Застройщики смогут продать внутриквартальные сети местным органам власти

Проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в целях урегулирования порядка передачи в собственность ресурсоснабжающих организаций, муниципальных образований и субъектов Российской Федерации объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для транспортировки, подачи и приготовления коммунального ресурса непосредственно его потребителям в многоквартирные дома», разработанный Минстроем России, направлен на определение порядка и условий передачи в собственность ресурсоснабжающих организаций (газораспределительных организаций, теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций, сетевых организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и (или) водоотведение), а также муниципальных образований и субъектов Российской Федерации объектов систем газо-, тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, расположенных между точкой подключения (технологического присоединения), определяемой в соответствии с договором о подключении (технологическом присоединении), и внешней границей инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, созданных при строительстве таких многоквартирных домов для их подключения (технологического присоединения) (далее – внутриквартальные сети).

Как говорится в пояснительной записке, в настоящее время внутриквартальные сети, созданные застройщиками при строительстве многоквартирных домов в целях их подключения (технологического присоединения) к системам ресурсоснабжения, зачастую не поставлены на кадастровый учет, право собственности на них не зарегистрировано и эксплуатационную ответственность за них фактически никто не несет. При этом такие внутриквартальные сети не входят и не могут быть включены в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Протяженность бесхозяйных внутриквартальных сетей значительна. Например, протяженность бесхозяйных сетей газораспределения в зоне эксплуатационной ответственности газораспределительных организаций, подконтрольных Группе Газпром, по состоянию на 1 ноября 2019 г. составила 8 500 км. Между тем, распределительные газопроводы относятся к опасным производственным объектам.

От состояния внутриквартальных сетей, их надлежащей эксплуатации, своевременной диагностики технического состояния и технического обслуживания, текущего и капитального ремонта зависит качество поставляемых в многоквартирные дома коммунальных ресурсов, риск возникновения аварийных ситуаций, а также безопасность граждан и состояние окружающей среды.

Законопроектом предлагается установить возможность передачи внутриквартальных сетей, созданных застройщиком, в собственность ресурсоснабжающей организации, осуществляющей подключение (технологическое присоединение) многоквартирного дома к соответствующей системе инженерно-технического обеспечения. При отказе ресурсоснабжающей организации от приобретения в собственность внутриквартальных сетей указанные сети по требованию органа местного самоуправления выставляются ресурсоснабжающей организацией на торги в форме аукциона или конкурса и при отсутствии иных лиц, заинтересованных в приобретении указанных внутриквартальных сетей, подлежат выкупу органом местного самоуправления в целях сохранения системы жизнеобеспечения населения, проживающего на территории соответствующего муниципального образования.

Адрес законопроекта на официальном сайте: http://regulation.gov.ru/projects#npa=101657, ID проекта: 02/04/04-20/00101657.

Предложения по законопроекту можно направлять до 28 мая 2020 года

Минстрой разработал проект о передаче сетей ресурсоснабжающим организациям

МОСКВА, 8 мая. /ТАСС/. Минстрой разработал законопроект о передаче ресурсоснабжающим организациям объектов коммунальной инфраструктуры, созданных застройщиками. Это следует из документа, опубликованного на портале проектов нормативных правовых актов.

«Законопроектом предлагается установить возможность передачи внутриквартальных сетей, созданных застройщиком, в собственность ресурсоснабжающей организации, осуществляющей подключение (технологическое присоединение) многоквартирного дома к соответствующей системе инженерно-технического обеспечения», — говорится в пояснительной записке.

Согласно документу, речь идет о новых сетях, которые строятся при возведении многоквартирных домов. Размер платы, за которую передаются внутриквартальные сети, будет ограничен размером фактически понесенных застройщиком затрат на их создание. При отказе ресурсоснабжающей организации от приобретения в собственность сетей по требованию органа местного самоуправления объекты выставляются на торги. Если желающих приобрести сети не найдется, их выкупят муниципалитеты.

В пояснительной записке отмечается, что проект направлен на предупреждение роста числа бесхозяйных объектов в России. В ней указывается, что внутриквартальные сети, созданные застройщиками при строительстве многоквартирных домов, зачастую не поставлены на кадастровый учет, право собственности на них не зарегистрировано и эксплуатационную ответственность за них фактически никто не несет. «При этом такие внутриквартальные сети не входят и не могут быть включены в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», — уточняется в материалах.

Передача инженерных сетей на городской баланс

Нередко при строительстве многоквартирного дома застройщику приходится заниматься и прокладкой инженерных сетей. Как учитывать такие объекты? Каков порядок передачи сетей муниципальным властям? Практическую ситуацию комментирует Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».

Строительство ведется с обременениями

Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (заказчик-застройщик) построила дом на средства дольщиков. В стоимость 1 кв. м входит и стоимость тепло- и электросетей. Организация должна эти сети передать городу на баланс. Все затраты (в том числе по сетям) включены в себестоимость дома. Как их учитывать – отдельным объектом? И как отразить передачу в бухгалтерском и налоговом учете?

Использование средств дольщиков

Согласно статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, средства дольщиков можно направить на строительство систем инженерного обеспечения только в том случае, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией для подключения дома к действующим сетям.

Кроме того, за счет средств дольщиков могут возмещаться затраты в связи с заключением на основании законодательства о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением расходов на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры). Это возможно, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику в силу указанного договора и находящихся в границах такой застроенной территории.

Во всех остальных случаях включение затрат на строительство сетей в стоимость строительства дома является неправомерным.

Учет объектов

Допустим, что в рассматриваемом случае стоимость сетей обоснованно может быть включена в стоимость строительства дома.

Поскольку речь идет об обособленных капитальных объектах, учет затрат на их строительство должен вестись отдельно от учета затрат на сооружение жилого дома. Значит, на счете 08 будут отражены расходы на строительство таких объектов, которые сформируют их окончательную стоимость.

Правовые основания для передачи данных объектов на баланс городу должны определяться из условий заключенных инвестконтрактов.

Передача инженерных сетей возможна на безвозмездной основе (городские власти никак не финансируют расходы в связи с их строительством) либо в счет встречного предоставления (администрацией выполняются определенные обязательства, за что она и получает эти объекты).

Безвозмездная передача

В этом случае обязанность передать городу данные объекты должна быть зафиксирована и в договорах участия в долевом строительстве.

Дело в том, что объекты сооружались за счет средств дольщиков, следовательно, именно они, как инвесторы, вправе определять судьбу результата строительства за счет средств, которые они передали. Для застройщика такая формальность лишней не будет.

В бухгалтерском учете стоимость передаваемых сетей относится с кредита счета 08 (субсчет «Затраты по строительству сетей») в дебет 08 (субсчет «Затраты по строительству жилого дома»). Суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками при строительстве сетей, к вычету не принимаются и также относятся на стоимость строительства дома. Для целей обложения НДС последствий такой передачи, по мнению автора, не возникает. Ведь в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ налогом облагается безвозмездная передача права собственности на товары (работы, услуги). Застройщик не являлся собственником передаваемых объектов, поэтому оснований для начисления налога нет. Не отражается такая передача и в налоговом учете для целей обложения налогом на прибыль.

Встречное предоставление города

Характер безвозмездности передаваемых объектов здесь явно не очевиден. Но и встречное предоставление города никак не отражается в учете застройщика, поскольку никакими документами исполненные городом обязательства не фиксируются.

Бухгалтерский и налоговый учет такой же, как и в первом случае.

Затраты учтены необоснованно

Если же стоимость строительства сетей отнесена в стоимость строительства дома необоснованно, то такие затраты застройщик должен списать за счет собственных источников. Варианта два.

1. Данные расходы списываются в дебет счета 20 (в себестоимость услуг застройщика) и учитываются для целей обложения налогом на прибыль как расходы, экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Такое решение может быть принято после анализа условий заключенных контрактов, когда у организации есть уверенность, что она сможет его обосновать.

2. Если у организации нет аргументов в пользу экономической обоснованности данных расходов и невозможно доказать их связь с деятельностью, направленной на получение дохода, то тогда расходы списываются застройщиком в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения прибыли.

Возможность правомерного возложения на застройщиков обязанности по сооружению инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность ограничена. Она законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местной власти и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса РФ (письмо Минфина России от 16 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/758).

Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям

Полезная информация по теме: «Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям». Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Передача инженерных сетей на баланс

Ни одно строительство не обходится без прокладки инженерных сетей – канализации, водопровода, теплосетей, газопровода и т.д. Все эти сети по окончании строительства должны стать частью единой городской сети. Чтобы это произошло, требуется передача инженерных сетей на баланс соответствующей коммунальной службе, которая и будет в дальнейшем заниматься обслуживанием и эксплуатацией данных коммуникаций.

Для водопровода и канализации, например, обслуживающей их организацией является ГУП Водоканал, ему на баланс и передаются сети водоснабжения и водоотведения.

Схема передачи инженерных сетей на баланс до сих пор не изменилась, несмотря на то, что в 2009 году начал действовать Хозяйственный кодекс, который должен был определить, каким образом начисляются возмещаемые затраты, как они должны быть компенсированы.

На сегодняшний день, единственное, что необходимо, – это подать заявку в соответствующую коммунальную службу и приложить сопровождающую документацию. Перечень требуемых документов находится в открытом доступе. Так, например, список документов, необходимых для передачи водопроводных и канализационных инженерных сетей на баланс Водоканала, находится на сайте ГУП «Водоканал».

В целом можно сказать, что потребуется приложить генплан, проектную документацию со всеми внесенными во время монтажа изменениями, Техусловия, выданные соответствующей коммунальной службой, исполнительные чертежи инженерных сетей, профили их пересечения с другими коммуникациями, сертификаты на материалы, из которых выполнены сети, акты о проведенных испытаниях.

Другими словами, для передачи инженерных сетей на баланс потребуется предоставить документацию, подтверждающую, что проект был выполнен согласно Техусловиям, выданным эксплуатирующей организацией, а также доказывающую, что сети находятся в исправном, работоспособном состоянии и готовы к началу эксплуатации.

После рассмотрения документации, обычно срок рассмотрения заявки составляет 15 дней, при условии отсутствия у эксплуатирующей организации к застройщику вопросов и замечаний, КУГИ выпускает распоряжение с указанием владельца инженерных сетей, адреса их расположения и протяженности. После выхода распоряжения КУГИ передача инженерных сетей на баланс считается состоявшейся.

Передача инженерных сетей органам государственной власти

«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», N 3, 2004

Получив от подрядчика построенный объект, заказчик должен подготовить его к эксплуатации, передав внешние коммуникации и инженерные сооружения (инженерные сети) на обслуживание территориальным или другим эксплуатационным организациям. Причем это нужно сделать до того, как объект будет принят госкомиссией.

В данном случае возможно два варианта. Первый — заказчик заключает договоры на обслуживание со специализированными организациями. Второй-заказчик заключает договоры на временное обслуживание со специализированными организациями, а в дальнейшем, после прохождения государственной приемочной комиссии, внешние коммуникации и инженерные сооружения объекта передаются в государственную собственность. При этом передача коммуникаций и сооружений, как правило, осуществляется на безвозмездной основе.

Условие о передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений органам государственной власти может быть предусмотрено в инвестиционном договоре и носить обязательный характер, как, например, это практикуется в Москве (п.2 Постановления Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

8 800 350 84 37

В статье мы рассмотрим правовые основы передачи в государственную собственность внешних коммуникаций и инженерных сооружений, а также учет и налогообложение такой операции.

Правовые основы сделки

Чтобы безвозмездно передать имущество кому-либо в собственность, нужно заключить договор дарения. Правила заключения таких договоров прописаны в гл.32 Гражданского кодекса РФ.

Естественно, что дарителем может быть лицо, у которого имущество находится в собственности или которому принадлежат на него имущественные права. А собственник объектов капитальных вложений или результатов инвестиционной деятельности — инвестор. Поэтому только он может быть дарителем внешних коммуникаций и инженерных сооружений, даже если передачей занимается заказчик. И если заказчик и инвестор являются разными юридическими лицами, то заказчик будет выступать в такой сделке в качестве посредника. Для этого с ним нужно заключить договор поручения.

Правда, можно сделать иначе: внести в инвестиционный договор, заключаемый между инвестором и заказчиком, условие о том, что заказчик по заданию и от имени инвестора должен передать государству внешние коммуникации и инженерные сооружения или имущественные права на них.

Схема передачи внешних коммуникаций и инженерных сооружений органам государственной власти

Налогообложение

Теперь рассмотрим порядок налогообложения операции по передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений в государственную собственность.

Если организация безвозмездно передает объекты жилищно-коммунального назначения государственным органам или органам местного самоуправления (или по их решению — специализированным организациям, использующим и эксплуатирующим указанные объекты), то такая операция не облагается НДС. Так установлено в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ. При этом «входной» НДС, уплаченный контрагентам и подрядчикам при строительстве переданных объектов, включается в их стоимость (пп.4 п.2 ст.170 Налогового кодекса РФ).

А если передаются имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения? Тогда такая передача не будет освобождаться от НДС. Ведь в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ речь идет только о передаче объектов жилищно-коммунального назначения, а не имущественных прав на них. При этом передача имущественных прав подпадает под налогообложение в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать налогооблагаемую стоимость передаваемых имущественных прав на объекты. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.2 ст.154 Налогового кодекса РФ, в котором в том числе установлен порядок исчисления НДС при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) .

О спорных вопросах уплаты НДС при передаче имущественных прав читайте в рубрике «Советы коллег» на с. 26.

В такой ситуации инвестор может предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС на основании сводного счета-фактуры — его заказчик-застройщик выписывает по окончании строительства на стоимость услуг всех подрядчиков. А также на основании отдельного счета-фактуры , который заказчик-застройщик выписывает на стоимость своих услуг. Это следует из пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым для операций, облагаемых НДС.

Подробнее о порядке составления счетов-фактур при строительстве объектов мы рассказывали в статье «Инвестор, заказчик-застройщик и подрядчики: порядок составления счетов-фактур», опубликованной в Приложении N 4, 2003, с. 60.

Налог на прибыль

Стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений или имущественных прав на них, переданных государству безвозмездно, не признается у инвестора расходом в целях налогообложения прибыли. Это установлено в п.16 ст.270 Налогового кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

Даже если инвестор зарегистрировал право собственности на коммуникации и сооружения, которые он собирается передать государству, учитывать их в составе основных средств нельзя. Ведь эти сооружения инвестор не будет использовать в своих производственных целях. Иными словами, не выполняются все условия, необходимые для того, чтобы в бухгалтерском учете объект можно было включить в состав основных средств. Напомним, что эти условия перечислены в п.4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.

Поскольку в Плане счетов не предусмотрен счет, на котором можно учитывать объекты, не используемые в производственных целях и находящиеся у организации на праве собственности, в рабочий план счетов организации можно включить новый, например 06. Однако не забудьте, что, согласно требованиям Инструкции по применению Плана счетов, введение нового синтетического счета нужно согласовать с Минфином России. Но чтобы избежать этого, можно отразить зарегистрированный объект на отдельном субсчете к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». Например, на субсчете «Прочие внеоборотные активы».

Пример 1. На сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений инвестор перечислил заказчику-застройщику 2 714 000 руб. После того как строительство было завершено, стороны подписали все необходимые документы, а заказчик-застройщик выставил инвестору сводный счет-фактуру на 2 714 000 руб. (в том числе НДС — 414 000 руб.). За регистрацию права собственности на внешние коммуникации и инженерные сооружения инвестор заплатил 7500 руб. А затем он безвозмездно передал эти объекты администрации города.

В учете инвестора бухгалтер отразит данную операцию проводками:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51

• 2 714 000 руб. — перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»

• 2 300 000 руб. (2 714 000 — 414 000) — получены коммуникации и инженерные сооружения от заказчика-застройщика;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»

• 414 000 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»

• 2 714 000 руб. — зачтен аванс, ранее перечисленный заказчику-застройщику;

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 субсчет «Расчеты по государственной регистрации объектов недвижимости»

• 7500 руб. — отражены расходы по государственной регистрации прав на внешние коммуникации и инженерные сооружения;

Дебет 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

• 2 307 500 руб. (2 300 000 + 7500) — отражен зарегистрированный объект в составе прочих внеоборотных активов;

Дебет 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы» Кредит 19

• 414 000 руб. — учтен «входной» НДС в стоимости внешних коммуникаций и инженерных сооружений, подлежащих безвозмездной передаче государственным органам власти;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы»

• 2 721 500 руб. (2 307 500 + 414 000) — переданы безвозмездно администрации города внешние коммуникации и инженерные сооружения.

При этом 2 721 500 руб. не уменьшают налогооблагаемую прибыль инвестора.

А теперь рассмотрим случай, когда инвестор передает государственным органам власти имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения (то есть передает эти объекты до момента госрегистрации права собственности на них).

Пример 2. Изменим условия примера 1. Предположим, что инвестор не зарегистрировал право собственности на построенные сооружения и сразу передает их администрации города.

В данном случае речь идет о передаче имущественных прав при посредничестве застройщика.

Тогда в учете инвестора бухгалтер сделает такие проводки:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51

• 2 714 000 руб. — перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»

• 2 300 000 руб. (2 714 000 — 414 000) — списана стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений, переданных безвозмездно администрации города;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»

• 414 000 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»

• 2 714 000 руб. — закрыты расчеты с заказчиком-застройщиком;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 414 000 руб. (2 300 000 руб. х 18%) — начислен НДС с передачи имущественных прав;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 414 000 руб. — предъявлен к вычету из бюджета НДС.

Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации

Проблематика передачи инженерных сетей на баланс города

Нередко передача инженерных сетей на баланс города приводит к конфликту интересов. В первую очередь это связано с тем, что эксплуатирующие организации «не проявляют активной позиции» в этом вопросе.

Они согласны получать деньги за предоставляемые услуги, но от расходов на содержание коммуникаций предпочли бы отстраниться. Часто отказ брать инженерные сети на баланс мотивируется невозможностью окупить расходы на их содержание.

С точки зрения законодательства позиция сетевых организаций в этом вопросе весьма слабая. Верховный суд РФ четко обозначил свое мнение по данному поводу. Инженерные сети, которые расположены вне границ многоквартирных домов, не считаются общедомовым имуществом. Следовательно, ответственность за их содержание автоматически ложится на плечи эксплуатирующих организаций. Дело остается за малым – документально подтвердить, что передача на баланс водоканалу сетей, например, состоялась.

При нежелании принимать инженерные сети на свой баланс, эксплуатирующие организации могут прибегнуть к своей излюбленной тактике – бюрократической волоките, которая может тянуться бесконечно. В конечном счете, их можно принудить к принятию решения через суд, но путь этот крайне долгий и непрактичный. В данных обстоятельствах «смешным» кажется положение Хозяйственного кодекса РФ, который предусматривает компенсацию застройщику расходов на инженерные коммуникации при принятии их на баланс сетевыми организациями. Это положение никогда не выполнялось и в обозримом будущем выполняться не будет. Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям возможна только на безвозмездной основе и никак иначе.

Собственники инженерных сетей

Когда речь заходит о передаче имущества, то такое понятие как «безвозмездно», не находит понимания. Инженерные коммуникации должны быть созданы – это неоспоримо. Кто должен оплачивать их создание? А вот тут возможны варианты. Это могут быть:

* дольщики строящегося жилья;

Последний вариант отпадает сразу. Коммунальные предприятия настолько инертны и неэффективны, что каких-то активных действий, направленных на развитие собственной инфраструктуры, от них ожидать не приходится. Можно было бы заключить договор и признать застройщика подрядчиком, которому поручено создание инженерных сетей, но и в этом случае мимо. Безвозмездная передача электрических сетей на баланс сетевой организации, уже может встретить враждебное отношение. Говорить о желании вложить в строительство собственные средства не приходится вовсе.

Остаются дольщики строящегося жилья и застройщик, которые должны вложить личные средства в инженерные коммуникации, чтобы затем произошла безвозмездная передача газовых сетей на баланс эксплуатирующей структуры. Такое положение дел не вызывает оптимизма. Дополнительные затраты естественным образом увеличивают себестоимость квадратного метра. Если строится большой жилой комплекс, когда общую сумму можно «раскинуть» на несколько сотен дольщиков, то ситуация может не оказаться критической, особенно если протяженность коммуникаций относительно невелика.

Проблема заключается в том, что использовать средства дольщиков для создания инженерных коммуникаций можно только в том случае, если это предусмотрено договором, а сами коммуникации являются частью проекта. Также в договоре о долевом строительстве должна быть зафиксирована передача тепловых сетей на баланс теплоснабжающей организации и другие подобные действия как обязанность застройщика. Такие пункты могут вызвать недоумение у неискушенных в этом вопросе граждан, которые не понимают необходимости переплаты. Строительство и содержание сетей по идее входит в стоимость оплачиваемых услуг. Почему за них приходится платить дважды?

С другой стороны, не включать эти пункты нельзя. В первом случае внесение затрат на прокладку инженерных коммуникаций в стоимость строительства становится неправомерной. Во втором случае – застройщик теряет право распоряжаться собственностью дольщиков, что может послужить формальной причиной, по которой передача сетей на баланс «Ленэнерго», например, невозможна. Неразбериха с передачей на баланс профильных организаций инженерных коммуникаций привела к тому, что возникли участки сетей, за которые никто не несет ответственности, со всеми вытекающими печальными последствиями.

Ситуация стала настолько угрожающей, что к решению проблемы было вынуждено подключиться правительство. После поручения президента РФ, вышло в свет разъяснение Министерства финансов, что расходы на строительство объектов жилищно-коммунального и инженерно-технического назначения попадают под требования ст. 252 Налогового кодекса РФ. Это статья определяет расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль от продажи нежилых помещений и построенного жилого фонда. Иными словами, чтобы такие действия, как безвозмездная передача сетей на баланс «МОЭСК» и им подобные, не встречали сопротивление со стороны застройщиков, правительство гарантирует передающим налоговые льготы.

Нюансы передачи электросетей на баланс электросетевых компаний

По другому принципу происходит передача сетей СНТ на баланс электросетевых компаний. И формально, и практически на балансе эксплуатирующих организаций находятся только ЛЭП, доходящие до границ участка СНТ. Оборудование на самом участке лежит в зоне ответственности товарищества. Нет законных оснований принудить электросетевую компанию принять на свой баланс электрические сети садовых некоммерческих товариществ.

Передача сетей СНТ на баланс «МОЭСК», например, может происходить исключительно при желании последней. Министерство энергетики РФ разработало ряд рекомендаций по передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО.

Рекомендации – это единственно возможная помощь в данной ситуации. Далеко не все сетевые организации стремятся взять на баланс сети СНТ. Возможно, причина в крайне плачевном техническом состоянии большинства из них.

В отношение конкретно ПАО «МОЭСК» можно сказать, что компания проводит достаточно лояльную политику. Она активно внедряет онлайн сервисы для подачи заявок. На сайте «МОЭСК» вы найдете много полезной информации. Там же представлен договор о передаче сети на баланс, форма которого является стандартной.

Как передать сети водопровода и канализации на баланс?

Строительство и монтаж сетей НВК – ответственный этап при строительстве любого объекта со значительными вложениями технических и финансовых средств. По окончании строительства и подписании актов о сдаче-приемке возникает необходимость передачи сетей коммунальной службе, которая будет заниматься их обслуживанием и эксплуатацией, т.е. Водоканалу. Вполне естественно, у застройщика возникает вопрос, как передать сети водопровода и канализации на баланс Водоканала?

Видео (кликните для воспроизведения).

Официально считается, что передача должна производиться в соответствии с Хозяйственным кодексом от 2009 года. Однако в отношении передачи инженерных сетей на баланс коммунальным службам этот закон до сих пор еще не заработал. Поэтому вновь построенные водопровод и канализация передаются Водоканалу, как и прежде. Для этого необходимо просто подать заявку, приложив к ней документы согласно перечню, опубликованному на сайте ГУП «Водоканал».

Перед началом проектирования сетей НВК Водоканал выдает Технические условия, которые необходимо будет приложить к поданной заявке. Также передается и прошедший все согласования проект. В процессе строительства водопровода и канализации в проект нередко вносятся изменения, которые должны быть также согласованы Водоканалом.

Переданные сети водоснабжения и водоотведения должны быть в работоспособном состоянии, что подтверждается актами о проведенных испытаниях. Для канализационных сетей проводят испытания на пролив, для водопроводных — гидравлические. Все испытания должны проводиться в присутствии представителя эксплуатирующей организации и быть им подписаны. Эти акты также входят в перечень документов, предоставляемых при передаче сетей водопровода и канализации на баланс. Хозяйственно-бытовой водопровод перед тем, как его передадут коммунальным службам, должен пройти дезинфекцию, о чем также должны быть приложены подписанные представителем Водоканала акты.

Итак, как передать сети водопровода и канализации на баланс? Нужно подать заявку, приложить к ней все документы и подождать не более 15-ти дней. Если у Водоканала не возникнет по предоставленной документации никаких возражений или вопросов, по истечении данного срока КУГИ выпускает распоряжение, в котором указывает владельца сетей НВК, их месторасположение и протяженность. После выхода данного распоряжения инженерные коммуникации считаются переданными на баланс соответствующей коммунальной службе.

Передача наружных сетей водопровода и канализации на баланс Водоканала

Любые вновь построенные инженерные коммуникации (канализация, водопровод, сети теплоснабжения, газопроводы и т.д.) должны стать частью единой системы. Для этого они передаются на баланс эксплуатирующей организации. Эксплуатацией систем водоснабжения и водоотведения занимается Водоканал. Поэтому, по окончании строительства обязательно производится передача наружных сетей водопровода и канализации на баланс Водоканала.

В 2009 году вступил в действие Хозяйственный кодекс РФ, в статье №179 которого описывается, каким образом должна быть проведена передача инженерных коммуникаций на баланс эксплуатирующей организации. По этому закону при передаче наружных сетей водопровода и канализации должна быть рассчитана величина компенсируемых затрат и должен быть определен порядок их возмещения. На практике данная статья Хозяйственного кодекса не выполняется.

Для выполнения передачи сетей НВК на баланс Водоканала подается заявка, к которой должен быть приложен пакет сопутствующих документов. Форма заявки и список прилагаемых документов находится в открытом доступе на сайте ГУП Водоканал.

Передача сетей НВК на баланс производится только после оформления актов приемо-сдаточных испытаний сетей, которые должны быть подписаны представителем Водоканала. Перед этим должны быть проведены испытания канализационных сетей на пролив, гидравлические и напорные испытания водопровода, хозяйственно-бытовой водопровод должен пройти дезинфекцию. Все акты прилагаются к заявке на передачу наружных сетей водопровода и канализации на баланс Водоканала.

Кроме того, к заявке должны быть приложены генеральный план, исполнительные чертежи сетей, профили, согласованная проектная документация с указанием всех изменений, если они были внесены во время монтажа сетей.

Наружные канализационные и водопроводные сети должны быть выполнены из сертифицированных материалов. Сертификаты на примененные трубы, арматуру также прикладываются к заявке, подаваемой в Водоканал.

В Водоканале заявка рассматривается в течение 15 дней. Если у эксплуатирующей организации не возникло замечаний и вопросов по предоставленной на рассмотрение документации, по истечении этого срока КУГИ выпускает распоряжение с указанием владельца сетей, их месторасположения и протяженности, после чего передача наружных сетей водопровода и канализации на баланс Водоканала считается состоявшейся.

Балансовая принадлежность инженерных сетей

Имеется МКД 2012 года постройки. Застройщик после ввода дома в эксплуатацию передал техническую документацию созданному в этом доме ТСЖ. В данной документации имеется АКТ приема передачи основных средств принятый председателем ТСЖ. В этом акте отображены сети водоснабжения которые находятся за внешеней границей дома и идущие к городской водопроводной сети находящейся через автомобильную дорогу и проходящие по зеленой зоне(парк). Также на данный момент к этим трубам водоснабжения подключен второй дом сданный в 2015 году, и планируется подключения строющегося рядом дома тем же застройщиком! Вопрос таков: каким образом снять с балансовой принадлежности ТСЖ данные сети водоснабжения находящиеся за пределами внешней границы дома и передать их городской управе (или водоканалу) на их баланс? Так как считаю что эти сети не могут быть общей собственностью собственников согласно Правил №491 и используются эти трубы не для одного МКД.

Передача инженерных сетей муниципальному образованию

Вопрос-ответ по теме

Возможно ли застройщику многоквартирного дома передать в администрацию муниципального образования сети (вода, канализация, газ, теплосеть и др.) по акту приема-передачи на основании выданной кадастровым инженером технической документации (техпланы), или выданной кадастровой палатой технической документации (кадастровые паспорта)? Будет ли соответствовать требованиям действующего законодательства такая передача? Какие у застройщика риски, если, несмотря ни на что, он передаст сети именно в таком порядке?

Если застройщик осуществил строительство инженерных сетей, то инженерные сети в границах многоквартирного дома должны принадлежать дольщикам, т. к. относятся к общедомовому имуществу дольщиков, инженерные сети за границей дома – застройщику (или иному лицу, в соответствии с договором). Однако, в соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ инженерные сети относятся к линейным объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента госрегистрации в органах Росреестра, у лица, имеющего права на земельные участки и получившего разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, для первичной регистрации права собственности на линейные объекты необходимо наличие права на земельные участки, т.к. согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в отсутствие прав на земельные участки право собственности на созданный линейный объект недвижимости невозможно зарегистрировать.

Постановка на кадастровый учет объектов осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ на основании тех. плана сооружения (ст.22 ФЗ № 221-ФЗ), который изготавливает кадастровый инженер, однако постановка на учет не влечет возникновение права собственности. Таким образом, существует вероятность, что после передачи инженерных сетей администрации она, в свою очередь, не сможет зарегистрировать право собственности на данные сети, по причине отсутствия права собственности у лица, которое их отчуждало – застройщика.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом особенности оформления прав на линейные объекты недвижимого имущества действующим законодательством не установлены.

Также обращаем внимание на то, что указанный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации.

Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям

Существующая система эксплуатации и обслуживания объектов инфраструктуры предполагает передачу их специализированным государственным эксплуатационным организациям. Передача объектов инфраструктуры, построенных за счет средств бюджета, осуществляется товариществу собственников.

Каковы особенности передачи объектов инфраструктуры товариществам собственников?

Указом от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры», в редакции от 31.12.2015 № 538 (далее – Указ № 72), предусматривается упрощенная процедура передачи заказчиками эксплуатирующим организациям завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства (далее – объекты инженерной инфраструктуры) в виде суммы затрат, произведенных при создании этих объектов.

Такая передача осуществляется без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации.

Пунктом 1 ст. 219 ГК установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

Таким образом, у заказчика (застройщика) по окончании строительства объекта возникают обязательства по передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры инвесторам, финансировавшим строительство объектов.

В связи с этим в зависимости от источников финансирования строительства объектов инфраструктуры (государственные бюджетные средства, денежные средства граждан, юридических лиц и др.) применение норм Указа № 72 в каждом конкретном случае имеет свои особенности.

Рассмотрим порядок передачи и оформления в собственность объектов инженерной инфраструктуры на примере г. Минска.

Так, Инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности г. Минска, утвержденной решением Минского городского Совета депутатов от 25.04.2000 № 87, принятие решений о приемке и передаче затрат по строительству наружных инженерных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и других инженерных сетей и сооружений, построенных за счет средств бюджета г. Минска, на баланс специализированным эксплуатирующим организациям отнесено к компетенции Мингорисполкома.

Однако принять решение о безвозмездной передаче объектов, являющихся совместной долевой собственностью инвесторов (дольщиков) по собственной инициативе без наличия соответствующих полномочий не могут ни Мингорисполком, ни заказчик (застройщик).

Таким образом, для передачи объектов инженерной инфраструктуры, выстроенных за счет негосударственных средств, необходимо решение собственника.

Кроме того, объекты инженерной инфраструктуры в качестве объектов недвижимого имущества могут быть переданы только безвозмездно и только эксплуатирующим организациям государственной формы собственности.

Понятие и перечень специализированных эксплуатирующих организаций приведен в Правилах благоустройства и содержания г. Минска, утвержденных решением Минского городского Совета депутатов от 13.11.2013 № 366, в который входят лишь организации государственной формы собственности.

Следовательно, принятие решений о безвозмездной передаче затрат по созданию объектов инженерной инфраструктуры, построенных за счет средств бюджета и государственных юридических лиц, организациям негосударственной формы собственности, в т.ч. товариществам собственников, возможно лишь в рамках Указа от 01.07.2005 № 300 «О предоставлении и использовании безвозмездной (спонсорской) помощи», в редакции от 29.11.2013 № 529 (далее – Указ № 300).

Согласно п. 1 Указа № 300 юридические лица и ИП Республики Беларусь вправе оказывать организациям, ИП, иным физическим лицам республики безвозмездную (спонсорскую) помощь в виде денежных средств, в т.ч. в иностранной валюте, товаров (имущества), работ, услуг, имущественных прав, включая исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, на условиях, определяемых Указом № 300.

Однако для передачи объектов инфраструктуры организациям негосударственной формы собственности в порядке оказания спонсорской помощи потребуется государственная регистрация указанных объектов как объектов недвижимости.

При этом следует иметь в виду, что само товарищество собственников, к примеру, не может иметь собственности. Товарищество собственников – это форма управления общей собственностью собственников жилого дома.

Следовательно, объекты инженерной инфраструктуры могут быть переданы в собственность только собственникам квартир, от имени которых управление совместным имуществом осуществляется товариществом собственников.

Татьяна Званкович, юрист

О вычетах НДС при строительстве инфраструктуры загородных поселков

Автор: Т. Ю. Кошкина

Можно ли воспользоваться вычетом сумм НДС, которые предъявлены в связи со строительством жилищно-коммунальной инфраструктуры? Суды дают положительный ответ. Рассмотрим некоторые ситуации, в которых организациям удалось отстоять право на применение вычетов.

Строительство загородного жилья сопровождается строительством инфраструктуры. Реализация жилья освобождена от обложения НДС, поэтому невозможно принять к вычету соответствующие суммы «входного» налога. А можно ли воспользоваться вычетом сумм НДС, которые предъявлены в связи со строительством инфраструктуры? Судебная практика дает положительный ответ. Рассмотрим некоторые ситуации, в которых организациям удалось отстоять право на применение вычетов.

Постановление АС УО от 11.11.2016 № Ф09-9885/16 по делу № А60-61701/2015.

Отказав в праве на вычет, инспекция сослалась, что объекты инфраструктуры (сети водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации) не будут использоваться в облагаемой НДС деятельности, поскольку они строились в целях передачи органам исполнительной власти субъекта РФ и (или) местного самоуправления или по их указаниям иным лицам.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, санаториев, клубов и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

Налоговый орган указывал:

• объекты инфраструктуры не достроены, не приняты в состав основных средств, не реализованы;
• на момент рассмотрения дела судом организация не доказала использования инфраструктуры в облагаемых НДС операциях, спорные суммы заявленного в декларации за IV квартал 2014 года к вычету НДС в течение 2015 –
• 2016 годов не восстановлены;
• представленные налогоплательщиком документы не подтверждают, что стоимость внутриплощадочных (внутрипоселковых) инженерно-коммунальных объектов и объектов транспортной инфраструктуры формируется отдельно и не включается в стоимость жилых домов;
• большая часть приобретенных налогоплательщиком подрядных работ могла осуществляться как на придомовом земельном участке, так и на земле общего пользования. Следовательно, инженерные сети и внутренняя инфраструктура поселка неотделимы от построенных на этой территории жилых домов, создаются для использования только на территории данного поселка и для жилых домов поселка;
• затраты на строительство внешних (внутрипоселковых) инженерных сетей учитываются в стоимости одного квадратного метра жилья, оплачиваются покупателями жилых домов, что исключает предъявление НДС к вычету в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (реализация жилых домов освобождена от обложения НДС).

Арбитры встали на сторону организации, обосновав свое решение следующим образом:

Окончательный вердикт: налогоплательщик правомерно включил НДС, уплаченный подрядчикам при строительстве инженерной инфраструктуры, в состав налоговых вычетов; в случае передачи объектов в муниципальную собственность организация будет обязана восстановить указанные суммы налога на основании пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 № 10АП-19427/2014 по делу № А41-64184/14.

Отказав в вычете, инспекция сослалась на тот же пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ. Суд указал: объекта обложения НДС при передаче инженерных сетей и внешних коммуникаций эксплуатационным организациям не возникает только в том случае, если есть решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче таких объектов специализированным организациям, использующим или эксплуатирующим их по назначению. Под таким решением может пониматься наличие в инвестиционном контракте с городскими властями условия о передаче по окончании строительства инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям.

Таким образом, только в момент завершения строительства и передачи соответствующих объектов органам власти или специальным организациям на основании специального решения можно сделать вывод о необлагаемом характере операций по созданию имущества, подлежащего передаче.

В рассматриваемом споре указанные условия отсутствовали (объекты не созданы, решения о передаче конкретного имущества не приняты). Поэтому доводы налогового органа являются не­обоснованными и не соответствующими действующему законодательству.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении АС МО от 19.03.2015 по делу № А41-33643/14.

В обоих делах Десятый арбитражный апелляционный суд цитировал Письмо ФНС России от 28.11.2008 № ШС-6-3/[email protected] (см. выше).

Постановление АС ПО от 21.09.2016 № Ф06-12556/2016 по делу № А55-26706/2015.

Спор возник по вопросу применения налоговых вычетов со стоимости подрядных работ, выполненных при строительстве объектов инженерной и транспортной инфраструктуры возводимого организацией коттеджного поселка.

Основанием для отказа в предоставлении согласно уточненной декларации вычетов по НДС стал вывод инспекции: в силу заключенного соглашения организация обязана передать объекты инфраструктуры в областную или районную собственность без взимания дополнительной платы (пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Также инспекция указывала, что внешние (внутрипоселковые) инженерные сети являются частью жилых домов и затраты включаются в стоимость одного квадратного метра жилья. Поскольку реализация жилых домов освобождена от обложения НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), спорные суммы к вычету не принимаются.

Встав на сторону организации, судьи исходили из следующего:

Постановление АС СКО от 30.04.2015 № Ф08-2027/2015 по делу № А32-43553/2013.

Инспекция сочла неправомерным вычет НДС по расходам на строительство наружных инженерных сетей жилого комплекса и отдельно стоящей котельной, так как они не являются самостоятельными объектами основных средств, расходы на их строительство являются капитальными затратами на строительство жилых домов, подлежащими распределению.

Суды не согласились с выводами инспекции, исходя из следующего.

Согласно учетной политике произведенные обществом расходы делились на затраты, включаемые в стоимость строительства каждого конкретного объекта по прямому признаку (прямые затраты), и расходы, подлежащие распределению между всеми строительными объектами. К распределяемым расходам относились: прочие капитальные затраты, текущие затраты (общехозяйственные). Прочие капитальные расходы распределялись в момент ввода первого объекта строительства. Расчет производился пропорционально площади каждого объекта в общей площади стройки или пропорционально потребляемым мощностям. Текущие затраты распределялись по окончании каждого отчетного периода пропорционально прямым затратам на строительство каждого объекта в общей сумме прямых затрат.

Затраты на строительство внешних сетей и сооружений, составляющих самостоятельные объекты недвижимости (котельная), были выделены в отдельную смету и учитывались обособленно. Указанные объекты инженерной инфраструктуры не являлись частью жилых домов и не реализовывались вместе с жилыми домами, а учитывались на балансе организации как самостоятельные объекты основных средств.

Налоговые органы отказывают организациям в применении вычетов по НДС со стоимости работ и материалов, приобретенных для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры возводимых жилых комплексов и поселков.

Рассматривая налоговые споры, суды нередко встают на сторону налогоплательщиков. Они указывают, что инженерно-транспортная инфраструктура является самостоятельным объектом гражданского оборота, покупатели жилья не приобретают права собственности на объекты инфраструктуры, расположенные на территории общего пользования. Такие объекты могут:

• использоваться в облагаемой НДС деятельности (эксплуатироваться в целях оказания услуг либо быть проданы);
• передаваться на безвозмездной основе государственным или муниципальным органам либо на основании их решения специализированным организациям.

Арбитры считают, что право на применение вычетов не связано с дальнейшей судьбой строящихся объектов. Если спорные объекты инфраструктуры приняты к учету, числятся на балансе налогоплательщика, и нет доказательств, подтверждающих передачу инженерных коммуникаций в государственную или муниципальную собственность, принятие сумм НДС к вычету правомерно. В случае если объекты в дальнейшем будут безвозмездно переданы в государственную или муниципальную собственность, организация должна восстановить НДС.

Видео (кликните для воспроизведения).

Задача налогоплательщика – обосновать размер заявленного к вычету налога, в том числе документально подтвердить величину расходов на строительство внешних (внутрипоселковых) коммуникаций и тех, которые созданы на придомовых участках и включаются в стоимость жилья.