Ремонт внутридомовых инженерных систем отопления и (или) водоснабжения

Комфорт проживания в любом многоквартирном доме в значительной степени обеспечивают инженерные системы. Однако со временем они неизбежно изнашиваются. Это может приводить к ухудшению общих условий проживания. Поэтому важно своевременно проводить качественный ремонт внутридомовых инженерных систем.

Ремонт внутридомовых инженерных систем отопления и (или) водоснабжения включает в себя следующие мероприятия:

• ремонт (замену) трубопроводов внутридомовой системы отопления в сочетании с тепловой изоляцией (в неотапливаемых помещениях);

• ремонт (замену) трубопроводов ГВС в сочетании с тепловой изоляцией (в неотапливаемых помещениях, по стоякам);

• установку циркуляционного трубопровода и насоса в системе ГВС;

• установку частотно-регулируемого привода на существующее насосное оборудование: отопление и (или) ГВС и (или) ХВС;

• замену существующего насосного оборудования на новое энергоэффективное оборудование (со встроенным частотно-регулируемым приводом и системой управления электродвигателем): отопление, ГВС или ХВС;

• установку устройств для компенсации реактивной мощности насосного оборудования).

Реализация мероприятий по ремонту (замене) трубопроводов внутридомовой системы отопления и ГВС заключается в замене старых труб, запорно-регулирующей арматуры внутридомовой системы отопления и системы горячего водоснабжения в сочетании с установкой эффективной тепловой изоляции на новые трубы в неотапливаемых помещениях МКД (подвалах, чердаках), а также по стоякам.

Основной эффект от реализации этих мероприятий заключается в уменьшении тепловых потерь трубопроводами в подвалах и (или) на чердаках, по стоякам, а также в увеличении срока службы и повышении надежности работы внутридомовых систем отопления и горячего водоснабжения МКД.

Холодные стены в домах и треснутые стекла в окнах зачастую становятся причиной низкой температуры в подъездах. Во избежание потерь тепла трубопровод «укутывают» в подвалах МКД, на чердаках и лестничных клетках, чтобы тепло не терялось и батареи оставались горячими.

Иногда приходится сталкиваться с тем, что трубы в подъезде изначально не были изолированы или покрытие устарело. Из-за старых ошибок, которые были допущены во время монтажа теплосетей, потери тепла могут достигать 50%. Это увеличивает затраты потребителей и сокращает срок службы трубопровода, превращая теплоизоляцию отопительных сетей в актуальное решение.

Виды изоляции по методу нанесения:

Теплоизоляционную краску применяют, когда трубам не требуется особое утепление. Один пласт краски равноценен слою синтетического утеплителя. Она экологически безвредна, стойка к температурным колебаниям и сырости. Краску просто наносят на поверхность трубы и оставляют до высыхания. На месте нанесения остается плотный пласт, предохраняющий трубу от теплопотерь.

Следующий вид — рулонная теплоизоляция. Раньше трубу окутывали минеральной ватой, обвязывали проволокой и надевали сверху оцинкованный кожух. Такая конструкция не боится холода и повреждений. Но для тонких труб материал не подходит, а минеральная вата плохо переносит влажность воздуха. Поэтому изоляцию дополнительно могут заключить в стеклопластиковую или цинковую колбу. К другим рулонным материалам относят полиэтилен, фольгированный пенофол.

«Скорлупа» представляет собой цилиндр, целый или состоящий из двух частей. Если выполняется монтаж отопления, его натягивают на трубу, а если утепляется имеющаяся конструкция, применяют разрезанный на две части. Материалы для скорлупы:

Для теплоизоляции труб в подъезде специалисты рекомендуют выбирать материал, учитывая уровень влажности помещения. На цокольных и подвальных этажах отдают предпочтение пеностеклу или пеноизолу (эти утеплители характеризуются невысокими коэффициентами влагопоглощения).

Жидкая изоляция работает следующим образом. Теплокраска воздействует по принципу термоса и бывает двух разновидностей:

Наносится такой материал методом напыления. Покрыв трубу тонким (в полсантиметра) слоем керамики, можно быть уверенным: теплопотери сократятся в два раза, и, помимо этого, поверхность добротно предохраняется от коррозии. Пенную теплокраску наносят для труб большого диаметра. Она экологична, стойка к возгораниям, коррозии, конденсату.

Установку циркуляционного трубопровода и насоса в системе ГВС организовывают для того, чтобы при отсутствии водоразбора вода в трубопроводах не остывала. Для этого параллельно трубопроводам, подающим к водоразборным точкам горячую воду, прокладывают циркуляционный трубопровод, а в тепловом пункте устанавливают циркуляционный насос, обеспечивающий постоянное движение воды в системе ГВС независимо от того, пользуется потребитель горячей водой в данный момент или нет.

Также имеет свои преимущества установка частотно-регулируемого привода на существующее насосное оборудование: отопление, ГВС, ХВС. Одним из источников уменьшения экономических затрат и установки оптимальных режимов работы системы водоснабжения в многоэтажных домах для УО в ЖКХ является внедрение автоматизированных систем подкачки воды с использованием частотных преобразователей. Практика использования частотных преобразователей показывает, что срок окупаемости их внедрения составляет менее одного года. Реализация данного проекта позволяет достичь двух основных целей:

1) снизить расход электроэнергии, воды и тепла и

2) значительно снизить вероятность аварий в системах холодной и горячей воды у потребителей, а также на сетях.

Наибольший эффект от внедрения данного мероприятия прослеживается при установке частотно-регулируемых приводов на насосы горячего и холодного водоснабжения тепловых пунктов, поскольку режимы их работы отличаются наибольшей нерегулярностью.

Установка частотно-регулируемых приводов позволяет обеспечить минимально необходимые напоры в системе и, кроме того, плавный пуск насосов, что, в свою очередь, приводит к продлению ресурса тепловых пунктов и тепловых сетей.

Установка частотно-регулируемого привода в тепловых пунктах выгодна и потребителям, поскольку позволяет сэкономить средства на оплату холодной и горячей воды, а также канализирование стоков. Соответственно, снижается объем бюджетных субсидий на компенсацию коммунальных платежей населению.

Для получения максимального эффекта от мероприятия проводится предварительное обследование насосного оборудования, изучаются гидравлические режимы работы. По результатам обследования выполняется проект на установку частотно-регулируемого привода и предлагаются мероприятия по замене насосов и запорной арматуры, что в совокупности повышает эффективность реконструкции.

Процесс регулирования осложняется несоответствием характеристик центробежных насосов и трубопроводов. Чтобы подать увеличенный расход воды по трубопроводу, напор на насосной станции надо увеличивать, а характеристики центробежных насосов таковы, что при увеличении подачи воды напор, развиваемый насосом, падает. В то же время при уменьшении подачи воды напор насоса следовало бы тоже уменьшить, а он увеличивается. Поэтому в периоды уменьшенного водопотребления системы водоснабжения работают с избыточным напором, который гасится в дросселирующих устройствах или в водоразборной арматуре у потребителя. При этом энергия, потребляемая насосами, нерационально расходуется на создание избыточных напоров, под воздействием которых увеличиваются утечки и непроизводительные расходы воды, возникают повышенные механические напряжения в стенках труб.

Несоответствие в режимах работы насосов и трубопроводов может быть устранено изменением частоты вращения насосов, которая должна регулироваться в соответствии с изменениями водопотребления.

При уменьшении частоты вращения насоса уменьшается его подача воды и развиваемый им напор. При увеличении частоты вращения напор увеличивается одновременно с увеличением подачи воды.

Регулированием частоты вращения насоса его рабочие параметры приводятся в соответствие с режимом работы обслуживаемой системы. Чтобы изменить частоту вращения насоса, необходим регулируемый электропривод (РЭП). Значение частоты вращения насоса, с которой он должен работать в тот или иной момент времени, определяется системой автоматического управления насосной установки.

Для каждой насосной установки удельный расход энергии, в соответствии с местными условиями, существенно отличается от среднего значения и в большую, и в меньшую сторону, что вызвано главным образом тем, что высота подъема жидкости разных насосных установок различна. Чем больше высота подъема жидкости, тем больше удельный расход энергии. Поэтому сопоставление удельных расходов энергии для систем, расположенных в местностях, отличающихся рельефом, неправомерно.

Работа системы водоподачи тем экономичнее, чем ниже напор в системе. Поэтому удельная норма расходования энергии должна стимулировать принятие мер по снижению напора в системе подачи воды. К числу таких мер относятся: регулирование частоты вращения насосов (в соответствии с изменением режима водопотребления или притока сточных вод и т.д.), очистка внутренних поверхностей труб, покрытие внутренних поверхностей труб необрастающими составами и др.

Для уменьшения потребления электроэнергии насосным оборудованием используют установки устройств для компенсации реактивной мощности.

В состав этих устройств входят:

• регуляторы для компенсации реактивной мощности;

• низковольтные конденсаторные установки;

• конденсаторные установки с фильтрами гармоники.

Эффект от реализации этих мероприятий — сокращение потребления электрической энергии на общедомовые нужды за счет уменьшения энергопотребления насосным оборудованием МКД. Установка компенсации реактивной мощности позволяет сократить расход электроэнергии примерно на 10 — 20%.

P.S. Сайт НП «ЖКХ Контроль» — http://gkhkontrol.ru/ — некоммерческая организация на основании президентского гранта оказывает гражданам бесплатные консультации, касающиеся технической и юридической стороны проведения капитального ремонта, исчерпывающую информацию о современных технологиях в этой сфере, а также помощь в оформлении заявок на возмещение затрат на энергоэффективный капитальный ремонт из средств Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ».

По материалам («Редакция «Российской газеты», 2020)

Также см. следующие публикации:

• Утепление и ремонт фасада — повышение энергоэффективности и снижение коммунальных расходов — Подробнее >>>

• Ремонт крыши — повышение энергоэффективности и снижение коммунальных расходов (Часть 1, 2) — Подробнее >>> Подробнее >>>

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.