Арендодатель отвечает за температуру в офисе, если это указано в договоре

Начнем с ответа на последний вопрос. Температурный режим на рабочих местах, в том числе в офисных помещениях, регулируется Санитарными правилами и номами СанПиН 2.2.4.548—96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21). Этими нормами установлены общие требования к микроклимату на рабочих местах. Причем оптимальные и предельные величины показателей микроклимата варьируются в зависимости от категории работ.

Категории работ разграничиваются на основе интенсивности энерготрат организма в ккал/ч (Вт).

Так, к категории Iа относятся работы с интенсивностью энерготрат до 120 ккал/ч (до 139 Вт), производимые сидя и сопровождающие­ся незначительным физическим напряжением (п. 2 приложения 1 СанПиН 2.2.4.548—96). Это как раз та категория работ, которую выполняют офисные работники.

Оптимальная температура на рабочем месте офисных работников составляет от 22 до 24 °С в холодное время года и от 23 до 25 °С в теп­лое время года.

Помимо оптимальной установлены допустимые величины температуры на рабочих местах. Это такие микроклиматические условия, в которых работник может находиться на рабочем месте в течение восьми часов без нарушения здоровья, состояния дискомфорта, ухудшения самочувствия и понижения работоспособности.

Допустимые величины температур для офисных работников: 20—25 °С в холодное время года и 21—28 °С в теплое время года (таблица № 2 СанПиН 2.2.4.548—96). Если температура воздуха опускается ниже допустимых величин, время пребывания работника на рабочем месте сокращается. Например, при температуре 13 °С максимальное рекомендуемое время пребывания офисных работников на рабочих местах — один час. При температуре 14 °С — два часа (таблица № 2 приложения 3 СанПиН 2.2.4.548—96).

Требования к температурному режиму на рабочих местах являются обязательными для всех предприятий и организаций (п. 1.2 раздела 1 СанПиН 2.2.4.548—96).

Работодатель, в свою очередь, в силу ст. 22, 212 ТК РФ обязан обес­печивать безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда.

Иными словами, ответственность за обеспечение безопасных условий труда лежит на работодателе.

Однако в вашем случае проблемой является не нарушение работодателем норм трудового права, а невыполнение арендодателем обязанностей по договору аренды офисного помещения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям догово­ра аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного растор­жения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества только в том случае, если эти недостатки были предварительно оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из вопроса следует, что договор аренды офисного помещения содержит условие, обязывающее арендодателя обеспечить подачу сезонного отопления и своевременно устранять возникающие в системе отопления неполадки.

Иными словами, условиями догово­ра установлено, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Соответственно, все претензии по качеству и количеству предоставляемых коммунальных услуг арендатор предъявляет арендодателю.

Кроме того, в силу положений ст. 210 ГК РФ арендодатель, как собственник спорного недвижимого имущества, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть именно арендодатель обязан обес­печивать надлежащее состояние коммунальных сетей в своем помещении.

Скорее всего, текст договора аренды не содержит условия о температурном режиме в арендованных помещениях. Между тем можно предположить, что в договоре есть условие о целевом использовании помещений — под офис.

Таким образом, в обязанности арендодателя входит предоставление помещений в аренду в таком состоянии, чтобы арендатор мог использовать их для офиса.

Соответственно, арендодатель обязан обеспечить подачу сезонного отопления в объеме, позволяющем обеспечивать надлежащий температурный режим для работы офиса, а именно 20—25 °С в холодное время года.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допус­каются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поэтому арендатор вправе потребовать от арендодателя исполнения обязательств по договору аренды.

Кроме того, по нашему мнению, арендатор может использовать для обогрева помещений обогреватели и потребовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с поддержанием нормального температурного режима в помещении (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Из описанной ситуации видно, что арендодатель не реагирует на претензии арендатора, поэтому отстаивать свои права арендатору, скорее всего, придется в арбитражном суде.

В суд необходимо будет представить доказательства невыполнения арендодателем своих обязанностей. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (п. 2 ст. 64 АПК РФ).

Поэтому арендатор может обратиться в экспертную организацию, которая измерит температуру в офисных помещениях и составит соответствующее заключение.

Помимо этого он может самостоятельно произвести измерение показателей микроклимата на рабочих местах. Требования к порядку проведения таких измерений установлены разделом 7 СанПиН 2.2.4.548—96.

По результатам исследования необходимо составить протокол, в котором должны быть отражены общие сведения о производственном объекте, размещении технологического и санитарно-технического оборудования, источниках тепловыделения, охлаждения и влаговыделения, приведены схема размещения участков измерения параметров микроклимата и другие данные (п. 7.14 СанПиН 2.2.4.548—96).

Имея заключение эксперта и собственный протокол, арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием исполнения обязательств по договору аренды, возмещения расходов на обогрев помещений (письменно). Если такое обращение арендодатель проигнорирует, следует обратиться в суд.

Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды производственных и офисных помещений. Арендодатель в период отопительного сезона не обеспечил подачу отопления в арендованные помещения.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с требованием обеспечить теплом арендуемые помещения.

Суд в удовлетворении иска отказал. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Отказ в удовлетворении требований суды обосновывали тем, что договором аренды не установлена обязанность арендодателя по обес­печению теплом переданных в аренду помещений в период отопительного сезона.

Однако кассационная инстанция эти судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предметом договора является передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений и здания для целей использования в качестве цеха по производству мебели.

Таким образом, из условий договора определенно явствует назначение арендованных помещений, согласованное сторонами. Нормами СанПиН 2.2.4.548—96 установлена минимальная температура на рабочих местах.

Однако в период отопительного сезона какие-либо действия, направленные на подачу тепла в арендованные помещения для обеспечения использования данного помещения арендатором по назначению, арендодателем не предпринимались.

По мнению суда, из толкования условий договора аренды в их совокупности следует, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Между тем суды не исследовали вопрос о невозможности использования арендатором спорных помещений в соответствии с их назначением и условиями договора аренды при отсутствии отопления в этих помещениях.

Арендодатель не подаёт отопление

Добрый день. Мы арендуем площадь в здании под отель. Проблема в том, что арендодатель отказывается включать отопление в арендуемое помещение. Мотивирует это тем, что наш отель занимает лишь 300 метров из 1 500 всего здания, а иных арендаторов нет. Соответственно предлагает либо оплачивать отопление всего здания (а это более 100 000 руб. в мес.), либо сидеть без отопления вовсе. Имеет ли права он лишать нас отопления или вынуждать платить за всё здание целиком?

Напишите, куда жаловаться, в какие органы, на чьё имя, в какой форме, какие документы прилагать и как вообще решать данный вопрос.

Во первых надо смотреть ваш договор аренды — что там указано об этом. Порядок использования имущества по ст 615 гк устанавливается именно договором. Должен ли он вам вообще давать отопление или нет и на каких условиях.

А спор этот придется решать только через суд — в рамках договора аренду между юр лицами или ип — в арбитражном суде.

В договоре указано:

Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.

В приложении к договору:

согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.

Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.

Если отсутствие отопления препятствует пользованию предоставленным в аренду имуществом, можете воспользоваться правом досрочного расторжения договора аренды:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

(ст. 620 ГК РФ). Либо мотивировать арендодателя данной нормой к разрешению ситуации в оптимальном для Вас варианте.

Как уже указано выше, имеет значение, что сказано в самом договоре об обязанности арендодателя отапливать занимаемое вами помещение

В договоре указано:

Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.

В приложении к договору:
«Стороны»,
согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.

Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.

К сожалению, Антон, ни органы местного самоуправления, никакие другие органы, кроме судебных, Вам помочь не смогут, поскольку разрешение споров из предпринимательской деятельности — компетенция арбитражного суда:

1. Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

2. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,…

(ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). В то же время, не обеспечивая отоплением используемые Вами помещения, арендодатель нарушает обязательства по договору, при условии, конечно, что такая обязанность содержится в договоре. Лучше посмотреть также и сам договор, поскольку ссылка на оплату коммуслуг в условии о размере арендной платы и в приложении к договору только косвенно указывают на такие обязанности арендодателя.

Можете обратиться в АС с требованием о возмещении убытков (если, например, арендуемые помещения не используются в тех целях, для которых арендованы, и Вы можете это доказать), а также о понуждении к выполнению условий договора.

Напишите, куда жаловаться, в какие органы, на чьё имя, в какой форме, какие документы прилагать и как вообще решать данный вопрос.

Тут вопрос не жалоб, а договорных отношений.

И если спорить, то только через суд. Если арендодатель ИП или юрлицо — тогда арбитражный суд. Если физлицо — то в суд общей юрисдикции.

Но многое будет зависеть от условий договора аренды — есть ли у арендодателя вообще обязанность предоставлять отопление.

Как вариант — рассмотреть вопрос расторжения договора:

Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Но опять же, над осмотреть договор.

В договоре указано:

Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно на основании фактического потребления коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла согласно расчётов Арендодателя на основании Приложения № 4.

В приложении к договору:
«Стороны»,
согласовали расчёт переменной части арендной платы по договору аренды № 1 от «01» июня 2019 г. по следующей схеме:
1. Переменная часть арендной платы — электроэнергия, тепло и вода оплачиваются Арендатором по фактическим затратам на основании выставленных счетов. Переменная часть арендной платы перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца, на основании выставленного счета.

Куда нам писать жалобы? Префектура, мэрия, ещё куда-то?
Потому как суд — это долго.

Там принципиальная позиция не давать отопление. Мне нужно понять в какие органы, инстанции написать жалобы, нагнать на них проверку или ещё что-то, чтобы власти заставили включить отопление.

Добрый день Антон!

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса (далее ГК) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.