Как правильно считать плату за отопление в квартирах и на машино-местах?

Дайте, пожалуйста, разъяснения по оплате отопления в 2020 году в Москве.

Дом построен после 2012 года, все квартиры оснащены индивидуальными приборами учета — ИПУ, есть общедомовой прибор учета — ОДПУ. Но есть еще машино-места, которые в принципе ИПУ оснащены быть не могут.

1. Плата за отопление в квартирах должна быть строго по показаниям ИПУ за расчетный месяц? Или все-таки по среднему значению за предыдущий год равномерными частями? Зачем тогда снимать показания ИПУ ежемесячно?
2. Как должна начисляться плата за отопление на машино-местах в нашем случае? Счетчик на дом — ОДПУ — единый.

Инициативная группа дома района Измайлово

Есть два варианта оплаты отопления, но показания ИПУ снимают в обоих случаях. А плату за отопление машино-мест считают по специальной формуле. В ответе приведу пример расчета, чтобы вы могли подставить свои данные и самостоятельно рассчитать стоимость отопления парковки.

Как оплачивается отопление в квартирах

Отопление жильцы оплачивают одним из двух способов: только во время отопительного сезона либо равномерно в течение календарного года. Способ оплаты выбирают местные власти.

В большинстве московских домов плата за отопление взимается равными частями в течение года. Исключение — дома в Троицком и Новомосковском административных округах. В Измайлове платить за отопление надо равномерно весь год.

При этом для домов с общедомовым счетчиком есть два варианта расчета платежей за отопление. Они зависят от того, стоят ИПУ в каждой квартире и каждом нежилом помещении или нет. Нежилые помещения — это, например, магазины и офисы, которые находятся в многоквартирном доме. Или тот же самый паркинг — он относится к нежилым помещениям и не входит в общее имущество дома. Место на парковке необязательно принадлежит кому-то из жильцов — его могут купить и жители соседних домов.

Если во всех квартирах и нежилых помещениях многоквартирного дома стоят счетчики, плату за отопление считают на основе их показаний по формуле 3 (3) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг. Для расчета берут среднемесячные показания ИПУ в каждом конкретном помещении за прошлый год. К показаниям индивидуальных счетчиков добавляют показания ОДПУ пропорционально площади помещений, чтобы посчитать в том числе плату за общедомовое отопление — обогрев подъездов, чердаков, подвалов.

Если прибора учета нет хотя бы в одном помещении МКД, расчет делают по другой формуле — 3 (1) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг. В этом случае также берут среднемесячные показания индивидуальных счетчиков или общедомового счетчика за предыдущий год. То есть если в квартире или нежилом помещении есть ИПУ, то берут его показания. Если нет — показания ОДПУ. В вашем случае считать отопление в квартирах будут именно по этой формуле, так как в вашем доме есть парковочные места без индивидуальных счетчиков.

В обеих формулах учитывают именно среднемесячные показания счетчиков за прошлый год. Для этого складывают ежемесячные показания и делят на 12. Поэтому, чтобы получить данные для расчета платы за отопление в будущем году, нужно снимать показания счетчиков каждый месяц.

Какие бывают проблемы с расчетом платы за отопление

Еще в июле 2018 года Конституционный суд РФ принял постановление, которое обязало правительство изменить порядок расчета платы за отопление в домах, где не во всех помещениях стоят приборы учета тепла. До этого если хотя бы один счетчик в одной квартире не работал, то весь дом не мог платить за тепло по ИПУ. Конституционный суд тогда встал на сторону людей — сказал, что это незаконно и нарушает права тех, у кого счетчики есть и работают. И что надо делить индивидуальные траты и общие — на отопление общедомового имущества.

Спустя два года получается, что правительство фактически саботировало решение Конституционного суда. Оно изменило постановление по расчету платы за тепло — предложило взамен одной существующей формулы сразу три, каждая из которых учитывает разные ситуации: когда счетчики есть везде, когда не везде или их нет вообще.

Однако, несмотря на кажущееся исполнение решения КС, фактического эффекта эти дополнительные формулы не принесли: в каждой из них все равно учитывается норматив потребления по ОДПУ — это создает своеобразный поправочный коэффициент. А для помещений, в которых приборов учета нет, формулы получились такими, что вообще ничего не изменилось. У людей не появился стимул устанавливать счетчики: что с ними, что без них итоговые начисления выходят примерно одинаковыми из-за хитрых формул.

Как оплачивается отопление машино-мест

Поскольку машино-места в вашем доме не оборудованы ИПУ, размер платы за тепло на них будет рассчитываться по формуле 3 (1) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг по показаниям общедомового счетчика.

Формула выглядит так:

Для расчетов нужно определить, какую площадь занимает парковочное место. Например, если ваш паркинг рассчитан на 35 мест, а его общая площадь равна 500 м², одно место будет занимать 1/35 паркинга , то есть 14,29 м². В эту площадь входит само парковочное место, допустим площадью 11,25 м², и общее имущество помещения, например проезды и проходы площадью 3,04 м².

Возьмем такие данные для расчета:

1. Площадь парковочного места с долей общего имущества — 14,29 м². Это значение S_i в формуле.
2. Общая площадь всех помещений в доме, S об в формуле — 6500 м².
3. Показания общедомового счетчика за 2019 год — 930 годГкл.
4. Площадь помещений, оборудованных ИПУ на отопление, — 6000 м².
5. Показания ИПУ за 2019 год во всех помещениях, где стоят счетчики, — 780 Гкл.
6. Тариф на тепловую энергию — 1600 Р /Гкл . Это Т т в формуле.

Статьи

Порядок оплаты паркинга в многоквартирном доме

Недавно в статье в нашем блоге мы разбирали дело, в котором Верховным судом РФ в Определении от 18 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-23456 по делу № А76-56/2019 высказана правовая позиция о правомерности оплаты видеонаблюдения в многоквартирном доме (МКД) не согласно своей доле в общем имуществе (ОИ) МКД, а с квартиры, если собственники на общем собрании собственников помещений (далее — ОСС) МКД приняли такое решение.

А в О пределении ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 09-ЭС19-12718 Верховный суд РФ и нижестоящие суды как раз по поводу установления равного размера платежа за охрану для всех собственников признали аналогичное предписание ГЖН законным и обоснованным.

В нашей статье мы проанализируем дело, рассмотренное в Конституционном суде РФ, по заявлению гражданки РФ о несоответствии Конституции РФ нормы части 4 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 данной статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.

Указанный процесс не совсем аналогичный тем делам, по которым Верховный суд РФ выносил решения, касающиеся оплаты видеонаблюдения и охраны, реквизиты которых приведены выше. Но оно также интересное в плане изучения судебной практики и толкования норм жилищного законодательства РФ.

Собственники паркинга МКД провели собрание и приняли решение выделить в натуре машино-места в паркинге, а проходы между ними и остальные площади паркинга передать в общедолевую собственность собственников всего дома.

Понятие нежилое помещение в многоквартирном доме определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила 354).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в МКД, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости — подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест.

Для того, чтобы выделить в натуре свое машино-место, все собственники машино-мест в силу закона должны были все зарегистрировать право собственности на каждое машино-место.

Исходя из положений ч.ч. 3 и 4 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ любой участник общей долевой собственности на указанные недвижимые объекты имеет право с согласия остальных сособственников осуществить выдел в натуре своей доли (ее части) посредством определения границ причитающегося ему машино-места и зарегистрировать право собственности на него.

В силу положений части 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон 315-ФЗ) общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.

Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 Закона 315-ФЗ).

То есть, до выделения в натуре и оформления изменений последним участником общедолевой собственности паркинга, все бремя его содержания возлагалось на общедолевых собственников паркинга, а оплата начисляется пропорционально доле каждого собственника всего нежилого помещений (паркинга). С этим как раз и не согласилась гражданка, направив исковое заявления в суд к ТСЖ, которое, по ее мнению, неправомерно начисляло ей платежи.

В результате суды первой и апелляционной инстанции отказали ей в удовлетворении иска (Апелляционное определение СК ВС Республики Коми от 25 апреля 2019 года по делу № 33-2652/2019). Кассационная инстанция ВС Республики Коми отказала в передаче дело на рассмотрение кассационной жалобы заявителя.

Собственница машино-места в паркинге обратилась в Конституционный суд РФ, поставив под сомнение конституционность норм закона, на основании которых суды в отношении ее иска принимали решения, а именно: части 4 статьи 6 Закона 315-ФЗ.

КС РФ не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению, так как «. оспариваемое положение направлено на обеспечение сохранности имущества, равенства прав долевых собственников помещения, предназначенного для размещения транспортных средств, и лиц, обладающих правом собственности на машино-места, расположенные в указанном помещении, отвечает интересам собственников и пользователей данного имущества и само по себе не может расцениваться как нарушающее указанные в жалобе конституционные права заявительницы.

Проверка же законности и обоснованности судебных постановлений не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации, как они определены статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Таким образом, общедолевые собственники паркинга имеют право с согласия всех участников выделить в натуре свое машино-место и зарегистрировать право собственности на него. Тогда проходы, проезды между машино-местами будут переданы в общедолевую собственность МКД согласно вышеуказанным норм закона.

Однако до момента такой регистрации всеми собственниками машино-мест в паркинге, они будут нести бремя его содержания в полном объеме согласно доле каждого в общедолевой собственности паркинга.

С уважением, Снежана Соболевская.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Отвечает специалист-практик ЖКХ. Машино-место, оплата ВДГО, вентканалы, совет дома.

Ниже размещен перечень вопросов по коммунальным проблемам и ответов уважаемого эксперта в сфере правового регулирования ЖКХ.

Ответ

Расходы на содержание распределяются пропорционально площади жилых и нежилых помещений.

Предположим, у Вас есть машино-место (6 м2), соответственно вы будете вносить плату равную стоимость за содержание, как и прочие собственники жилых и нежилых помещений, пропорционально вашим 6м2. То есть если платим за содержание общего имущества МКД (ОИ) -15 руб/м2 , то 6 * 15 =90 руб. в месяц.

Содержание ОИ — пропорционально площади.

Ответ

Можно было бы предположить с даты подачи выписки если бы не одно, но!

Наш ЖК РФ указывает, что актуальный реестр собственников должна вести управляющая организация, в том числе и ТСЖ.

А это значит что — ссылка на не своевременное предоставление собственником выписки, роли не играет ..необходимо самим мониторить и следить за этим.

И если управляющая организация своевременно не актуализировало реестр собственников, значит это её вина .

Соответственно перерасчет и за содержание и ремонт и за отопление исходя из фактической площади квартиры — сделать придется за весь период.

Ответ

Вопрос достаточно распространенный. Судебная практика по данному вопросу, к примеру магазин (крыльцо, витрина, навес..). Суд исходит из данных строительно-технической экспертизы и если этот объект без ущерба для основного здания может быть демонтирован , то он принадлежит собственнику, а если объект входит в состав технической документации дома (квартиры, помещения), то это общее имущество.

Необходимо смотреть техническую документацию дома, нежилого помещения и выяснять, как «связанно» к примеру крыльцо, с основными конструктивами здания, «капитально» или нет.

Ответ

Начнем с взаимоотношений с советом дома. И отметим, что совет дома не является органом управления МКД. Он лишь совещательный орган, который готовит предложения. Может конечно он и принимает решения , но только в рамках которые ему установило (дало) общее собрание собственников (ОСС).

Поэтому, вначале необходимо четко установить объем полномочий (что может, что нет ) совета конкретного дома .

А что касается дополнительных затрат, к примеру дезинфекции), то здесь необходимо понимать, что действующие законодательство не предусматривает включение дополнительных затрат в состав платы за содержание и ремонт ..и включение дезинфекции будет н е правомерно.

Мало того, в конце мая 2020г. вступил в силу «новый» СаНПин (Роспотребнадзор), профилактика ковид 19. В котором указано, что это обязанность (мероприятия предупреждения распространения ковид19) органов субъектов РФ и органов Роспотребнадзора.

Ни одного слова , о том что дезинфекцию должны проводить собственники и(или) управляющие организации нет.

Ответ

Во-первых общее имущество МКД используемое одной или более квартир не могут быть захвачены. Это не законная перепланировка общего имущества.

Сам порядок перепланировки прописан в ЖК РФ, в том числе помещения общего пользования, должно быть р ешение общего собрания собственников, должен быть проект и разрешение администрации МО на перепланировку, в части установки двери.

Если речь идет о присоединении квартиры, то должно быть 100% согласие всех собственников.

Чтобы это пресечь , необходимо обратиться в органы жилищного надзора (контроля), местную администрацию..

В обращении необходимо указать, что обнаружили не законную перепланировку, на этом основании просите провести проверку и выдать соответствующие предписание собственникам об её устранении.

В случае их отказа, необходимо обратиться в суд с требованием устранить проведенную незаконную перепланировку общего имущества, без необходимых разрешительных документов.

Ответ

Сроков пролонгации договора нет .

Дело в том, что договор управления заключенный например на 3 года может быть пролонгирован, как два раза, так и три и пять и так далее. Хотя в ЖК РФ и есть ограничения по максимальному сроку действия договора управления — 5 лет, но в настоящий момент практика, в том числе и судебная исходит из того, что если собственник (документально) не возражает , то пролонгировать можно до бесконечности .

Ответ

1. Вентканалы( вентиляционный корпус ) все являются общим имуществом, там нет границы ответственности так как, они находятся в составе несущих конструкций. То есть границ там нет вообще , если внутри квартиры проходит вентиляционный корпус, это общее имущество собственников МКД.

Так как его демонтаж вряд ли возможен, к примеру по желанию собственника (моя квартира, что хочу то и делаю), но предусмотренные конструкцией дома конструктивы демонтажу не подлежат.

2 . Вентканалы обслуживает управляющая организация, за счет платы на содержание и рассуждения основанные на нормах ПП РФ 410 , в котором кроме прочего было указано, что это лицензируемый вид деятельности осуществляемый лицензионными организациями.

Но эта норма уже несколько отменена и это обязанность управляющих компаний которые включат эти расходы в состав платы за содержание.

Поэтому — платит управляющая, если она заключила договор, либо собственники управляющей компании в составе платы за содержание и ни как иначе.

3 . Что касается содержания и текущего ремонта ВДГО, то это включено в размер платы за содержание. Диагностика тоже включена в техническое обслуживание ВДГО, по крайней мере так устанавливает ПП РФ 410 .

Но так как диагностика проводится не ежемесячно (ежегодно), а по мере выхода (истечения) срока эксплуатации сетей и оборудования. То соответственно надо предварительно , зная что в следующем году надо проводить диагностику, включать расходы в состав (смету) платы за содержание.

Так что все это в составе платы за содержание, без дополнительных оплат (сборов).

Ответ

ЖК РФ ( статья 162 ) совершенно однозначно говорит — договор управления заключается с каждым собственником. Понятий о каких либо процентах 50, иных — не существует. Он заключается с каждым собственником.

Но если, договора управления подписали более 50 % собственников, точнее суммы площадей МКД, то договор считается заключенным со всем домом.

Поэтому не надо собирать подписи на одном договоре.

Заключается договор с каждым собственником на отдельную квартиру (помещение) и как только таких договоров по площадям, подписано более 50 %, считается , что все остальные тоже этот договор заключили .