухкомнатную квартиру.

Попробуем посчитать разницу на весь дом.

В марте 2019 года на отопление данного МКД в соответствии с показаниями ОДПУ, отражёнными на обратной стороне квитанции, израсходовано 620,54 Гкал .

Тариф на тепловую энергию в марте 2019 года оставлял 1888,2 руб./Гкал .

Разница между общей площадью помещений, которая должна применяться в формуле, и применяемой «отапливаемой площадью»:

82457,1 кв. м – 68103,9 кв. м= 14353,2 кв. м

Чтобы посчитать, какая сумма за отопление должна была быть начислена собственникам помещений площадью 14353,2 кв. м , нужно воспользоваться формулой 18:

620,54 Гкал х 14353,2 кв. м/ 82457,1 кв. м х 1888,2 руб./Гкал = 203 956,92 руб.

Более двухсот тысяч рублей — это за один далеко не самый холодный месяц в году. В декабре, январе, феврале будет кратно больше.

В применяемом управляющей организацией методе расчёта с подменой общей площади на «отапливаемую» эта сумма «раскидывается» на квартиры и нежилые помещения, площадь которых входит в изобретённую УК «отапливаемую площадь». Таким образом с части собственников помещений взимается плата за весь объём тепловой энергии, израсходованный за месяц на отопление МКД .

При желании можно посчитать общую сумму переплаты за отопление за всю историю МКД с момента его сдачи в эксплуатацию. Для этого активные жители дома могут использовать старые ЕПД и указанные в этой статье формулы. Нетрудно оценить, что речь идёт о десятках миллионов рублей.

Бенефициар всего этого праздника жизни – собственник помещений паркинга.

Остаётся пожелать обсчитываемым жителям этого дома добиться справедливости с привлечением Госжилинспекции и, если потребуется, прокуратуры или в судебном порядке.

Друзья, спасибо, что дочитали статью до конца! Надеюсь, вы не пожалели о потраченном на неё времени.

Вся информация, представленная в статье, является частным оценочным суждением автора и не претендует на истинность в последней инстанции.