Должны ли новые собственники оплачивать перерасчёт за отопление?
Здравствуйте! Мы купили квартиру, договор купли-продажи от 18.12.2017 года. Продавцом были предоставлены справки и квитанции об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Но в феврале 2018 года управляющей компанией был произведен перерасчёт за отопление за весь прошлый 2017 год. Сделать новый перерасчёт с момента, как мы стали собственниками, с 18.12.2017 по 31.12.2017 в управляющей компании отказались. Мы попытались сослаться на п. 5 ст. 153 ЖК РФ. Но бухгалтер УК сказала, что бывшие собственники долгов не оставили, все квитанции были уплачены в срок. А перерасчёт за отопление к долгам по ЖКХ не относится, это уже другое определение, и за этот перерасчёт надо платить нам, новым собственникам квартиры. Скажите, пожалуйста, действительно ли это так? Спасибо.
Ответы юристов ( 2 )
На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него, следовательно, требование о взыскании с нового собственника задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени, когда данная квартира ему не принадлежала, не является правомерным. Погашение накопленной задолженности предыдущего собственника перед управляющей компанией это обязанность предыдущего собственника!
На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Если в результате перерасчета образовался долг и этот долг за период когда квартира находилась в собственности прежнего владельца, то обязанность по погашению догша лежит на нем.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него, следовательно, требование о взыскании с нового собственника задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени, когда данная квартира ему не принадлежала, не является правомерным. Погашение накопленной задолженности предыдущего собственника перед управляющей компанией это обязанность предыдущего собственника. Пишите претензию в адрес УК, в которой укажите свое несогласие с их позицией. Также напишите требование по погашению задолженности к прежнему собственнику. Если результата ваши действия не принесут, то только обращаться в суд.
Статьи
Корректировка размера платы за отопление при смене исполнителя. Продолжение.
Не так давно нами рассматривалась тема проведения корректировки размера платы за отопление в первом квартале года, следующего за завершившимся расчетным календарным годом, в котором оплата за отопление вносилась равномерно в течение всего года, в той ситуации, когда в истекшем году произошла смена исполнителя коммунальной услуги по отоплению. Статью можно прочитать здесь .
Ввиду того, что прямо такая ситуация Правилами №354 не урегулирована, а данные Минстроем России в Письме от 27.06.2019 N 23665-ОГ/04 разъяснения не всеми судами были приняты во внимание и положены в основу выводов о том, какое же лицо должно проводить соответствующую корректировку, в упомянутой выше статье мы привели примеры появившейся судебной практики.
Кратко отметим, что из тех примеров следует, что поскольку действующее жилищное законодательство не предусматривает возможность проведения корректировки платы за коммунальную услугу отопления за часть календарного года и поскольку обязанность провести корректировку Правилами №354 возложена именно на действующего на момент проведения корректировки исполнителя коммунальной услуги по отоплению, суды признали таким лицом ту организацию, которая являлась исполнителем на дату проведения корректировки (в 1 квартале года, следующего за расчетным), а именно РСО, ставшую в связи с переходом на прямые договоры исполнителем коммунальной услуги в прошедшем расчетном году, предшествующем году проведения корректировки.
Справедливости ради необходимо признать, что имеется и противоположная судебная практика, свидетельствующая о том, что суды разделяют мнение Минстроя России и основываясь на нем (несмотря на то, что оно изложено в письме и не носит обязательного нормативного характера) признают управляющую организацию лицом, обязанным произвести корректировку размера платы за отопление за часть календарного года, в течение которого она имела статус исполнителя коммунальной услуги по отоплению, не принимая во внимание тот факт, что прямо такая обязанность на законодательном уровне за УО не закреплена и не принимая во внимание то, что по Правилам №354 корректировка размера платы за отопление должна быть проведена в первом квартале наступившего за расчетным года (не в иной период) исполнителем коммунальной услуги (а не бывшим ее исполнителем).
В качестве примера такой практики можно привести Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 г. по делу №8Г-20098/2020[88-297/2021-(88-19356/2020)], из которого следует, что суд согласился с мнением городского и областного суда о правомерности требований ГЖИ о возложении на управляющую организацию обязанности исполнить выданное ей предписание, которое она не исполнила в добровольном порядке, а именно возложить на управляющую организацию обязанность устранить нарушения действующего законодательства в части корректировки платы за тепловую энергию по всему жилому фонду, находящемуся у нее в управлении, а также осуществить фактический возврат средств на сумму корректировки за период январь-сентябрь 2019 г, в связи с утратой статуса исполнителя коммунальной услуги по отоплению в связи с расторжением договора поставки с РСО.
Делая вывод о том, что поскольку в течение года произошла смена исполнителя коммунальной услуги по отоплению, управляющая организация должна была произвести корректировку размера платы за отопление за расчетные периоды предоставления ею этой коммунальной услуги (по окончании предоставления УО коммунальной услуги по отоплению), суд в данном деле опирается исключительно на разъяснения Минстроя России, приведенные в Письме от 27.06.2019 N 23665-ОГ/04.
Почему именно сейчас мы решили об этом написать? Потому что идет первый квартал 2021 года, потому что на уровне Правил №354 ситуация с корректировкой размера платы за отопление при смене исполнителя коммунальной услуги в течение прошедшего расчетного года так и не урегулирована, а также для того, чтобы у УО было объективное представление о наличии разной (противоположной) судебной практики по вопросу определения лица, обязанного провести корректировку размера платы за отопление при изменении исполнителя этой коммунальной услуги.
В завершение, как обещали в предыдущей статье, приведем пример из судебной практики, когда апелляционный суд признал законным предписание ГЖИ, выданное управляющей организации о необходимости произвести корректировку размера платы за отопление (см. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 N 08АП-213/2020 по делу N А46-16535/2019).
При вынесении названного постановления суд руководствовался тем, что в течение всего прошедшего календарного 2018 года именно управляющая организация была исполнителем коммунальной услуги по отоплению, смена исполнителя произошла только с 01 января 2019 года в связи с принятием собственниками помещений решения о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией и расторжением с 31.12.18 договора теплоснабжения между УО и РСО.
Т.е., по мнению суда, поскольку исполнителем коммунальной услуги по отоплению в течение полного календарного года была управляющая организация, именно она должна произвести корректировку размера платы за отопление за прошедший расчетный год (за период осуществления ею функции исполнителя), несмотря на то, что на момент проведения корректировки УО уже таким исполнителем не являлась.
Поскольку суд при рассмотрении дела и вынесении решения должен учитывать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения конкретного дела, то возможно, в приведенном примере на содержание вынесенного постановления повлияло то обстоятельство, что управляющая организация, утратив статус исполнителя коммунальной услуги по отоплению, стала выполнять функции агента РСО по начислению платы за коммунальную услугу теплоснабжения (отопление и ГВС). С учетом данного факта суд пришел к выводу, что именно управляющая организация как лицо, которое «в действительности как до 01.01.2019, так и с 01.01.2019 производило начисление платы за теплоснабжение», обязана провести корректировку размера платы за отопление за 2018 год, а поскольку РСО в 2018 году коммунальную услугу отопления потребителям не предоставляла, она (ресурсоснабжающая организация) «не имела правовых оснований для начисления корректировки платы за коммунальную услугу за 2018 год» в январе 2019 года.
Вот такая практика. Будем следить, по какому пути она пойдет дальше.
Напоминаем, что компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе и заявка тут .
Обязан ли платить новый собственник перерасчет за отопление за предыдущего собственника.
ответы на вопрос:
Нет не обязан. Обязанность платить за коммунальные услуги возникает только с момента регистрации права собственности в органах Росреестра.
В нашем доме нарушена система отопления и-за вольной перепланировки ее жильцами. Часть квартир вообще отрезаны, кто-то сделал самовольные врезки с нарушением циркуляции воды, чтобы ему было теплее. Стоят морозы, в квартире +15. сделает ли перерасчет теплоснабжающая организация или сошлется на то, что они ответственны только до входа в дом и там все нормально, а внутри — проблемы жильцов?
ответы на вопрос:
Если вина управляющей компании отсутствует, то перерасчет в сторону уменьшения цены за отопление делать не будут
Желаю Вам удачи и всех благ!
У нас расчет напрямую, без всяких управляющих.
Бывший муж препятствовал пользованию квартирой с 2014 по сентябрь 2016 г. Есть судебное решение о нечинении препятствий, исполнительный лист и акт о передаче ключей от квартиры. «Примтепло» обратилось с иском о взыскании с меня долга по отоплению за период с января 2015 года по октябрь 2018 г. Могу ли я требовать в суде списать оплату за то время когда я по независящим от меня причинам не могла пользоваться квартирой?
ответы на вопрос:
К Сожалению то, что вам кто-либо препятствовал пользоваться квартирой не основание для освобождения от оплаты коммунальных услуг. Единственное что можете сделать, это заявить об истечении срока исковой давности чтобы взыскали только за последние 3 года и не более (196 ГК РФ).
Да конечно! Требуйте перерасчета на основании следующих норм
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 22.05.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг.
VIII. Порядок перерасчета размера платы
за отдельные виды коммунальных услуг за период временного
отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении,
не оборудованном индивидуальным и (или) общим
(квартирным) прибором учета
86. При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами «д» и «е» пункта 4 настоящих Правил.
Если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено в установленном настоящими Правилами порядке либо в случае неисправности индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в жилом помещении и неисполнения потребителем в соответствии с требованиями пункта 81 (13) настоящих Правил обязанности по устранению его неисправности, перерасчет не производится, за исключением подтвержденного соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы.
(п. 86 в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
(см. текст в предыдущей редакции)
87. Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению подлежит перерасчету в том случае, если осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению и (или) горячему водоснабжению.
88. Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.
89. При применении двухставочных тарифов перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится только в отношении переменной составляющей платы, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов исходя из объемов потребления коммунальных ресурсов. Постоянная составляющая платы, приходящаяся на занимаемое потребителем жилое помещение, не подлежат перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении, если иное не установлено законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов.
90. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней периода временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия из жилого помещения и день прибытия в жилое помещение.
