Снижение теплопотерь в жилых зданиях при капитальном ремонте

А. М. Стражников, доктор техн. наук, проф., зав. кафедрой «Техническая эксплуатация ЖКХ» Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства, директор,

А. Б. Горинов, главный специалист, ООО «Жилище 21»

Целью городской целевой программы правительства Москвы по капитальному ремонту жилищного фонда является обеспечение его сохранности и создание нормальных комфортных условий проживания для москвичей. Вопрос энергосбережения при проведении капитального ремонта является одной из приоритетных задач.

Известно, что наибольшие потери тепловой энергии в зданиях происходят через их ограждающие конструкции. Это явление характерно как для зданий постройки до конца 90-х годов прошлого века, так и для зданий последних серий. Вопросы энергосбережения в жилищном фонде особенно актуальны в связи с принятием СНиП 23-02–2003 «Тепловая защита зданий», где установлены повышенные требования по теплозащите.

Для получения объективных параметров, позволяющих оценить теплозащитные свойства эксплуатируемых зданий, были проведены натурные исследования с использованием тепловизионных методов на 520 жилых домах различных серий и годов постройки.

На основе анализа полученных результатов установлены основные причины утечек тепла:

1. В домах постройки до 1999 года:

• эксплуатационные недостатки и нарушения (включают в себя наиболее значительное количество дефектов);
• несоответствие нормативным требованиям, согласно которым был построен дом, и современным требованиям по теплозащите. Эта причина включает в себя недостаточную теплоизоляцию конструкций стен, чердачного перекрытия оконных и балконных блоков домов (особенно в домах серий II-18, II-68, II-49, 1605, II-57, П-3 и некоторых серий повторного применения из полносборных конструкций);
• некачественный монтаж сборных элементов в части теплоизоляции стыковых конструкций;
• расположение тепловых панелей или стояков центрального отопления внутри стен (при этом осуществляется нагрев как внутренней, так и наружной поверхностей стены).

2. В домах постройки после 1999 года (строительство этих домов ведется и в настоящее время):

• недостатки планировочного решения. Так, например, в торцевых секциях дома серии С-222 в помещениях создается повышенная влажность и температура воздуха, поскольку ванная комната и туалет примыкают к наружным торцевым стенам, а также вентканалы расположены только в туалете и на кухне (вентиляция ванной комнаты осуществляется через помещение туалета) и в ванной комнате находится окно. В 60-х годах XX века были построены кирпичные здания общежитий, в которых душевые комнаты примыкали к торцевой стене. На сегодняшний день торцевые стены многих домов уже заменены, т. к. кирпичная кладка разрушилась;
• некачественный монтаж сборных элементов в части теплоизоляции стыковых конструкций и зоны архитектурных элементов (поясков), вопрос качества монтажа связан и с конструктивным (проектным) исполнением. К примеру, на домах серии П-44Т открытые про проекту стыки заделываются при монтаже дома;
• нарушения при возведении многослойных стен на строительных площадках:
  • а) использование некачественного утеплителя или его отсутствие на локальных участках;
  • б) недостатки и нарушения при создании защитного слоя утеплителя (для стен с утеплителем с наружной стороны и тонким защитным штукатурным слоем), в том числе негерметичность примыкания, нарушение покрытий выступающих конструкций и негерметичность покрытия верхней плоскости утеплителя (в уровне кровли), особенно в местах прохождения кабелей слаботочных устройств и стыков металлических элементов покрытия. Данные дефекты приводят к увлажнению утеплителя и снижению его теплоизоляционных свойств;
  • в) недостаточная теплоизоляция стен с утеплителем с наружной стороны и тонким защитным штукатурным слоем. В качестве примера можно привести дом, где наружные стены из монолитного железобетона с утеплителем с наружной стороны и тонким защитным штукатурным слоем имеют более высокую температуру на наружной поверхности по сравнению с трехслойными железобетонными;
• отсутствие антивандальной защиты.

Многие из указанных причин, вызывающих теплопотери, требуют проработки на стадии проектирования как отдельных конструктивных элементов, так и самого дома. Особое внимание необходимо уделить теплотехническому расчету для условий эксплуатации реконструируемого дома в районе строительства и разработке рекомендаций по ремонту.

При реализации программы капитального ремонта важно определить перечень необходимых работ, а также рационально и эффективно использовать финансовые ресурсы. Важно своевременно производить ремонт (или замену) конструкций или инженерных систем, у которых истекает срок безотказной работы.

Вопросы энергосбережения непосредственно связаны с технологией организации выполнения работ при капитальном ремонте. В то же время нередко сразу после выполнения ремонта подъезда, лестничной клетки и замены лифтов начинались роботы по замене кровли, утеплению чердачного перекрытия, замене оконных блоков и системы центрального отопления. Естественно, после их завершения возникала необходимость повторно выполнять ремонт лестничных клеток и лифтовых кабин. Если сначала утеплить стены дома, а после менять систему центрального отопления, жители не будут обращаться с жалобами на холод в квартирах и образование плесени на стенах.

Избыточные теплопотери нередко связаны с качеством проведения капитального ремонта. Так, при выполнении утепления зданий с холодным чердаком или вентилируемым совмещенным с кровлей перекрытием продухи закрываются утеплителем или облицовкой, что приводит к нарушению температурно-влажностного режима и образованию инея и конденсата на кровельных плитах и стенах чердака в зимний период, а также к появлению протечек в квартирах верхнего этажа.

Отсутствие герметичности верхней плоскости утеплителя (в уровне кровли), особенно в местах прохождения кабелей слаботочных устройств и стыков металлических элементов покрытия, приводит к его намаканию и потере теплозащитных свойств. Для устранения вышеуказанных дефектов целесообразно разработать технические решения по конструкциям крепления растяжек, прокладке трубопроводов и кабелей по фасаду, установке номерных знаков, флагодержателей и лесов для ремонта фасадов, вводу кабелей слаботочных устройств в чердачное помещение и т. д.

Материалы тепловизионных наблюдений показывают ряд моментов некачественного выполнения ремонтных работ. При утеплении зданий двери входов в подъезды, на чердак, в подвальные помещения не утепляются, герметичность в притворах не обеспечена.

Вопросы энергосбережения непосредственно связаны с принятием решений по утеплению фасадов жилых домов, выбором способа утепления.

В ООО «Жилище 21» обратились жители одного из домов по Каширскому шоссе по вопросу целесообразности утепления фасадов.

Стены домов облицованы 7-щелевыми керамическими блоками, обладающими высокими теплозащитными свойствами. Межремонтный срок службы фасада, в соответствии с нормативами, составляет 50 лет.

По мнению специалистов фирмы, планируемые и выполненные работы по утеплению фасадов данных жилых домов являются примером непрофессиональности должностных лиц при формировании адресного перечня жилых домов на капитальный ремонт и определении перечня необходимых работ, также невнимательного отношения к вопросу рационального и эффективного расходования финансовых ресурсов, выделяемых из бюджета города на реализацию программы капитального ремонта. Следует иметь в виду, что оштукатуривание фасадов влечет за собой увеличение затрат на их последующую эксплуатацию (необходимость периодической окраски и ремонта штукатурки 1 раз в 5–6 лет).

Таким образом, реализация программы капитального ремонта жилищного фонда позволит решить многие вопросы снижения теплопотерь в жилых домах, для чего целесообразно:

• ввести в практику обязательное тепловизионное обследование планируемых для утепления зданий для последующей разработки проекта утепления;
• утепление фасадов проводить в комплексе с работами по реконструкции систем центрального отопления, установке автоматизированных приборов контроля потребления, утеплению входов в подвал и т. д.;
• на нынешнем этапе работ отказаться от утепления фасадов кирпичных зданий и, в первую очередь, зданий, облицованных 7-щелевыми керамическими блоками;
• ввести в практику выборочный тепловизионный контроль выполненных работ по утеплению фасадов для объективной оценки качества проведенных работ;
• после выполнения утепления получать энергетический паспорт здания для оценки практической эффективности выполненных работ и соответствующего снижения фактической подачи тепла в здание на отопление. Целесообразно рассмотреть вопрос о включении такого паспорта в стоимость затрат на капитальный ремонт зданий.

Поделиться статьей в социальных сетях:

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.