Предмет ревизии: трубопроводы, отопительные батареи

Предмет ревизии: трубопроводы

В ходе ревизии необходимо уточнить размеры трубопроводов теплораспределительной системы, структуру системы горячего водоснабжения, материал, из которого они изготовлены, общую структуру всей системы трубопроводов, тип системы стравливания воздуха и, разумеется, состояние имеющейся теплоизоляции.
Если отопительная система смонтирована в подвальном помещении, то, как правило, структура распределительной системы хорошо документирована, доступна, изолированные распределительные трубопроводы легко отследить, потому что их разводка нанесена на планы подвального помещения. Для систем, организованных по иным принципам, например, для систем с верхним распределением или поэтажным распределением (Stockwerks-verteilung), выполнение ревизии и выяснение разводки будет несколько более сложным.
При работе со старыми системами нужно выяснить,,по какому принципу они реализованы— открытому или закрытому. Открытые системы имеют открытый компенсационный бак, который обычно располагается в высшей точке всей системы, в большинстве случаев— в чердачном помещении. Все восходящие трубопроводы, а часто и котельный трубопровод для стравливания воздуха подводятся к этому компенсационному баку. Многие из таких систем, по ходу дела, переоборудуются под работу по закрытому типу, потому что в закрытых системах не происходит утечек воды и не стоит проблема коррозии. В этой связи нужно выяснить, возникали ли в этой системе в прошлом проблемы с проникновением воздуха в систему, и если да, то как они решались. Если проблемы реально существуют, необходимо выяснить причины их возникновения.
Во многих старых системах восходящие трубопроводы проложены в наружных стенах под слоем штукатурки. В большинстве случаев они имеют либо неадекватную теплоизоляцию, либо не имеют никакой теплоизоляции вообще. В данном случае для проведения обследования необходимо либо вскрывать стену, либо воспользоваться методом бесконтактной термографии. На этой иллюстрации приведен термографический снимок, который явно и очень наглядно показывает «тепловые мостики» в области ниши для отопительной батареи и в области восходящего трубопровода, проложенного в толще стены. В данном случае горячая батарея находится прямо перед самым слабым местом в наружной стене. Обратите внимание, что на фотографии батареи видны очень четко, можно даже различить детали их конструкции и крепление к стене.
Иногда расположение трубопроводов можно определить рукой на ощупь, и уже этой информации будет достаточно. В соответствии с полученной информацией необходимо разработать меры по улучшению теплоизоляции имеющихся трубопроводов.

Предмет ревизии: отопительные батареи
Ревизия и проверка батарей системы отопления должна в обязательном порядке проводиться в тех случаях, когда они будут использоваться и дальше. Тип и размеры калориферов должны определяться индивидуально для каждого помещения, а впоследствии их необходимо контролировать, чтобы обеспечить соответствие между потребностями в тепловой энергии для отопления и производительностью, с которой работает отопительный котел. Тип, высота, ширина секций отопительной батареи или количество конвекционных пластин должны быть внесены в план реконструкции отопительной системы.

В примере, отопительная батарея в старом здании с плохой теплоизоляцией и так была слишком велика, а чтобы обеспечить себе тепловой комфорт, жильцы еще дополнительно увеличили ее размеры. Надо ли говорить, что это чрезвычайно неэкономное решение? В ходе реконструкции такие ситуации должны устраняться.

Если одна из отопительных батарей имеет признаки коррозии, это необходимо четко отразить в документации, составляемой в ходе ревизии, и постараться выявить возможные причины этого повреждения — они могут быть связаны с прокладкой трубопроводов.
При обследовании старых систем обогрева полов необходимо установить, какие материалы были использованы. Выполнялось ли разделение между нормальным отопительным контуром и контуром подогрева полов? Имелись ли функциональные проблемы, связанные с засорением? Каким образом управляется каждый контур?

Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Как функционирует система отопления МКД

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательная база

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.10 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

Обслуживающие организации

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Заключение договора на ТО системы

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Виды работ по обслуживанию системы

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Какие существуют типы ремонтных работ

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Текущий ремонт

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;

Капитальный ремонт

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийный ремонт

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

Опрессовка системы отопления

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

Для чего промывается система отопления

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Разные способы промывки

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Что такое шайбирование системы

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Общедомовые приборы учета тепла

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

Сколько стоит обслуживание и кто его оплачивает

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Кто виновен в неисправности системы

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Границы ответственности между собственниками и УК

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Выводы

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

5 thoughts on “Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома”

Платим многовато за отопление, но старшийпо дому не хочет снижать температуру, утверждая, что другие жильцы мерзнут. Как решают такие проблемы?

Инициировать собрание жильцов и искать компромисс, выяснить причину, почему у одних жарко, а у других холодно и определить пути решения проблемы.

Наш дом находится почти в конце района, и мы каждую зиму мерзнем. В домах, которые ближе к тепловому пункту, зимой открыты окна. Получается, у них шайба не установлена?

Думаю, многое зависит от управляющей компании и домкома. Нам, к счастью, повезло, при любых проблемах с отоплением домком вызывает специалистов для своевременного выявления проблем.

Утверждение о том, что ремонтом батарей может заниматься только УК — не совсем корректное. Если батарея не является “проходной” и имеет отсекающую арматуру, то владелец квартиры имеет полное право производить ремонт самостоятельно или нанимать специалиста по своему усмотрению.