Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Как функционирует система отопления МКД

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательная база

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.10 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

Обслуживающие организации

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Заключение договора на ТО системы

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Виды работ по обслуживанию системы

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Какие существуют типы ремонтных работ

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Текущий ремонт

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;

Капитальный ремонт

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийный ремонт

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

Опрессовка системы отопления

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

Для чего промывается система отопления

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Разные способы промывки

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Что такое шайбирование системы

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Общедомовые приборы учета тепла

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

Сколько стоит обслуживание и кто его оплачивает

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Кто виновен в неисправности системы

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Границы ответственности между собственниками и УК

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Выводы

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

5 thoughts on “Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома”

Платим многовато за отопление, но старшийпо дому не хочет снижать температуру, утверждая, что другие жильцы мерзнут. Как решают такие проблемы?

Инициировать собрание жильцов и искать компромисс, выяснить причину, почему у одних жарко, а у других холодно и определить пути решения проблемы.

Наш дом находится почти в конце района, и мы каждую зиму мерзнем. В домах, которые ближе к тепловому пункту, зимой открыты окна. Получается, у них шайба не установлена?

Думаю, многое зависит от управляющей компании и домкома. Нам, к счастью, повезло, при любых проблемах с отоплением домком вызывает специалистов для своевременного выявления проблем.

Утверждение о том, что ремонтом батарей может заниматься только УК — не совсем корректное. Если батарея не является “проходной” и имеет отсекающую арматуру, то владелец квартиры имеет полное право производить ремонт самостоятельно или нанимать специалиста по своему усмотрению.

Зачем УО проводить тепловизионное обследование дома

Как правило, УО начинают подготовку к отопительному сезону весной, после отключения отопления. Но до этого можно провести осмотр дома на предмет теплопотерь – тепловизионное обследование. Рассказываем о том, что это такое и зачем УО проводить обследование дома тепловизором.

Тепловизионное обследование выполняет требования № 261-ФЗ по проведению энергоаудита

Тепловизионное обследование здания – это часть энергоаудита, целого комплекса обследований и измерений. По результатам энергоаудита составляется перечень рекомендаций и мер по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома.

Требования к проведению энергоаудита изложены в Федеральном законе от 23.11.2009 № 261-ФЗ, а также в целом ряде СНиПов и ГОСТов, например, ГОСТ 26254-84, РД-13-04-2006.

В старом жилфонде энергоаудит проводится на добровольной основе (ч. 5 ст. 15 № 261-ФЗ). Однако он обязателен для домов,

• введённых в эксплуатацию после 27 ноября 2009 года, когда вступил в силу № 261-ФЗ;
• после капитального ремонта или реконструкции (ч. 6 ст. 11 № 261-ФЗ);
• суммарные расходы на энергоресурсы в которых превышают 50 миллионов рублей за календарный год;
• где проводятся мероприятия по энергосбережению с привлечением субсидий из бюджета (ст. 16 № 261-ФЗ).

В таком случае энергоаудит проводится не реже раза в пять лет (ч. 4 ст. 11 № 261-ФЗ).

Итоги обследования дома помогут УО составить перечень мероприятий по энергосбережению для МКД

Все УО и ТСЖ, согласно ч. 7 ст. 12 № 261-ФЗ, должны не реже одного раза в год разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

В отопительный сезон лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в многоквартирном доме в целях её сбережения (ч. 8 ст. 12 № 261-ФЗ).

Тепловизионное обследование дома как раз поможет управляющей организации:

• определить, какие меры принять, чтобы повысить энергоэффективность дома и оптимизировать расход тепловой энергии;
• предложить собственникам наиболее важные и действенные способы по сбережению тепла в помещениях дома.

Тепловизионное обследование выявит дефекты и деформации конструктивных элементов дома

Тепловизионное обследование дома как составная часть энергоаудита проводится, чтобы найти, а затем устранить потери тепла, обнаружить протечки, через которые теряется тепловая энергия.

Наружное тепловизионное обследование здания (фото Дмитрия Райкова)

При этом обследовании специалисты по энергоаудиту проверяют все ограждающие конструкции дома: стены, окна, крыши, чердаки, двери, подвалы, технические помещения. Проверка проводится не раньше, чем через 2–3 дня после начала отопительного сезона, чтобы дом хорошо прогрелся.

Тепловизионное обследование помогает установить причины потери тепловой энергии в доме:

• отсутствие теплоизоляции стен и крыши;
• деформации и намокание теплоизоляции дома;
• дефекты, допущенные при монтаже окон и/или дверей;
• протечки, щели и трещины в ограждающих конструкциях МКД;
• дефекты и деформации в окнах, дверях, стенах, крыше;
• мостики холода с повышенной теплопроводностью.

Устранение выявленных при обследовании дефектов, которые приводят к потере тепла в доме, поможет УО и жителям МКД сократить затраты на энергоресурсы и сэкономить средства. Да и жить в доме, в котором теплопотери минимальны, комфортнее: не будет плесени, конденсата, обледенения и повышенной влажности.

Термограмма подскажет, где устранить протечки и утеплить дом

Энергоаудит проводят специализированные организации, у которых есть лицензия, квалифицированные сотрудники и оборудование. При тепловизионном обследовании дома применяются тепловизоры и психометрические гигрометры, а также специализированное программное обеспечение, которое обрабатывает полученные данные.

При обследовании сначала происходит съёмка наружных конструкций: стен, окон, дверей. Это позволяет специалисту сразу получить представление о том, где в доме находятся точки теплопотерь, на что обратить пристальное внимание при осмотре здания изнутри.

После съёмки тепловизором специалисты по энергоаудиту получают термограммы, а гигрометр измеряет параметры влажности воздуха и поверхностей, помогает определить точку росы – индикатор содержания водяных паров в доме.

Как правило, самыми проблемными зонами в многоквартирных домах являются фундамент, кровля и окна – через них идут самые большие теплопотери. Также причиной утечки тепла из дома часто становятся дефекты теплоизоляции стен: например, если она сделана неравномерно или из некачественных материалов.

По сути термограмма – это набор температур, выраженный графически: каждому пикселю кадра соответствует свой температурный параметр. Все найденные проблемные участки снимаются два раза: в инфракрасном спектре и видимом, чтобы УО было проще понять, какая проблема и где находится.

Протокол измерений покажет засоры труб и качество ремонтных работ

Итогом тепловизионного обследования становится протокол измерений. Это документ, в котором в простом и наглядном виде изложены итоги съёмки дома со всеми выявленными дефектами и рекомендациями по их устранению.

На основе такого протокола управляющая домом организация может составить перечень приоритетных работ по утеплению дома, устранению точек протечки тепла и предложить его на утверждение собственникам помещений в доме.

В отличие от простого осмотра инженерных систем теплоснабжения дома после тепловизионного осмотра УО увидит:

• в каком состоянии находятся конструктивные элементы дома;
• где повреждена и требует восстановления/ремонта теплоизоляция труб, в том числе на чердаке;
• где засорены батареи;
• есть ли в доме перегрев проводов и автоматов в электрощитках;
• качественно ли проведены работы по реконструкции или капитальному ремонту дома.

На заметку

Если УО считает, что для надлежащего содержания общего имущества дома и планирования текущего ремонта необходимо провести тепловизионное обследование дома, то ей следует вынести этот вопрос на общее собрание собственников и утвердить источник финансирования таких работ, компанию, которая их выполнит, и смету. Эти вопросы решаются простым большинством голосов, а расходы на обследование несут сами собственники.

Задача управляющей организации – объяснить собственникам, почему это важно и нужно, и как устранение теплопотерь и перегревов поможет им после выполнения всех работ сэкономить на оплате теплоэнергии.

Управляющей организации результаты тепловизионного обследования дома помогут целенаправленно, а не вслепую устранить причины повышенной влажности, конденсата, плесени в помещениях дома, обнаружить засоры в трубах и повреждения в конструктивных элементах дома.

Собственники должны понимать, что дефекты, которые будут выявлены по итогам тепловизионного осмотра дома, необходимо устранить, например, включив в перечень работ и услуг управляющей организации и, соответственно, в размер платы за жилое помещение. Либо же выполнить их за счёт разовых целевых взносов.

В некоторых регионах РФ проведение обследования дома можно включить в смету по капремонту многоквартирного дома – в таком случае оно оплачивается из фонда капитального ремонта. Например, это разрешено в Карелии (ч. 8 ст. 12 закона Республики Карелии № 1758-ЗК).