Понятие транзитная организация водоснабжения

Транзитный трубопровод — это трубопровод, который транспортирует коммунальный ресурс (холодная, горячая вода, теплоноситель систем отопления, сточные воды) к первичному зданию и затем к другим источникам потребления или отведения отдельно стоящих зданий, причем для первичного здания трубопровод будет считаться транзитным.

Схема обеспечения ресурсами, при строительстве дома, спроектирована с учетом подачи ресурсов от транзитных трубопроводов, проходящих по техническому подвалу дома.

На основании ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.2, 5-7 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что внешней границей сетей тепло, водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартиного дома. Поэтому в состав общего имущества в многоквартирном доме могут входить только внутридомовые системы отопления и грячего водоснабжения и т.д., начинающиеся от стояков и заканчивающиеся внешней границей стены дома, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Участки транзитных сетей, проходящих по подвалам жилых домов и предназначенные для снабжения ресурсом несколько домов, не могут быть отнесены к общему имуществу отдельно взятого дома. Транзитные трубопроводы, проходящие по подвалу жилого дома, находятся на обслуживании ресурсоснабжающей организации, которая и несет расходы на содержание этих трубопроводов, которые заложены в тарифах для ресурсоснабжающих организаций.

Таким образом, транзитный трубопровод, проходящий по подвалу жилого дома не может быть отнесен к общедомовому имуществу и, соответственно, ни о каких расходах собственников МКД на содержание транзитных трубопроводов не может быть и речи.

Кто должен содержать транзитный трубопровод?

В подвале многоквартирного дома расположены транзитные трубопроводы, по которым осуществляется теплоснабжение и холодное водоснабжение соседнего многоквартирного дома. Ресурсники говорят, что трубы не их. Указанные трубопроводы на баланс ТСЖ, осуществляющего эксплуатацию дома, не передавались. Собственники решения о включении этих трубопроводов в состав общего имущества многоквартирного дома не принимали. Кто должен содержать эти трубы?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
3. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
4. Постановление ВАС РФ от 15.12.2009 № 14801/08;
5. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 № 09АП-49025/2014.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в этом доме.

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу данных норм, указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.12.2009 № 14801/08, тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Актуальность данной позиции подтверждена определением Верховного Суда РФ от 06.09.2017 № 304-ЭС17-11827.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам, со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение оставившим такие объекты собственником в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ч. 6 ст. 15 федерального закона «О теплоснабжении» в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления в течение тридцати дней обязан до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей.

В соответствии с частью 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую

В силу части 3 статьи 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Таким образом, органы власти г. Москвы обязаны предпринять меры для определения эксплуатирующих указанные трубопроводы организаций, потому что собственники помещений в доме не обязаны поддерживать в работоспособном состоянии чужое имущество. В случае обжалования бездействия органов власти в судебном порядке суды считают надлежащими ответчиками по данным искам префектуру округа и управу района (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 № 09АП-49025/2014).

Резюме:

Транзитные трубопроводы, проходящие по подвалу многоквартирного дома, если на них не зарегистрировано ничье право собственности, относятся к бесхозяйному имуществу. Органы власти г. Москвы обязаны принять меры по учету этих труб и определению организации, ответственной за их эксплуатацию. Бездействие органов власти может быть успешно обжаловано.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Пути решения проблемы транзитных сетей при управлении многоквартирным домом

Для получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию необходимо наличие подключенных сетей инженерно-технического обеспечения, по которым поставляется коммунальный ресурс, необходимый для предоставления коммунальных услуг. Строительство данных объектов осуществляет застройщик. Иногда, в попытках сэкономить (особенно при комплексной застройке микрорайона) застройщик прокладывает инженерные сети транзитом, то есть, через другие объекты капитального строительства. Отсюда формируются транзитные сети, которые при неурегулированности вопросов с их эксплуатацией способны привести к авариям и прочим проблемам.

Что такое транзитная сеть и откуда она берется

Нужно сказать, что транзитная сеть – это прежде всего наследие советской манеры застройки. С учетом подхода о том, что «все вокруг общее» инженерные коммуникации могли прокладываться хаотично, исходя из принципа материальной экономии, в разных объектах (прежде всего во времена массового хрущевского-брежневского строительства) транзитные коммуникации прокладывались цепью. Пока сети были новые это не создавало проблем жителям, однако по мере из износа аварии стали происходить чаще.

Транзитные сети актуальны не только для советской, но и для современной застройки. Например, по одному из объектов мы имеем транзитную сеть теплоснабжения, ведущей из одного дома в другой через третий. Застройщик при комплексной застройке территории проложил сеть «прямо», чтобы максимально сэкономить при прокладке инженерных коммуникаций.

Наличие транзитной сети чревато следующими проблемами для управляющей организации:
1. Аварии в условиях правовой неопределенности собственника. Поскольку любая инженерная сеть требует обслуживания, отказ от совершения этих действий поставщиком ресурса (например, на том основании, что инженерные коммуникации расположены внутри подвала многоквартирного дома) несут дополнительный риск аварийности.
2. Оплата потерь доставки энергии. Транзитные сети могут прокладываться по-разному, например, с них может запитываться данный многоквартирный дом, а затем сеть может идти дальше на иные объекты. В таком случае неопределенность с границей и зоной ответственности между поставщиком ресурса и управляющей организацией может привести к некорректному отнесению на баланс жителей оплаты, например, тепловых потерь.
3. Наличие инженерных коммуникаций внутри многоквартирного дома может затруднять использование общего имущества, например, подвала или нежилых помещений подвала.

Решение проблемы транзитных сетей – правильное заключение договора ресурсоснабжения

Для решения проблемы транзитной сети нужно получить ответ на один самый важный вопрос: кто является хозяином транзитки. Как правило эти трубы используются для поставки коммунального ресурса, т.е. на окончании трубы есть конечный потребитель.

Порядок заключения договоров ресурсоснабжения регулируется Правилами, обязательными при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124).

В договоре ресурсоснабжения предусматриваются условия:
— о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса. Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома. Указанная граница раздела определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения (пп. «А» п. 18 Правил № 124);
— о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома (пп. «В» п. 18 Правил № 124).

Таким образом, на этапе заключения акта разграничения балансовой принадлежности сетей и акта эксплуатационной ответственности сторон – целесообразно указать наличие транзитной сети, которая будет являться зоной ответственности поставщика ресурса (или иного ее собственника, например, транзитной организации).

Спорим с ресурсником и органом местного самоуправления по транзитным сетям

Часто мы сталкиваемся с ситуацией, при которой ресурсоснабжающая организация отказывается вступать в какие-либо переговоры по вопросу надлежащей эксплуатации транзитных сетей (даже если по ней передается коммунальный ресурс). Здесь можно выделить некоторые способы противодействия, цель которых будет состоять в поиске собственника транзитных сетей.

1. В соответствии со ст. 14 ГК РФ, допускается самозащита гражданских прав. Если ненадлежащая эксплуатация транзитных сетей способна привести к аварии в подвале дома, залить подвал, то возможной мерой может быть полное перекрытие подачи коммунального ресурса по транзитным сетям. Как правило, после таких мер собственник имущества находится и начинает его надлежащим образом эксплуатировать.

2. В соответствии с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности.

3. В соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ, в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.

Таким образом, транзитная сеть будет закреплена за поставщиком ресурса, а в случае, если орган местного самоуправления откажет от постановки сетей на бесхоз, то его действия можно будет обжаловать в порядке КАС РФ.

5. Установление сервитута. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Управляющая организация может обратиться в суд и иском о понуждении установления сервитута в отношении поставщика ресурса, который будет обязан обслуживать транзитные сети.

6. Требование о переносе инженерных сетей путем их реконструкции. Такая категория споров является сложной и трудозатратой. В части предмета доказывания следует доказать необходимость реконструкции тепловой сети, факт неисполнение поставщиком ресурса обязательств по обеспечению надлежащего технического состояния теплового оборудования и тепловой сети. Такой вывод сделан в Определении Верховного суда РФ от 19.10.2015 г. по делу № 301-ЭС15-12547, которым управляющей организации было отказано в ее иске к поставщику ресурса о переносе инженерных сетей путем их реконструкции.

Работать с транзитными сетями непросто, однако современной ЖКХ-практикой наработано достаточно способов решения этой проблемы разными средствами.