Спорный вопрос по принадлежности недвижимости(сарая)

Добрый день уважаемые консультанты! С 1969 года на территории, прилегающей к многоквартирному дому, располагается сарая для моего личного пользования(для хранения дров, угля, т.к дом на печном отоплении). Данным сараем пользовались еще мои родители. В собственность строение сарая не было оформлено, т.к. не возникало необходимости. В настоящее время одна из соседок, проживающая в нашем доме не более 7-8 лет, стала претендовать на сарай. Не объяснила на каком основании она претендует на данное строение ( якобы сарай расположен напротив ее окон в доме). Как мне можно отстоять мое преимущество на владение данным строением? 12 или 13 июля должно состояться заседание суда по данному спорному вопросу. Торги по приобретению земельного участка под сараем никогда не объявлялись. Спасибо большое заранее за Вашу консультацию.

Ответы юристов ( 3 )

Здравствуйте Валерий! Я смотрю на эту ситуацию следующим образом:

Согласно статьям 130, 218 и 1112 ГК РФ

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, если сарай не является недвижимостью (без фундамента) и создан Вашими родителями, то Вы вполне можете отстоять свое право на него. Хотя ситуация спорная. Законность расположения сарая на данном земельном участке решает не Ваша соседка, а общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме (т.к. земельный участок общий).

Придомовая территория является общим имуществом и на него распространяется нормы ст. 36 Жилищного Кодекса

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если у вас нет никаких документов, то вероятнее всего в судебном заседание будет рассматриваться вопрос о незаконном размещении вашего сарая на придомовой территории и признании его самовольной постройкой. Если сарай будет признан самовольной постройкой будет вынесено решение о его сносе.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Нужно ли разрешение на постройку сарая во дворе многоэтажного дома?

В однокомнатной квартире нет кладовой и катастрофически не хватает места для колясок, самокатов и велосипедов сынишки. Возможно ли без долгих оформлений документов построить сарай во дворе дома, вернее за домом возле забора, ограждающего территорию двора.

Нужно, только вероятность того что его не дадут равняется 100%.

Придомовая территория является общей собственностью жильцов дома, или домов.

Придомовая территория используется только по назначению, на ней могут быть размещены зоны отдыха с озеленением территории, автостоянки для жителей дома, детские и спортивные площадки.

Всё это прописано в ЖК РФ.

А так же котельные, трансформаторы, контейнеры для мусора, хозяйственная зона с сушками для белья и.т.п.

То есть объекты связанные с обслуживанием дома.

Сарай, это Ваша личная собственность, но установленная на общественной земле, то есть надо собрать собрание жильцов и пробовать каким-то образом их заинтересовать в Вашем сарае, понятно что такой заинтересованности нет.

Плюс сарай может преграждать проезд, проход к дому.

Подъёзд спецтехники (пожарные, скорая, полиция и.т.п.).

Тут уже запрет на строительство сарая будет от этих организаций.

Плюс сарая нет в проекте обустройства придомовой территории.

Раньше в середине и начале прошлого века (к примеру Сталинки возводили с такими сараями) были сараи в проекте, ибо не было централизованного ГВС, были дровяные титаны

Так же были многоквартирные дома с печным отоплением (дрова уголь) на их территории так же возводили сараи для хранения и угля и дров.

Сейчас это в прошлом и сараи строят только владельцы частных домов, или владельцы земельных участков.

Сараи во дворе многоквартирных домов

Добрый день! Во дворе двух многоквартирных домов стоят сараи для нужд жителей. Два года назад мы удлиннили наш сарай на 1.5 м, осталось примерно 60 см до соседнего сарая; в то время никто не стал возражать. В этом году жительница соседнего дома полностью перестроила тот сарай, увеличив его в размерах, в результате одной стеной мы почти соприкасаемся (сантиметров 20 осталось). На нас начали ругаться (всё та же «соседка»), грозить жалобами и вообще. В результате мы решили пойти навстречу и сделали метровое расстояние между сараями, однако ей показалось мало, хочет, чтобы мы снесли оставшиеся 50 см. Насколько мне известно, сейчас по пожарной безопасности должен быть проём 3 м, что выполнить никак нельзя (в принципе). Что нам может грозить? Если будет штраф за нарушение, как часто его будут присылать?

Ответы юристов ( 2 )

Уважаемый Антон! Здравствуйте!

Согласно ст.20.4 КоАП РФ

1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6.1 и 7 настоящей статьи, — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц — от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 28.05.2017 N 100-ФЗ)

2. Те же действия, совершенные в условиях особого противопожарного режима, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 28.05.2017 N 100-ФЗ)

3 — 5. Утратили силу. — Федеральный закон от 28.05.2017 N 100-ФЗ.

6. Нарушение требований пожарной безопасности, повлекшее возникновение пожара и уничтожение или повреждение чужого имущества либо причинение легкого или средней тяжести вреда здоровью человека, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от трехсот пятидесяти тысяч до четырехсот тысяч рублей.
6.1. Нарушение требований пожарной безопасности, повлекшее возникновение пожара и причинение тяжкого вреда здоровью человека или смерть человека, — влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от шестисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 01.12.2012 N 212-ФЗ)

7. Неисполнение производителем (поставщиком) обязанности по включению в техническую документацию на вещества, материалы, изделия и оборудование информации о показателях пожарной опасности этих веществ, материалов, изделий и оборудования или информации о мерах пожарной безопасности при обращении с ними, если предоставление такой информации обязательно, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от девяноста тысяч до ста тысяч рублей.
8. Утратил силу. — Федеральный закон от 28.05.2017 N 100-ФЗ.

9. Нарушение экспертом в области оценки пожарного риска порядка оценки соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, установленным законодательными и иными правовыми актами Российской Федерации, при проведении независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности) либо подписание им заведомо ложного заключения о независимой оценке пожарного риска (аудите пожарной безопасности) — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
(часть 9 введена Федеральным законом от 28.05.2017 N 100-ФЗ)

Действительно, противопожарный разрыв между деревянными сооружениями не менее 3 метров. Но если у Вас сооружения на одном ЗУ, то здесь нормирования нет. Что точно у Вас?

При этом, имейте в виду, что здесь надо разбираться, кто собственник ЗУ, кто смежного (если сооружения на разных ЗУ).

В принципе, могут привлечь и обоих с учетом ст.4.1 КоАП РФ.

Сараи находятся на придомовой территории разных многоквартирных домов.

Уважаемый Антон! В дополнение на Ваше уточнение: тогда понятно и вопросы могут быть ко всем собственникам помещения в МКД.

Правда еще надо смотреть, сформирован ли ЗУ или нет.

Если да, то вполне собственники могут быть привлечены к административной ответственности.

В принципе, инспекция Госпожарнадзора УМЧС по… может и до такого дойти.

Дело в том, что на сараи не надо получать разрешение на строительство (см. ч.17 ст.51 ГрК РФ). Соответственно на сараи не регистрируются и права.

Поэтому здесь будут вопросы именно к собственникам ЗУ.

Лучше, конечно, не доводить дело до МЧС России.

А если территория придомовая, то кто же собственник? Всем жильцам выпишут? Так-то там ещё рядом стоят сараи этих же двух домов, и сильно не везде есть 3 метра.

Уважаемый Антон! В дополнение: а возможно вопросы будут к УО или ТСЖ (см. ст.161 ЖК РФ).

И, вполне возможно, привлекут именно УО или ТСЖ, как и выдадут предписание о сносе/переносе.

В дополнение: здесь могут и ко всем собственникам или к ТСЖ или УО.

Тогда есть ещё вопрос: как решить проблему? Договориться с соседкой, чтобы никто ни на кого не «стучал»? Ведь разнести все сараи, как требуется, не представляется возможным…

Уважаемый Антон! В дополнение: да здесь МЧС России может само как-нибудь и когда- нибудь «постучаться»… От этого никак не застраховаться.

По уму лучше найти варианты соблюдения противопожарных требований.

Скорее только так.

Я верно понимаю, что по старым требованиям расстояние в данной ситуации должно было быть метр? Если так, то кто должен (был) обеспечить соблюдение новых норм для строений, построенных в советские времена по старым нормам?

Земельный участок входит в состав общего имущества МКД, так в соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Все эти нормы я Вам привела к тому, что решение о строительстве и реконструкции этих сараев должно было быть принято на общем собрании собственников МКД, при этом собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, также как и управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установлен...)

Выдержка из судебного Решения № М-1031/2013 2-1131/2013 2-1131/2013

М-1031/2013 от 3 декабря 2013 г.

Судом установлено, что хозяйственный сарай является объектом вспомогательного назначения, и в силу пп.3 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ее строительство не требуется, вместе с тем, данное строение должно возводиться с соблюдением противопожарных норм и правил.

Согласно п.4.3 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 (ред. от 18.07.2013) „Об утверждении свода правил СП 4.13130 “Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям») противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения определяются в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности.

Таким образом, необходимо установить степень огнестойкости сараев и класс их конструктивной пожарной опасности для определения противопожарного расстояние между зданиями (сммотрите размеры в СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений»)

Что нам может грозить? Если будет штраф за нарушение, как часто его будут присылать?

В случае неустранения противопожарной угрозы все постройки могут быть снесены по решению суда на основании иска заинтересованного лица, в том числе административных органов и муниципалитета. Штраф не самое страшное в данном случае… Администрация вынесет предписание об устранении нарушений и в случае его неисполнения обратится в суд о сносе построек. (смотрите решение суда http://sudact.ru/regular/doc/M. )

Поэтому поговорите с соседкой, покажите ей данное судебное решение, что в противном случае сараи снесут и ваши и ее в т.ч., так что ее жалобы приведут исключительно к подобному решению сложившейся ситуации.

В этом году жительница соседнего дома полностью перестроила тот сарай, увеличив его в размерах, в результате одной стеной мы почти соприкасаемся (сантиметров 20 осталось). На нас начали ругаться (всё та же «соседка»), грозить жалобами и вообще.

Так что ее жалобы приведут исключительно к подобному решению сложившейся ситуации.

Еще, относительно вопроса

Насколько мне известно, сейчас по пожарной безопасности должен быть проём 3 м,

Обратите внимание, я Вам выше указала, что требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям») противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения определяются в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности. Т.е. в разных случаях они разные… Все зависит в т.ч. от строительного материала жилого дома и самих вспомогательных построек и ряда других факторов, определить степень пожарной опасности в каждом конкретном случае может только экспертиза надзорного органа (МЧС).

Удачи Вам и всего доброго. С уважением, Алина Пучко.