Кто отвечает за стояки системы отопления многоквартирного дома

Довольно часто у граждан возникают споры о том, кому принадлежат элементы системы отопления в многоквартирном доме.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в своем письме от 01.04.2016 года №9506-АЧ/04 постаралось прояснить вопросы о принадлежности элементов системы отопления, находящихся внутри многоквартирных домов и кто несет ответственность за их состоянием.

В своем письме Минстрой сообщает, что в соответствии Жилищного кодекса РФ (ч.1 ст.36) и Правил содержания общего имущества МКД №491 от 13.08.2013 года (пункт 2), в состав общего имущества МКД включаются все виды технического оборудования, находящиеся внутри многоквартирного дома, и которые обслуживают более одного жилого или нежилого помещения.

Правилами содержания общего имущества МКД №491 (пункт 6) определено, что внутридомовая система отопления состоит из совокупности стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на тепловых сетях.

По вопросу принадлежности обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) свою позицию высказал Верховный Суд РФ в своем решении от 22.09.2009 г. №ГКПИ09-725: суд решил, что любое техническое оборудование МКД может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома только тогда, когда оно обслуживает более одного жилого или не жилого помещения.
Следовательно, радиаторы отопления , находящиеся внутри одной квартиры, могут не относиться к общедомовому имуществу.

Учитывая положения Правил содержания общего имущества МКД и позицию ВС РФ, Минстрой РФ считает, что внутридомовая система отопления МКД в составе общего имущества многоквартирного дома включает обогревающие элементы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного помещения, а также радиаторы находящиеся внутри квартир, которые присоединены к стоякам отопления ответвлениями не имеющими запорных отключающих устройств .
Радиаторы, обогревающие одну квартиру и имеющие отключающие (запорные) устройства , в состав общего имущества МКД не включаются , так как их использование собственниками одной квартиры не повлечет нарушения прав и законных интересов других собственников помещений многоквартирного дома.

Однако состав общего имущества МКД, в соответствии Правил №491 (пункт 1), в целях выполнения обязанностей по его содержанию, должен определяться самими собственниками помещений в многоквартирном доме. Перечень общедомового имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, необходимо приводить в договоре с управляющей организацией путем составления отдельного приложения к нему, в котором указать линии разграничения эксплуатационной ответственности по всем видам технического оборудования, в том числе и по системе отопления.

Эксплуатационная ответственность за радиаторы отопления, находящиеся в отдельной квартире может быть возложена на собственника данной квартиры, а ответственность за стояки, ответвления от них и запорные устройства на этих ответвлениях, находящиеся внутри квартиры собственника, но обслуживающие несколько квартир или помещений возложить на управляющую компанию.

Кто ответственный за отопление в квартирах?

Нам всем хорошо знакома ситуация, когда в собственной квартире с наступлением холодов, мы вынуждены доставать дополнительные одеяла, теплую одежду и использовать для обогрева электрические обогреватели. Причина такой ситуации банальна – отвратительное качество отопления жилых помещений. В ряде ситуаций такое положение вещей является временным, выпадая на межсезонье. Однако порой качество отопления в многоквартирных домах в течение всей зимы оставляет желать лучшего. Кто же ответственен за отопление в наших квартирах? Где искать крайнего и что делать? Постараемся ответить на эти и другие, сопутствующие проблеме вопросы.

Состояние системы централизованного отопления. Где и чья зона ответственности

Начнем с официальных документов «Правила и нормы технической эксплуатации объектов жилищного фонда», раздел II гласят – обязанности по содержанию систем коммуникаций в жилых объектах возлагаются на Управляющую компанию. В сферу ее задач и в зону ответственности входит обеспечение нормальной эксплуатации систем отопления жилых объектов, системы канализации и водоснабжения. Данная норма утверждена Постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года. Поэтому, если ваш дом обслуживает Управляющая компания, все вопросы по поводу нормальной работы отопления к ней.

Организация, на балансе которой находится ваш дом, отвечает за соблюдение нормального температурного режима в помещениях, которые охватывает система централизованного отопления. В компетенции управляющей компании так же находится и контроль над температурой теплоносителя на выходе (обратка).

Сюда так же относится контроль над технической стороной вопроса. Оценка состояния инженерных сетей, проведение плановых регламентных работ и осмотров с целью выявления технического несоответствия общего имущества установленным нормативам – все это и еще многое другое входит в круг обязанностей управляющей компании.

Важно! По результатам осмотра составляются акты, в которых должны быть внесены зафиксированные технические недочеты, указаны даты и способы устранения неисправностей. На основании Актов осмотра собрание собственников жилья в многоквартирном доме может принимать решение о несоответствии отдельных элементов тепловых сетей установленным СНиПам и требовать устранения дефектов. Акты являются официальными документ документами, которые потом можно использовать в различных инстанциях.

Осмотр системы централизованного отопления осуществляется специалистом, в обязанности которого входит устранение обнаруженных неисправностей в работе отопления, а также предотвращение случаев перерасхода тепла жилого объекта. Такой осмотр проводится, как правило, раз в год. По результатам осмотра выполняются соответствующие ремонтные работы, вносятся коррективы в подготовку жилого дома к следующему отопительному сезону.

Оценивая выше сказанное, причем закрепленное на нормативном уровне, видно, кто отвечающий за состояние тепловых сетей в жилом доме и в чью компетенцию входит организация нормальной работы отопительной системы непосредственно в доме. Таким образом, вся ответственность за надлежащее состояние общего имущества перед вами и жильцами других квартир вашего дома возложена на управляющую компанию или ЖЭК, с которым у вас очень теплые и непростые взаимоотношения.

По привычке, когда не работает система отопления, мы пеняем на энергетическую компанию, которая обеспечивает поставку тепла в жилые дома. Мало кто из нас задумывается, что компания-поставщик несет ответственность за температуру теплоносителя, которая должна соответствовать установленным нормативам, за нормальное рабочее давление в магистрали. Ответственность коммунальщиков распространяется на функциональность магистральных сетей до того места, где подключен ваш дом. Дальше за тепло в вашем доме отвечает уже управляющая компания или ЖЭК.

Возможны варианты, когда температура теплоносителя не достаточна для нормального обогрева жилых помещений, наблюдаются перебои с включением централизованного отопления в установленные сроки. В этих случаях ответственность ложится целиком на энергетическую компанию, осуществляющую поставку тепла в ваши квартиры.

В какой последовательности и куда обращаться, если не работает нормально отопление в доме

Кто отвечает за плохое отопление в квартире в первую очередь, мы уже разобрались и установили. Однако каковы последующие наши шаги, если жалоба не возымела должного эффекта и вы продолжаете страдать от недостаточного тепла в квартире, ваш комфорт нарушен и изменений в лучшую сторону не предвидится. Алгоритм следующий:

• узнайте контактные телефоны аварийных диспетчерских служб департамента жилищно-коммунального хозяйства района, города и звоните при необходимости;
• обращайтесь с жалобой в местный орган государственной жилищной инспекции;
• предъявите претензию местной теплоэнергетической компании;
• подайте заявление в местный орган Федеральной службы по защите прав потребителя (Роспотребнадзор);
• звоните в местные, районные и городские органы власти;
• обратитесь с заявлением в местный орган Антимонопольной службы, которая контролирует деятельность энергетических компаний и водоканала;
• используйте средства массовой информации для огласки существующей проблемы;
• подайте иск в суд на управляющую компанию, на ЖЭК и теплоэнергетическую компанию ввиду ограничения прав распоряжаться своей собственностью.

Все перечисленные инстанции, так или иначе, отреагируют на ваше обращение. Другой вопрос, насколько это поможет вам решить проблему и в какой способ. Жаловаться лучше последовательно во все инстанции в предложенном выше порядке, по факту выявленного нарушения. Лучше, когда ваша жалоба будет коллективной. В противном случае ваше обращение может попасть под жернова бюрократической машины и затеряться. Все перечисленные организации и органы власти несут ответственность за нормальное функционирование систем жизнеобеспечения в городе, а проблемы с отоплением относятся к разряду первоочередных, особенно в холодное время года.

Отвечать придется всем. Кому перед телекамерами журналистов, кому в суде, а кому на более высоком уровне за нарушения норм температурного режима в жилых зданиях.

Важно! Ваша жалоба может дать больший эффект, если к ней в придачу прикрепить письменное требование о перерасчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, а так же за предоставление услуг по отоплению в неполном объеме. Такие действия регулируются соответствующей нормой. Смотрите Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.

Контроль за соблюдением положенных санитарных норм и правил в квартире ввиду плохой работы отопления, возложен также на обслуживающую компанию. Зафиксированные значительные нарушения температурного режима в жилых помещениях, — это четкий сигнал для ответственной организации устранить выявленные недостатки.

Какие факторы оказывают влияние на температуру в вашей квартире в отопительный сезон

С ответственностью за техническое состояние тепловых сетей в многоквартирном доме мы разобрались. Что касается температуры в отопительный сезон, которая должна быть в квартире, то здесь присутствует ряд факторов, которые ответственность за функциональность возлагают на вас. Что происходит в вашей квартире, какая температура в доме вас устраивает — забота ваша. Никто не может вмешиваться в ваши домашние дела, если это не противоречит установленным нормативам и положениям.

Нередко встречаются ситуации, когда батареи в квартире раскалены докрасна, а в жилых комнатах стоит собачий холод. Или наоборот, начался отопительный сезон, у соседей все работает нормально, а ваши батареи еле теплые. Значит, вы такие нерадивые хозяева и ваша квартира оказалась не готова к наступлению холодов.

На заметку: Элементарные меры по повышению теплоэффективности жилых помещений позволят повысить температуру в квартире на 2-3 0 С. Уплотнение оконных проемов, заделка щелей между панелями, утепление входных дверей, продувка радиаторов отопления — шаги, которые можно сделать самостоятельно.

За качество и техническое состояние батарей в вашей квартире отвечает как управляющая компания, ЖЭК, так и вы. Своевременный осмотр состояния радиаторов в доме позволит устранить воздушные пробки в системе, прочистить батареи. В случае ненадлежащего технического состояния батарей, важно вовремя произвести их замену. Если с батареями вы можете разобраться самостоятельно при поддержке специалистов управляющей компании или ЖЭКа, то устранить другие причины плохого обогрева в доме, проблема не ваша. Работой коммуникаций в доме, функциональностью запорной арматуры занимается ЖЭК, представители управляющей компании.

Для примера. Выяснить, соответствует ли рабочее давление в отопительной системе необходимой величине можно только с участием специалистов и при наличии соответствующего оборудования.

Следует учитывать — любые масштабные объекты, а отопительные системы к ним тоже относятся, не могут быть до конца совершенны. Климатические, технологические, человеческие факторы всегда могут внести коррективу в работу отопительной системы многоквартирного дома. Ошибки могут быть допущены еще на стадии проектирования системы и в процессе строительства жилого дома. Элементарный пример. Использование во время прокладки внутридомовых коммуникаций труб меньшего диаметра, становится одной из основных причин недостаточного теплоснабжения жилых объектов.

Качество системы отопления определит инженер-теплотехник, который может нанести вам визит в ответ на жалобу. Соответствующие замеры, проведенные специалистом, означают одно — управляющая компания пытается выполнять возложенные на нее обязательства. Другое дело, будут ли предприняты в дальнейшем соответствующие действия со стороны ЖЭКа или управляющей компании на устранение недостатков в работе отопительной системы.

Отсутствие реакции на ваши жалобы в управляющую компанию, ставит вас перед выбором. Продолжать бороться за свои права или искать другие, альтернативные источники обогрева в доме. Необоснованные расходы, которые вы будете нести, не получая взамен положенных килокалорий тепла, могут заставить вас более радикально подойти к решению возникшей проблемы. Отказ от централизованного отопления и переход на индивидуальное позволит навсегда забыть о дискомфорте в доме и склоках с разнообразными инстанциями.

Батарея в квартире — чья собственность и кто должен ее ремонтировать?

Жизнь в многоквартирном доме далеко не всегда безоблачна и проста. Возникновение спорных вопросов между жильцами отдельных квартир и управляющими компаниями (УК) – нередко встречающееся явление.

Большинство из них решить крайне просто – достаточно обратиться к базовым законодательным актам жилищной сферы права.

Кто отвечает за батареи, радиаторы отопления в квартире?

Однако бывают и такие случаи, когда ситуацию крайне сложно истолковать, даже используя действующее законодательство.

Ярким примером подобного явления можно считать многочисленные споры, возникающие между УК и жильцам дома относительно ответа на вопрос: «Чья собственность батареи отопления, находящиеся в квартирах?».

Так как тема действительно очень актуальная, наш ресурс выделил для ее рассмотрения целую статью, которая раз и навсегда поможет ответить на злополучный вопрос. Ознакомиться с материалом можно ниже.

Чья собственность батарея в квартире?

Законодательство об общей собственности жильцов МКД

Многим жителям многоквартирных домов (МКД) известно, что территориально подобные строения делятся на две зоны:

• первая – это индивидуальная собственность, то есть квартиры и прилегающая к ним территория отдельных жильцов дома;
• и вторая – общая собственность всех жильцов, представленная предподъезной территорией, лифтами, подъездами и подобными участками МКД.

Согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ), за первый вид зон многоквартирного дома отвечают непосредственно их владельцы, а вот за второй – УК или же товарищество собственников жилья.

В вопросе относительно радиаторов отопления ведутся споры именно о том, кому они принадлежат и кто, соответственно, обязан следить за их состоянием.

Для ответа на столь специфичный вопрос из правовой сферы необходимо обратиться к некоторым Постановлениям Правительства РФ (преимущественно под номером 491) и решениям Верховного суда РФ.

В соответствии с положениями данных нормативно-правовых актов батареи отопления могут относиться к общей собственности жильцов МКД только в том случае, если они не отделены в конкретной квартире от центральной отопительной системы каким-либо вентилем или подобным разделительным узлов.

То есть, при наличии вентилей у радиатора он принадлежит владельцу квартиры, при отсутствии же такового – является общедомовым имуществом и следить за его состоянием обязаны управляющая компания, либо полномочные лица товарищества собственником жилья.

Таким образом, можно констатировать: любой радиатор отопления, отделенный от общедомового стояка каким-либо вентилем, становится собственностью владельца квартиры и ответственность за его состояние/своевременный ремонт лежит именно на собственнике.

В остальных случаях батарея будет являться общедомовой собственностью и, соответственно, следить за ней должны полномочные организации управления МКД.

Кто должен заниматься заменой непригодных для использования батарей или их ремонтом?

Как найти ответственного за обслуживание и ремонт батарей?

Теперь, когда всем читателям нашего ресурса понятно, кому и при каких обстоятельствах принадлежат радиаторы отопления в МКД, можно рассмотреть и процедуры, касающиеся их ремонта или замены.

На самом деле ситуация в данном вопросе до безобразия проста – чья батарея, тот за нее и отвечает, а точнее, обязуется:

• своевременно ремонтировать и менять;
• следить за ее состоянием, дабы предотвращать аварийные ситуации;
• при наступлении последних – устранять возникшие последствия (например, возмещать материальный вред жильцам снизу, которые пострадали от прорыва старого радиатора).

Стоит отметить, что при нежелании фактического владельца ремонтировать или менять неисправную батарею его оппонент по правоотношениям имеет полное право обратиться в суд, который решить все спорные вопросы.

Прибегая к судебным прениям по «батарейному» вопросу в МКД, важно учитывать, что судебный орган при вынесении вердикта будет ориентироваться именно на ранее упомянутый вентиль радиатора. Поэтому, если конкретно вы находитесь в невыигрышной позиции, судиться не просто бессмысленно, а по-настоящему глупо.

Во многом это связано с тем, что вердикт суда обязует проигравшую сторону не только проводить ремонт батареи, но и возмещать все траты его оппонента по судопроизводству, которые были понесены таковым в процессе судебных прений. Интересна ли вам такая перспектива? Скорее всего, нет.

Кто отвечает за отопление в квартире и подачу тепла?

Помимо представленных выше нюансов, «радиаторный» вопрос в МКД имеет еще одну особенность.

Заключается она в процедуре проведения замены батарей. Многие жильцы МКД интересуются – имеют ли они право самопроизвольно проводить данное мероприятие или нет?

Для лучшего понимания сути этой процедуры давайте рассмотрим порядок ее проведения для двух возможных вариантов исхода событий:

• Первый вариант – собственник батареи владелец квартиры. В данной ситуации последний имеет полное право менять радиаторы по своему усмотрению, однако для проведения данной процедуры он должен:

1. Уведомить о будущей замене УК;
2. Согласовать с экспертом проведение процедуры, так как внесение серьезных изменений в конфигурацию отопительной системы МКД, даже в отдельной квартире, требует получения специального разрешения от полномочного в градостроительной деятельности госоргана.

После проведения указанных выше мероприятий, собственник квартиры может проводить и замену, естественно, за свой счет.

• Второй вариант – батарея находится в общедомовом владении и за ее эксплуатацию отвечает либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. В данном случае, помимо представленных ранее мероприятий, полномочные лица должны получить у собственников квартиры письменное разрешение на проведение замены радиатора. Исключением являются ситуации, когда батарея находится в аварийном состоянии и в любом момент может прорвать, при таких обстоятельствах разрешение от собственников не требуется.

Как видите, ответить на большинство вопросов, возникающих относительно «радиаторных» споров в МКД, не столь тяжело, если знать некоторые законодательные нюансы данной темы. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в отстаивании прав!

О том как заменить батареи отопления вы можете узнать, посмотрев видео: