Расчет отопления за парковку

Закон разделяет три понятия: «коллективные автостоянки», «парковки» и «машино-места».

Коллективная автостоянка, расположенная на придомовой территории, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) включена в состав общего имущества. Собственники не вправе выделять ее в самостоятельный объект, устанавливать ограничители парковки с надписью «Мое парковочное место» и совершать иные подобные действия (ст. 37 ЖК РФ).

Парковка (парковочное место) – это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГК РФ). То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).

Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 г. в п. 29 ст. 1 ГК РФ а также в ст. 130 ГК РФ. Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.

До 01.01.2017 г. машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Наиболее распространенной была такая ситуация: в многоквартирном доме нежилым помещением, входящим в состав общего имущества, был подземный паркинг. А доли внутри такого паркинга относились на собственников помещений многоквартирного дома. Также в ряде домов встречаются ситуации, когда часть машино-мест в подземном паркинге является зарегистрированной за отдельными собственниками, а часть относится к общему имуществу.

После 1 января 2017 года машино-места чаще всего продаются застройщиками как отдельные объекты недвижимости и допускается ситуация, при которой собственник машино-места не является собственником помещения (квартиры) внутри самого многоквартирного дома.

Права и обязанности собственника машино-места

Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.

В части обязанностей на собственника машино-места возлагается несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплата иных платежей и сборов, определенных в законе или по решению общего собрания собственников помещений.

Что и как оплачивает собственник машино-места

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника машино-места в многоквартирном доме включает в себя:

-плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

В части коммунальных услуг регулирование строится на Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

В Правилах № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В части внесения платы за текущее содержание машино-места управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

а) размер платы за содержание устанавливается на основании решения общего собрания (ст. 44 РФ)

б) несмотря на то, что в силу п. 31 Правил № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, есть судебная практика, которая позволяет устанавливать дифференцированные тариф для разных категорий собственников (ранее о такой возможности сообщил Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П; кроме того, есть похожая практика у арбитражных судов, например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, собственнику машино-места можно установить как больший, так и меньший тариф.

В части внесения платы коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— наличия решения общего собрания о распределении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома, исходя из показаний общедомового прибора учета. В этом случае, выставление платы коммунальные ресурсы осуществляется по факту.

— отсутствия решения общего собрания о распределении по факту коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома. В этом случае, коммунальные ресурсы выставляются по нормативу, который утвержден тарифным органом (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Нужно учитывать, что машино-места могут потреблять не все коммунальные ресурсы, поставляемые в многоквартирный дом, а лишь некоторые (холодная вода и электричество) или даже один (электричество). Законом прямо не урегулировано право для собственника машино-места не оплачивать какие-то коммунальные ресурсы (например, которые не используются в подземном паркинге), однако часто управляющие организации идут навстречу собственникам машино-мест и не выставляют плату за те ресурсы, которых в паркинге нет.

В части внесения платы за коммунальные услуги, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется для собственника машино-места исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса;

— если приборы учета коммунальных ресурсов в машино-местах отсутствуют, то расчет строится исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Одновременно применяется повышающий коэффициент к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5 (п. 43 Правил № 354). При этом повышающий коэффициент не применяется к электрической энергии (п. 1 ст. 157 ЖК РФ).

В части внесения платы за капитальный ремонт, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

В соответствии с п. 3 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Таким образом, собственник машино-места оплачивает взнос на капитальный ремонт наравне с иными категориями собственников помещений.

Машино-места и прямые договора с ресурсоснабжающей организацией

Следует отдельно отметить, что несмотря на то, что собственники машино-мест приравнены Правилами № 354 к нежилым помещениям, в части расчета платы за коммунальные услуги, требование закона о необходимости заключения прямых договоров на поставку холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведения сточных вод путем заключенияв письменной форме договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией на машино-места не распространяется.

Таким образом, плату за коммунальные услуги необходимо вносить напрямую управляющей, а не ресурсоснабжающей организации.

При этом собственники машино-мест наряду с другими собственниками помещений не лишены права принять решение о переходе на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией (ст. 44 и 157.2 ЖК РФ).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Расчет отопления за парковку

Сайты для управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК в рамках требований жилищного законодательства. Узнать, что входит в стоимость Создание сайтов для ЖКХ →

× Добро пожаловать на форум!

Расскажите нам, и нашим пользователям, кто вы, что вам нравится, и почему вы стали пользователем этого сайта.
Мы приветствуем всех новых участников и надеемся видеть Вас часто на нашем форуме!

• Олег
• Автор темы —>
• Не в сети
• Новый участник

• Сообщений: 2
• Спасибо получено: 0

Олег создал эту тему: Как рассчитать отопление парковочных мест и кладовок?

Отвечать и оставлять сообщения могут только зарегистрированные пользователи.

• AГ
• —>
• Не в сети
• Новый участник

• Сообщений: 2
• Спасибо получено: 0

AГ ответил в теме Как рассчитать отопление парковочных мест и кладовок?

Отвечать и оставлять сообщения могут только зарегистрированные пользователи.

• Олег
• Автор темы —>
• Не в сети
• Новый участник

• Сообщений: 2
• Спасибо получено: 0

Олег ответил в теме Как рассчитать отопление парковочных мест и кладовок?

Отвечать и оставлять сообщения могут только зарегистрированные пользователи.

• Влад2020
• —>
• Не в сети
• Давно я тут

• Сообщений: 91
• Спасибо получено: 13

Влад2020 ответил в теме Как рассчитать отопление парковочных мест и кладовок?

Олег пишет: На парковочные места и кладовки ПУ тепловой энергии нет.

Отвечать и оставлять сообщения могут только зарегистрированные пользователи.

Плата за отопление мест общего пользования – ловкий трюк и экономия для владельца подземного паркинга

Замысловатая и эффективная схема ухода от обязательных платежей за отопление мест общего пользования (помещений, входящих в состав общего имущества МКД) опробована и успешно применяется многие годы некоторыми недобросовестными управляющими компаниями от застройщика в обслуживаемых ими домах.

Яркий пример такой комбинации демонстрирует управляющая организация ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ» . Разберём его подробно.

Есть многоквартирный дом № 29 корпус 1 на улице Набережная, город Долгопрудный Московской области.

В состав МКД, согласно выписке из ЕГРН, входит подземный неотапливаемый паркинг, состоящий из четырёх нежилых помещений:

• НП 01 (2748 кв. м),
• НП 02 (2876 кв. м),
• НП 03 (2868 кв. м),
• НП 04 (2754 кв. м).

Всего 11246 кв. м.

Собственник всех помещений паркинга – тот же Калинов Алексей Михайлович .

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ :

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Многие из мест общего пользования МКД отапливаются. Коммунальный ресурс, использующийся для отопления мест общего пользования в указанном доме, – тепловая энергия. Почему это не газ, учитывая то обстоятельство, что на доме целых две крышных котельных, отдельная интересная история .

Таким образом, несмотря на то, что помещения подземного паркинга не отапливаются, собственник этих помещений обязан нести расходы на отопление мест общего пользования многоквартирного дома, в состав которого входит подземный паркинг .

Как же должна начисляться собственникам помещений МКД плата за отопление?

По Правилам , есть два метода расчёта платы за отопление, выбор одного из которых зависит от типа системы теплоснабжения: централизованный или децентрализованный.

При централизованной системе отопления применяется пункт 42 (1) и ряд формул.

Данный способ расчёта имеет свои преимущества и недостатки . Главный его плюс – возможность учитывать показания индивидуальных теплосчётчиков, даже если не все помещения ими оборудованы.

При децентрализованном теплоснабжении – пункт 54 со своими формулами. Главным недостатком этого метода расчёта является отсутствие формул для случая оснащения не всех помещений МКД индивидуальными теплосчётчиками. Добиться учёта показаний индивидуальных приборов учёта (ИПУ) тепловой энергии по данному методу расчёта крайне сложно, но возможно .

Выгодно ли платить за отопление с учётом показаний ИПУ по 54 пункту, писали здесь .

В рассматриваемом доме, которые жители между собой окрестили Колизеем за круглую форму, управляющая организация производит начисление платы за отопление собственникам помещений по второму методу, в соответствии с пунктом 54 Правил , ссылаясь на то, что в доме отсутствует централизованное теплоснабжение.

Попробуем теперь разобраться в методике расчёта платы за отопление по п. 54 применительно к рассматриваемому дому. Нужный нам абзац данного пункта звучит так:

При определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения N 2 к настоящим Правилам.

где VкрV – объём тепловой энергии по показаниям общедомового прибора учёта, Гкал ( ОДПУ ),

Si– площадь жилого или нежилого частного помещения, для которого рассчитывается плата за отопление, кв. м,

Sоб– общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м,

ТкрV – тариф на тепловую энергию, руб./Гкал.

Знак суммы в начале формулы предусмотрен на случай, если для отопления использовано несколько коммунальных ресурсов. В нашем случае ресурс один – тепловая энергия.

В данном методе невозможно выделить долю тепловой энергии и, соответственно, её стоимость, которая тратится на отопление мест общего пользования. Собственникам начисляется плата за отопление их помещений и их доля за отопление мест общего пользования одной строкой, одной суммой.

Таким образом, Правила никак не разделяют помещения по методу начисления платы за отопление в зависимости от того, отапливаются эти помещения или нет .

Единственный способ законно платить значительно меньше за отопление собственникам помещений, которые не отапливаются (только за отопление мест общего пользования), – добиться учёта показаний ИПУ отопления. В этом случае расчёт платы за отопление должен производиться по формуле 18(1), которая содержит в себе выделенный компонент за отопление мест общего пользования (Vодн).

По проекту, помещения в доме оснащены индивидуальными теплосчётчиками. Владелец паркинга – генеральный директор компании-застройщика и собственник управляющей организации. При желании он запросто мог бы дать команду привести в порядок все теплосчётчики и начать учитывать их показания, как это было сделано в соседнем доме . Тогда собственники неотапливаемых помещений паркинга оплачивали бы только свою пропорциональную долю за отопление мест общего пользования.

Как вы понимаете, этого сделано не было.

Как же поступила подконтрольная собственнику паркинга управляющая организация?

Нужно было выполнить две задачи:

1. Минимизировать плату за ЖКУ собственнику паркинга – своему учредителю;
2. Собрать с дома плату за всю тепловую энергию, расходуемую на отопление, чтобы полностью расплатиться с ресурсоснабжающей организацией.

Ловкое изобретение, которое применила для решения этих двух задач УК, – замена в формуле 18 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД на так называемую «отапливаемую площадь».

Разбираемся, что это такое, на примере ЕПД одной из квартир дома.

Реальные площади помещений МКД можно посмотреть в электронном паспорте дома , размещённом в ГИС ЖКХ .

Общая площадь жилых и нежилых помещений в частной собственности в соответствии с паспортом дома – 64889,5 кв. м + 17567,6 кв. м = 82457,1 кв. м .

Общая площадь мест общего пользования (МОП) – 19561,4 кв. м .

82457,1 кв. м – это именно та площадь, которую нужно подставлять в знаменатель формулы 18 при расчёте платы за отопление.

В ЕПД указана некая «отапливаемая площадь» (изобретение УК, отсутствующее в каких-либо нормативных правовых актах) – 68103,9 кв. м , которая, как можно убедиться, если немного поработать с выпиской из ЕГРН на МКД, примерно равна общей площади жилых и нежилых помещений в частной собственности, за вычетом площади тех самых помещений подземного паркинга:

82457,1 кв. м . – 11246 кв. м = 71211,1 кв. м

Получается, что изобретённая отапливаемая площадь даже на 3107,2 кв. м меньше, чем общая площадь за вычетом паркинга. А, как известно из школьного курса математики, чем меньше знаменатель, тем больше дробь.

Судя по всему, управляющая организация решила произвольно вычесть площадь ещё каких-то помещений для освобождения их собственников от платы за отопление мест общего пользования. Вероятно, это помещения гаражного бокса, которые также входят в состав МКД, и ещё какие-то другие помещения.

Что интересно, изобретённое управляющей организацией понятие «отапливаемая площадь» на самом деле таковой не является, так как многие места общего пользования тоже отапливаются, однако их площадь в указанную в ЕПД «отапливаемую площадь» не входит. Правильнее её было бы назвать «площадь отапливаемых помещений в частной собственности». Однако и такого понятия ни в ЖК РФ, ни в Правилах нет, поэтому применять его при расчётах нельзя.

А о каких суммах, собственно, идёт речь?

В приведённом ЕПД за отопление собственнику двухкомнатной квартиры площадью 62,2 кв. м в марте 2019 года начислено 1070,13 руб .

Если бы при расчёте платы за отопление применялась правильная площадь – 82457,1 кв. м , которая в 1,21 раз больше применяемой «отапливаемой площади» ( 68103,9 кв. м ), то плата за отопление была бы, соответственно, в 1,21 раз меньше , так как площадь стоит в знаменателе дроби. Таким образом, плата за отопление данной квартиры при правильном расчёте составила бы 883,86 руб . Разница составляет 186,27 руб. в месяц в далеко не самый холодный месяц в году (март) за двухкомнатную квартиру.

Попробуем посчитать разницу на весь дом.

В марте 2019 года на отопление данного МКД в соответствии с показаниями ОДПУ, отражёнными на обратной стороне квитанции, израсходовано 620,54 Гкал .

Тариф на тепловую энергию в марте 2019 года оставлял 1888,2 руб./Гкал .

Разница между общей площадью помещений, которая должна применяться в формуле, и применяемой «отапливаемой площадью»:

82457,1 кв. м – 68103,9 кв. м= 14353,2 кв. м

Чтобы посчитать, какая сумма за отопление должна была быть начислена собственникам помещений площадью 14353,2 кв. м , нужно воспользоваться формулой 18:

620,54 Гкал х 14353,2 кв. м/ 82457,1 кв. м х 1888,2 руб./Гкал = 203 956,92 руб.

Более двухсот тысяч рублей — это за один далеко не самый холодный месяц в году. В декабре, январе, феврале будет кратно больше.

В применяемом управляющей организацией методе расчёта с подменой общей площади на «отапливаемую» эта сумма «раскидывается» на квартиры и нежилые помещения, площадь которых входит в изобретённую УК «отапливаемую площадь». Таким образом с части собственников помещений взимается плата за весь объём тепловой энергии, израсходованный за месяц на отопление МКД .

При желании можно посчитать общую сумму переплаты за отопление за всю историю МКД с момента его сдачи в эксплуатацию. Для этого активные жители дома могут использовать старые ЕПД и указанные в этой статье формулы. Нетрудно оценить, что речь идёт о десятках миллионов рублей.

Бенефициар всего этого праздника жизни – собственник помещений паркинга.

Остаётся пожелать обсчитываемым жителям этого дома добиться справедливости с привлечением Госжилинспекции и, если потребуется, прокуратуры или в судебном порядке.

Друзья, спасибо, что дочитали статью до конца! Надеюсь, вы не пожалели о потраченном на неё времени.

Вся информация, представленная в статье, является частным оценочным суждением автора и не претендует на истинность в последней инстанции.