Как подготовить систему к работе зимой в отопительный сезон

Поломка, остановка системы отопления зимой переводит владельцев в состояние легкой паники. Чтобы этого не случилось рекомендуется заранее, в теплое время, проверить техническое состояние системы отопления, выполнить все положенные профилактические работы.
Какие профилактические действия с системой отопления в частном доме нужно сделать?
Какие механизмы, аппаратуру проверить и отремонтировать в первую очередь?

Газовые котлы

Газовые автоматизированные котлы должны ежегодно проверяться и обслуживаться только специализированной организацией, которая имеет лицензию. При этом специалистами проводится осмотр, чистка теплообмненника от нагара, чистка воздухоотводчика от отложений, проверка работы клапанов, проверка насоса, и другого оборудования.

Все владельцы газовых котлов должны заключить договора на постоянное обслуживание оборудования. При этом они снабжаются номерами телефонов для экстренного вызова…

В летний период роль владельцев заключается в периодическом кратковременном запуске оборудования – раз в два месяца. Если оборудование современное, то его автоматика, скорее всего, обеспечивает режим ожидания с профилактическими включениями. Тогда владельцам просто нужно обеспечить электроснабжение.

Электрокотлы

Электрокотел проще и дешевле в обслуживании потому, что в нем не происходит горения, отсутствует открытое пламя. Но принцип технического обслуживания и подготовки к зиме тот же – периодический профилактический запуск в работу, осмотр специалистами.

В качестве профилактики рекомендуется отключить тены, вынуть их из котла и осмотреть на предмет отложений. Пленка (слой) отложений уменьшает мощность и сокращает срок эксплуатации. Ее можно удалить химическим способом. В домашних условиях накипь, например, удаляется при опускании тенов в банку (обрезанную бутылку) с концентрированным раствором лимонной кислоты.

Твердотопливные котлы и их дымоходы очищаются от сажи вручную, о чем их пользователям, обычно хорошо известно, так ка операция эта запоминающаяся, из-за резкого изменения цвета частей тела, которые контактировали с сажей.

Насос не запускается

Наиболее частая и серьезная проблема, с которой сталкиваются зимой при первом пуске нерадивые пользователи, которые не сделали профилактику летом, — система не работает вообще, — насос (возможно в составе котла) не гоняет теплоноситель.

Пользователи наблюдают закипания не автоматизированных котлов, вывод ошибок на автоматизированных, после чего начинают жаловаться на ситуацию в телефоны. Причина происшествия в том, что ротор насоса оброс отложениями. Как говорят – «закис».
Чтобы этого не было нужно во время летнего отстоя раз в два месяца включить насос в работу на минутку.

Чтобы запустить насос

В большинстве старых моделей насосов в корпусе имеется отверстие, закрытое вкручивающейся пробочкой. Открутив пробку (предварительно закрыв краны возле насоса), можно длинным предметом прокрутить закисшую крыльчатку. Этого достаточно, чтобы агрегат заработал.

Но в современных моделях такого отверстия может и не быть. В них предусматривается кратковременные периодические пуски во время простоя, что программируется в самом насосе. Но пользователи могут и не знать об этом, и отключают электричество на лето… Тогда, без основательной разборки насоса уже не обойтись…. Подробнее о характеристиках современных насосов

Клапана

Клапана двухходовые, трехходовые, обратные, точно так же, как и насос, могут страдать от отложений.

При подготовке к работе зимой, нужно обратить на них внимание летом.

Необходимо обеспечить, хотя бы пару раз за сезон отстоя сдвижение механизмов, срабатывание в клапане. Чтобы развеять застой.

Сделать это можно ручным переключателем, если таковой предусмотрен, или же запуском системы в режимах, при которых клапана срабатывают.

Трехходовые клапана, регулирующие температуру под управлением термоголовок, будут очищаться, при накручивании головки, при движении жидкости через них, при срабатывании термоголовки с изменением температуры. Использование трехходового клапана в обвязке котла

Краны

Все вышесказанное справедливо и для кранов – через годик-другой бездействующие краны зарастут так, что перестанут проворачиваться вовсе. Рекомендуется раз в 2 месяца делать переключения кранами.

Первый запуск системы перед зимней эксплуатацией должен сопровождаться включением/выключением всех запорных регулирующих устройств. Проверкой возможности их включения, наличием (возникновением) при этом течей.

Автоматический воздухоотводчик течет

Автоматические воздухоотводчики могут давать течь в любой момент времени, — такова данность пользователю от изготовителя, такова их конструкция, в которой игольчатый клапан перекрывает отверстие в седле. Если попадает мусор, а он всегда присутствует в системе, то через клапан просачивается вода.

В качестве профилактики, перед зимней эксплуатацией, рекомендуется откручивать верхнюю крышку клапана (механизм предназначен для частых разборок) и очищать внутренности от отложений. Лучше с выдержкой в лимонной кислоте.

Как проверить и наладить расширительный бак

Срок службы расширительных баков с резиновой мембраной оценивается в среднем как 7 лет. Причина выхода из строя, — износ, течь через мембрану.

При подготовке систем отопления к зимнему сезону, нужно проверить расширительный бак.

Если он входит в конструкцию автоматизированного газового котла, то такую проверку проводят специалисты.

Необходимо нажать острым предметом на воздушный клапан (клапан для подкачки воздуха такой же, как и на автомобильных колесах). Если в выходящей струе присутствует вода, значит бак пора менять.

Давление в системе и в воздушной камере расширительного бака со временем уменьшается, что связано с утечками воздуха, как из теплоносителя через вооздухоотводчики, так и непосредственно из бака. Перед включением системы необходимо довести давление в воздушной камере до нормального – рекомендуемое для домашних систем значение – 1,5 атм. Расширительные баки в отоплении

Какое давление должно быть в системе

Перед тем как делать первое включение в работу системы отопления после летнего простоя, нужно убедиться прежде всего в наличии необходимого давления в ней.

Без минимально-необходимого давления запуск автоматических котлов невозможен.

Рекомендуемое давление – 1,7 – 2,0 атм, т.е. от 10% больше, чем в воздушной камере расширительного бака. Понятно, что с доливкой системы водой (теплоносителем), давления в ней и в камере расширительного бака выровняются.

Как доливать систему перед началом эксплуатации

За счет выхода растворенного воздуха из замкнутой системы через устройства, давление в ней будет уменьшаться. Всегда возникает необходимость в доливке.

При подготовке отопления к зиме необходимо долить воду и довести давление до оптимального.

Заливка теплоносителя осуществляется путем подключения к водопроводу, давление в котором обычно 1,8 – 2,7 атм. Или с помощью насоса (ручного или электрического). В крайнем случае – с большой высоты, до минимального давления для включения оборудования.

Недопустимо обустраивать автоматическую подпитку водой из водопровода. Тогда, при наличии течи, система заилится от обмена воды и ее дорогостоящее оборудование выйдет из строя. Подробней о заливке системы отопления

Какой водой заливать

У многих пользователей возникают не обоснованные подозрения, что при заливке обычной водопроводной водой в системе возникнут неполадки. На самом деле количество солей в обычной воде не столь велико, чтобы нанести непоправимый вред – до 15 мг/л. В 100 литрах соответственно будет лишь 1,5 грамма солей. Опасность возникает при постоянном обмене воды, которая может рассматриваться лишь как ошибка в эксплуатации.

Если доливать 1 литр в 2 месяца (обычный режим), то накапливание солей не угрожает отоплению.

Что сделать для подготовки к зиме

Летом нужно хотя бы 2 раза запустить систему и дать немного прогреться. Движение теплоносителя, срабатывание клапанов и защит, не даст им застояться.

Но перед таким включением нужно измерить давления, довести их до нормы, т.е. долить систему теплоносителем. Затем обойти и осмотреть визуально течи при нормальном давлении и остановленной работе. Открыть-закрыть все краны, не дать им застояться.

Такие элементарные действия обычно под силу пользователям отопления, но с помощью этого нехитрого плана можно обеспечить работоспособность в зимний период.

Правомерность замены стояков отопления в отопительный сезон

УК хочет проводить замену стояков отопления по всему дому, на улице-25 мороза, правомерна ли она производить замену стояков в отопительный сезон?

ответы на вопрос:

В данном случае нарушений никаких нет, можно проводить замену стояков, являющихся общим имуществом, ст.36 ЖК РФ. Закон не регулирует вопрос сезонности замены. Единственное — если УК нанесет ущерб, то можно его потребовать с компании, ст.15, 1064 ГК РФ. Для начала надо будет обратиться с письменной претензией в УК, в жилищную инспекцию, прокуратуру, а потом в суд.

Галина! Запрета на замену стояков в отопительный сезон законодательство, в частности, Постановление Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг» не содержит. При отсутствии отопления жильцы имеют право на перерасчет. Если стояки находятся в аварийном состоянии УК обязана произвести замену стояков на основании решения общего собрания, поскольку причинение любого ущерба аварийным состоянием стояков влечет взыскание этого ущерба с УК, а также морального вреда.

Вообще согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ вопрос решается общим собранием собственников МКД, где могут быть определены временные рамки выполнения капитального ремонта, чтобы не морозить в прямом смысле слова собственников и проживающих, что идет вразрез с жилищным законодательством о температурном режиме. Имеет смысл подать жалобу в Жилищную инспекцию по данному факту, а также собрать общее собрание, на котором принять решение относительно срока проведения такого ремонта.

Безусловно нет, это плановые, а не аварийные работы и должны проводится исключительно НЕ в ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 27-09-2003 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (2017) Актуально в 2017 году

5.2. Центральное отопление

5.2.1. Эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать:

поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;

поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления (приложение N 11);

равномерный прогрев всех нагревательных приборов;

поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;

немедленное устранение всех видимых утечек воды;

ремонт или замена неисправных кранов на отопительных приборах;

коэффициент смещения на элеваторном узле водяной системы не менее расчетного;

наладка системы отопления, ликвидация излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.

5.2.2. Предельное рабочее давление для систем отопления с чугунными отопительными приборами следует принимать 0,6 МПа (6 кгс/см 2), со стальными — 1,0 МПа (10 кгс/см 2).

Вообще подобные работы должны проводиться перед началом сезона, а не во время его, тем более, когда за окном минус 25. Закон прямых запретов на этот счет не содержит, могут и в зимний период провести работы, если ситуация аварийная. Если состояние коммуникаций позволяет их использовать еще один сезон, то работы нужно отложить до конца сезона.

Обратитесь с жалобой в прокуратуру (ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»)

В жалобе должны быть указаны:

— фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) заявителя;

— почтовый (электронный) адрес, по которому должен быть направлен ответ;

— личная подпись заявителя;

Если жильцы решили, то всё законно.

Ст. 44 ЖК РФ гласит:

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Нет запретов ремонтировать дом зимой.

Нет, конечно. УК этого делать скорее всего и не будет. Такие работы ставят под угрозу жизнь и здоровье проживающих в доме граждан.

Можно согласно ст. 10 ФЗ О прокуратуре РФ написать жалобу в прокуратуру.

Законами РФ не запрещено производить замену стояков в отопительный сезон. Данный вопрос находится в компетенции ваших местных властей. Можете обратиться к УК на каких основаниях она вам отключает стояк. Требуйте мотивацию и письменное объяснение. Если не согласны обращайтесь в суд, у вас есть такое право ст. 3 ГПК РФ.

Смотрите в первую очередь условия договора управления.

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)