Энциклопедия решений. Отношения между управляющей (УК) и ресурсоснабжающей (РСО) организациями по предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД

Отношения между управляющей и ресурсоснабжающей организациями по предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме

В соответствии с п.п. 2, 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов: холодной и горячей воды, электрической энергии, природного газа, тепловой энергии и бытового газа в баллонах в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям и надлежащего исполнения таких договоров. Условия договоров о приобретении коммунальных ресурсов (далее — договора ресурсонабжения) определяются с учетом Правил N 354 и иных нормативных правовых актов РФ, в том числе Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее — Правила N 124).

Согласно ч. 12 ст. 161 ЖК РФ заключение договоров ресурсоснабжения для управляющей организации, являющейся исполнителем коммунальных услуг, обязательно, она не вправе отказываться от заключения таких договоров (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 14.02.2017 N 15АП-19274/16). Вместе с тем это не означает, что управляющая организация должна заключать договоры ресурсоснабжения исключительно на условиях, предложенных ресурсоснабжающими организациями. Согласование условий таких договоров должно происходить по правилам ст. 445 ГК РФ, определяющей процедуру заключения договоров в обязательном порядке.

Случаи, когда управляющая организация может отказаться от заключения договора ресурсоснабжения и не может быть понуждена к заключению такого договора в отношении многоквартирного дома поименованы в п. 12 Правил N 124. К таким случаям относится:

1) заключение договора ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении многоквартирного дома с иной ресурсоснабжающей организацией, имеющей право на распоряжение соответствующим коммунальным ресурсом;

2) самостоятельное производство коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (в случае отсутствия централизованного теплоснабжения и горячего водоснабжения);

3) отсутствие использования соответствующего вида коммунального ресурса из централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

При отказе от заключения договора ресурсоснабжения управляющая организация обязана в письменной форме уведомить о таком отказе ресурсоснабжающую организацию с указанием причин отказа в течение 30 дней со дня получения от неё заявки (оферты) (п. 12 Правил N 124).

В свою очередь основания для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, установлены п. 13 Правил N 124. Такими основаниями являются:

1) отсутствие технологического присоединения (подключения) многоквартирного дома к соответствующим централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

2) наличие договора ресурсоснабжения, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления домом;

3) наличие решения общего собрания собственников о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги в случае принятия собственниками решения об изменении способа управления домом или о выборе другой управляющей организации;

4) отсутствие у управляющей организации лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом;

5) отсутствие обязанности ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения с любым обратившимся к ней лицом в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

В случае отказа от заключения договора ресурсоснабжения по указанным выше основаниям ресурсоснабжающая организация обязана в письменной форме уведомить управляющую организацию об отказе от заключения договора ресурсоснабжения с указанием причин такого отказа в течение 5 рабочих дней со дня получения от управляющей организации заявки (оферты).

В соответствии с п. 21 Правил N 354 договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения), заключаемые с ресурсоснабжающими организациями, должны содержать положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида. Если иное не определено в договоре, заключенном с ресурсоснабжающей организацией, то такая ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

Как заключить договор ресурсоснабжения для жилых помещений

П. 14 ПП РФ № 354 устанавливает, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений с даты, указанной в решении ОСС о выборе управляющей организации, или с заключения договора управления МКД. Но эта дата не может быть раньше начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении такого ресурса.

Отсюда следует, что без заключения договора ресурсоснабжения УО не может быть исполнителем коммунальных услуг. Сегодня мы расскажем, как заключить такой договор с ресурсоснабжающей организацией для жилых помещений и обслуживания общего имущества МКД.

Определите исполнителя КУ

Постановление Правительства РФ от 29.06.2016 № 603 внесло изменения в определение понятия «исполнитель коммунальных услуг» в договоре ресурсоснабжения (п. 2 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Теперь оно отличается от формулировки, данной в ПП РФ № 354.

Исполнитель коммунальных услуг для целей договора ресурсоснабжения – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого есть обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и/или которое предоставляет потребителю коммунальные услуги в случаях, когда такая обязанность возложена на него договором управления МКД или уставом ТСЖ/ЖСК.

То есть если в МКД выбран способ управления управляющей организацией или создано ТСЖ/ЖСК, то исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация или ТСЖ/ЖСК соответственно.

В случае, когда ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, по договору ресурсоснабжения исполнителем коммунальной услуги будет управляющая организация, если в договоре управления между ТСЖ и УО прописана её обязанность обслуживать общее имущество МКД и/или предоставлять коммунальные услуги.

Исполнитель коммунальной услуги обращается в РСО для заключения договора ресурсоснабжения (п. 4 ПП РФ №124).

Сформулируйте предмет договора

Если коммунальные услуги собственникам помещений предоставляются через УО или ТСЖ, то в предмете договора с РСО должна быть указана закупка коммунальных ресурсов:

• для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД
• и на обслуживания общего имущества МКД.

Возможна ситуация, когда через управляющую организацию собственникам предоставляются коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, а коммунальные услуги собственникам предоставляет РСО. Так может быть, если:

• между собственниками и РСО до 30 июня 2015 года был заключён договор, и он действуют, согласно п. 17 ст. 12 № 176-ФЗ;
• при смене способа управления МКД или выборе управляющей организации ОСС приняло решение сохранить прежний порядок предоставления коммунальных услуг и расчётов за них в соответствии с п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ.

В таком случае управляющая организация или ТСЖ всё равно должны заключать договор с РСО. Предметом договора будет закупка коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.

Направьте в РСО оферту

Исполнитель коммунальных услуг должен отправить заявку-оферту в ресурсоснабжающую организацию (п. 4 ПП РФ № 124) в установленный срок:

• для УО – 7 дней после заключения договора управления;
• для ТСЖ/ТСН – 7 дней после регистрации товарищества;
• для ЖСК – 7 дней после принятия решения об управлении МКД.

Если коммунальные ресурсы поставляются в МКД без письменного договора, владеющая такими ресурсами РСО вправе сама направить исполнителю коммунальных услуг оферту (п. 10 ПП РФ № 124).

К оферте исполнитель КУ прикладывает заверенные руководителем УО/ТСЖ копии:

1. Правоустанавливающих документов.

К таким относятся свидетельство о госрегистрации юридического лица или ИП, свидетельство о постановке на учёт в налоговый орган, документы, подтверждающие полномочия представителя, для индивидуальных предпринимателей – паспорт гражданина РФ. УО также предоставляют лицензию на осуществление предпринимательской деятельности в сфере управления МКД.

2. Документов, подтверждающих обязанность по содержанию общего имущества МКД и/или предоставлению коммунальных услуг.

Для управляющей организации это будут протоколы общих собраний собственников, на которых приняли решения о выборе способа управления МКД и управляющей организации, и договор управления. Если УО выбрана органом местного самоуправления по открытому конкурсу, она предоставляет протокол открытого конкурса и договор управления. Когда договор с УО заключило ТСЖ/ЖСК, в РСО предоставляется протокол ОСС по выбору управляющей организации и договор управления.

Если договор управления ещё не заключён, это не является препятствием для подачи заявки. В таком случае УО позже подтверждает факт заключения договора.

ТСЖ прикладывает к оферте копию протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о выборе способа управления, и копию устава. ЖСК предоставляет копию протокола общего собрания членов кооператива по выбору способа управления и копию устава.

3. Документов об установке и приёме в эксплуатацию общедомовых приборов учёта при наличии.

4. Протокола ОСС с решением о прямых расчётах с РСО – при наличии такого решения.

5. Документов, подтверждающих факт подключения МКД к центральным инженерным сетям. Если дом был подключён до 13 февраля 2006 года, такие документы не обязательны и предоставляются при наличии.

6. Документов, содержащих сведения о площадях каждого жилого и нежилого помещения, общей площади помещений, включая общее имущество.

7. Иных документов, предусмотренных нормативно-правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Вместо заверенных копий управляющая организация или ТСЖ/ЖСК могут направить в РСО с заявкой одновременно оригиналы и копии документов. Ресурсоснабжающая организация сверит их и вернёт оригиналы.

Обратитесь в суд, если нет ответа

В течение 30 дней после получения заявки на заключение договора ресурсоснабжения РСО предоставляет ответ. Это может быть:

• согласие на заключение договора;
• предложение иных условий договора;
• отказ от заключения договора по основаниям, предусмотренным п. 13 ПП РФ № 124.

Если в указанный срок ресурсоснабжающая организация не ответила на заявку или отказала по иным основаниям, исполнитель коммунальной услуги вправе обратится в суд с требованием

о понуждении РСО к заключению договора (п. 11 ПП РФ № 124).

В случае, когда ресурсоснабжающая организация проигнорировала заявку на заключение договора о закупке коммунальных ресурсов для содержания общего имущества в МКД и в течение 30 дней не предоставила ответ, такой договор считается заключённым с даты направления заявки (п. 11 ПП РФ № 124).

Отказ РСО от заключения договора ресурсоснабжения в соответствии с п. 13 ПП РФ № 124 не распространяется на случаи приобретения коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.

Определите дату начала поставки КР

Договор между УО/ТСЖ и РСО на закупку коммунальных ресурсов вступает в силу с даты, когда его подписала последняя сторона договора. В договоре ресурсоснабжения может быть установлено, что его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения такого договора, но не ранее:

• появления обязанности предоставлять КУ потребителям – для УО;
• государственной регистрации ТСЖ/ЖСК.

Ресурсоснабжение МКД: услуга или поставка?

Анализируя соотношение норм Жилищного законодательства и Гражданского Кодекса, можно заметить существенное расхождение в подходе определения правовой природы поставки энергоресурсов потребителям в многоквартирных домах.

Жилищное законодательство, обеспечение многоквартирного дома водой, теплом и прочими ресурсами относит к коммунальным УСЛУГАМ, т.е. бестоварным отношениям.

В то время как в Гражданском праве поставка любого ресурса понимается к передаче от поставщика к потребителю, объектов материального мира, в т.ч. и теплого ресурса и электроэнергии.

Важно отметить, что проблема существенно глубже и не сводится исключительно к лингвистике.

Закрепляя в жилищном праве ресурсоснабжение как услугу, законодатель не только создал не преодолимую стену между гражданским и жилищным законодательством, но и «породил» проблему в правовом регулировании деятельности по управлению жилым фондом.

На сегодня, вопреки здравому смыслу и действующей системе правового понимания в России, считается что подача ресурса потребителям в многоквартирный дом (МКД) является коммунальной услугой, которую оказывает организация осуществляющая управление МКД.

На самом деле в сфере ресурсоснабжения, лицо управляющее МКД конечно никакой услуги не оказывает.

Можно много спорить и бессмысленно рассуждать о том, что управляющая организация осуществляет выставление счетов, производит начисление, следит за приборами учета и прочее, но ничего из того что делает управляющая компания ни коим образом не относится к передаче коммунальных ресурсов потребителям.

Все чем занимаются управляющие организации, это оказание вспомогательных и самостоятельных услуг, которые напрямую не влияют ни на качество, ни на количество поставляемого потребителям ресурса.

Правовое регулирование Энергоснабжения осуществляется в соответствии с Главой 30 Гражданского кодекса РФ Купля-Продажа, с особенностями, предусмотренными для договоров энергоснабжения.

Таким образом, мы видим, что поставка горячей воды, отопление, электроснабжение и пр. никакой услугой не является.

Далее обратимся к статье 162 Жилищного Кодекса РФ. В пункте 2 названной статьи указано следующее: По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как видно в тексте нет упоминание о тепле, горячей или холодной воде, отоплении или коммунальном ресурсе.

Более того, рассматривая правовую модель договора управления многоквартирным домом мы видим что она более чем логична, а именно одна сторона по заданию другой стороны … за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги.

Весь корень зла сосредоточен в упоминании «предоставлять коммунальные услуги».

Что означает с правовой точки зрения «предоставлять коммунальные услуги» и какие услуги относятся к коммунальным.

Как было указано в начале данной статьи, Жилищный Кодекс РФ не содержит определения коммунальной услуги.

Дефиниция коммунальной услуги приведена в пункте 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и понимается следующим образом: «коммунальные услуги » — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами;

Отдельно обратим внимание на то, что данное Постановление содержит и понятие «коммунальные ресурсы «, под которым понимается — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

Обращает на себя внимание то, что законодатель (по только ему понятным соображением) понимает под коммунальной услугой отдельный элемент исполнения договора поставки ресурса, а именно деятельность по ПЕРЕДАЧЕ!

Более неудачной конструкции и придумать невозможно!

Ведь очевидно, что сама конструкция договора поставки предполагает передачу ресурса потребителю и очевидно что никакой деятельности по ПЕРЕДАЧЕ коммунального ресурса, вне договора поставки данного ресурса в природе быть не может, (ХИЩЕНИЕ НЕ В СЧЕТ) потому как эта «деятельность» полностью поглощается обязательным условием предусмотренным договором поставки – поставить ресурс потребителю .

Можно бесконечно искать причины почему, кто и когда признал поставку ресурса услугой, но более важным является приведение правового регулирования в сфере ЖКХ в соответствие здравому смыслу.

Далее, обратим внимание на еще один занимательный момент. Во втором пункте 354 Постановления, коммунальная услуга и коммунальный ресурс – не тождественные понятия. При этом, весь Жилищный Кодекс РФ просто пестрит таким содержанием – коммунальные услуги (коммунальные ресурсы). т.е. Жилищный Кодекс РФ отожествляет понятие коммунальной услуги с понятием коммунального ресурса. УЖАС!

Но на этом метаморфозы жилищного законодательства не заканчиваются.

В пункте 5 статьи 154 Жилищного Кодекса РФ, указано: В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, …, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за коммунальные ресурсы , потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

А как Вам такая конструкция указанная в пункте 6.2. статьи 155 Жилищного Кодекса РФ: Управляющая организация, ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги , осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг , с лицами, с которыми такими управляющей организацией, ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения . ЧТО ЗА БРЕД?

И приведенные случаи далеко не единственные, когда законодатель скачет из стороны в сторону, то отожествляя понятия коммунальной услуги и коммунальных ресурсов, то опять делая их автономными и различными объектами правового регулирования.

Если в процессе изучения вопроса о том, что понимается под коммунальной услугой в жилищном праве удалось избежать разрыва мозга, то неизбежно напрашивается вывод о том, что положения Жилищного кодекса РФ требуют незамедлительной корректировке.

В тексте Жилищного Кодекса необходимо исключить любое отожествление понятий «коммунальная услуга » и « коммунальный ресурс ».

Извращенное понятие «коммунальной услуги» – как деятельности по ПЕРЕДАЧЕ « коммунальных ресурсов» , должно навсегда быть ИСКЛЮЧЕНО .

В понятие «коммунальной услуги » необходимо включать исключительно то, что в действительности является услугой (оборот ТБО, текущее обслуживание внутридомовых коммуникаций, устранение аварий и повреждений внутридомовых систем и пр.).

Все правовое регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами и предоставлению должно базировать исключительно на принципе, указанном в п.2 ст.162 Жилищного Кодекса РФ одна сторона по заданию другой стороны .

Кроме того, в Жилищный Кодекс РФ необходимо ввести норму, согласно которой управляющие компании, ТСЖ, ТСН, Жилищные кооперативы несут солидарную ответственность по обязательствам собственников помещений в многоквартирных домах, а в случае списания (добровольного или принудительного) со счета управляющей компании (ТСЖ, ТСН и пр.) средств в счет погашения задолженности за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги, к ней переходят права требования в соответствующей части.

Отдельно необходимо остановиться на вопросе о приеме коммунальных платежей.

Анализ проблемы с недобросовестными управляющими компаниями указывает на то, что управляющая компания, ТСЖ, ЖСК, и иные участники жилищных отношений могут быть допущены к приему средств собственников помещений в многоквартирных домов исключительно в соответствии с требования установленными в ФЗ от 27.06.2011 № 161-ФЗ «О национальной платежной системе», ФЗ от 03.06.2009 N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности».

В отношениях по расчетам за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы, в части получения средств, предназначенных для дальнейшего перечисления, управляющая компания (ТСЖ, ТСН и пр.) могут выступать исключительно в роли платежного агента, с обязательным открытием в кредитной организации специального агентского банковского счета с особым режимом.

Указанный подход исключит присвоение и последующий вывод средств недобросовестными участниками рынка.