Границы эксплуатационной ответственности

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

• для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
• для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Ответственность жильцов за водоснабжение

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению определена:

• Жилищным кодексом РФ;
• правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общедомового имущества);
• правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).

Положения подп. 3 п. 1 ст. 36 и ст. 161 ЖК РФ, п. 5 Правил содержания общедомового имущества обязывают управляющую организацию поддерживать в исправном состоянии внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства и само это устройство.

Так, в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга обратился с исковым заявлением к управляющей организации собственник квартиры, которую залило водой из-за аварии в стояке холодного водоснабжения, произошедшей на техническом этаже. Суд признал исковые требования обоснованными и удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика сумму компенсации меньшую, чем просил истец. Санкт-Петербургский городской суд апелляционную жалобу истца удовлетворил и определением от 04.09.2018 по делу № 33-11105/2018 увеличил суммы, взыскиваемые с ответчика.

Согласно подп. «а» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, управляющая многоквартирным домом на основании договоров с собственниками фирма несет ответственность за качество водоснабжения и других услуг ЖКХ.

Ответственность управляющей компании перед собственниками за общедомовое имущество

Помимо системы водоснабжения управляющие организации в силу п. 2 и пп. 5–7 Правил содержания общедомового имущества ответственны за исправное состояние общего имущества, к которому относятся:

1. Помещения общего пользования.
2. Крыши.
3. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.
4. Придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства в границах, определенных по кадастровым данным Росреестра.
5. Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, которые были установлены за счет хозяев квартир.
6. Иные объекты, обслуживающие дом:
   • трансформаторные подстанции и тепловые пункты, обслуживающие один дом;
   • коллективные автостоянки;
   • гаражи;
   • детские и спортивные площадки.
7. Обслуживающее более одного помещения механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также оборудование, обеспечивающее доступ в жилой дом инвалидам и другим маломобильным категориям населения. В том числе:
   • внутридомовая инженерная система водоотведения — до первых стыковых соединений;
   • внутридомовая инженерная система газоснабжения — до запорного крана и сам этот кран;
   • внутридомовая система электроснабжения — до индивидуальных приборов учета электрической энергии;
   • внутридомовая система отопления.

По смыслу п. 6 во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил содержания общедомового имущества коммунальщики ответственны за состояние только тех обогревающих элементов системы отопления, которые находятся за пределами квартир (на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Радиатор с отключающим устройством, расположенный на ответвлении от стояка внутридомовой системы отопления в квартире, общедомовым имуществом не является, т. к. обслуживает только одно помещение. Более того, согласно ст. 26 ЖК, он может быть демонтирован после получения разрешения на переустройство жилого помещения (апелляционное определение Воронежского областного суда от 18.09.2018 по делу № 33-5707/2018).

Ответственность коммунальщиков за ненадлежащее оказание услуг

Ответственность управляющих компаний за ненадлежащее оказание услуг бывает трех видов:

1. Административная. Грозит фирмам, которые, управляя жилищным фондом на основании договора и лицензии, не соблюдают требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг либо содержанию общего имущества. Квалифицируются их деяния по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Для должностного лица, например директора компании, наказание по данной статье предусматривает штраф от 50 до 100 тыс. руб. или до 3 лет дисквалификации. Для юридического лица — штраф от 250 до 300 тыс. руб.
2. Гражданско-правовая. Наступает, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, для управляющей организации, по вине которой потребителям коммунальных услуг был причинен физический, имущественный либо моральный вред. В таком случае по иску пострадавшей стороны суд может взыскать с виновника приличную денежную сумму.
3. Уголовная. Предусмотрена ст. 238 Уголовного кодекса РФ. По этой статье привлекаются к ответственности виновные должностные лица, если некачественная услуга ЖКХ повлекла вред здоровью или смерть граждан.

Каков объем ответственности за капитальный ремонт для управляющих организаций?

Решение о проведении капитального ремонта, согласно ч. 1 и 2 ст. 189 ЖК, принимают собственники помещений, в случаях, предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 189 ЖК, — местная администрация. Таким образом, ответственность управляющей компании за капитальный ремонт невелика и заключается в следующем:

1. Предложить владельцам помещений провести капитальный ремонт дома, если такая необходимость обнаружится во время очередного осмотра общего имущества (п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
2. Рекомендовать, согласно ч. 3 ст. 189 ЖК, собственникам квартир время начала капитального ремонта, необходимый перечень и объем работ, их стоимость, порядок и источники финансирования (только если фонд капитального ремонта сформирован на специальном счете).

Как видите, управляющая компания имеет много обязанностей. За их невыполнение наступает административная и гражданско-правовая ответственность, хотя в некоторых случаях возможно и наступление уголовной (для виновных работников). Знать, за что ответственна управляющая организация, должен любой хозяин жилья в многоквартирном доме, т. к. такие знания позволят ему не допустить снятие компанией с себя ответственности за различные неприятности, произошедшие по ее вине (например, затопление квартир в результате прорыва трубопровода).

Уверены, вам будет интересно ознакомиться и с другими материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.