ВС РФ: МКД с ИТП не вправе переходить на «прямые» договоры с РСО

soleg / Depositphotos.com

При отсутствии централизованной системы горячего водоснабжения в МКД исполнителем коммунальной услуги по ГВС всегда является УК, что делает невозможным переход на прямые договоры с собственниками в части подачи холодной воды для производства горячей воды (Определение Верховного Суда РФ от 26 ноября 2020 г. № 301-ЭС20-18436).

На это указали суды всех инстанций, рассматривая спор между УК и РСО (водоканалом). Ранее между сторонами спора был заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения – в отношении всего объема воды, и в части КР на СОИ, и для предоставления коммунальных услуг – притом и холодного водоснабжения, и горячего водоснабжения (с формулировкой в договоре: «в целях приготовления горячей воды в ИТП для жилых и нежилых помещений»).

Затем собственники помещений в МКД провели общее собрание и решили перейти на «прямые» договоры с водоканалом, освободив тем самым УК от статуса исполнителя комуслуги и возложив такие функции на РСО (с формулировкой решения ОСС «о заключении собственниками помещений в МКД, действующим от своего имени, договоров холодного водоснабжения (с включением в договоры условия о предоставлении коммунальной услуги по холодному водоснабжению в целях приготовления горячей воды) и водоотведения, теплоснабжения (с включением в договор условия о предоставлении коммунальной услуги в целях приготовления горячей воды)»).

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

После ОСС водоканал получил необходимое уведомление о принятом решении. УК обратилась к водоканалу для коррекции существующего договора с учетом данного решения ОСС (расторгнуть старый и подписать новый о покупке воды на цели КР на СОИ), но водоканал отказался.

УК попыталась расторгнуть и обновить договор через суд, но проиграла дело:

• п. 54 Правил № 354 не регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг ГВС ресурсоснабжающей организацией, осуществляющей поставку отдельных видов коммунальных ресурсов в МКД с нецентрализованной системой ГВС;
• для приготовления горячей воды в таком МКД в качестве коммунального ресурса используется холодная вода, поставку которой в МКД осуществляет организация, осуществляющая холодное водоснабжение, и тепловая энергия, поставку которой осуществляет теплоснабжающая организация;
• однако организация, осуществляющая холодное водоснабжение, не может быть признана в соответствии с Правилами № 354 исполнителями коммунальной услуги по горячему водоснабжению, поскольку в таких МКД коммунальная услуга ГВС водоснабжения может быть предоставлена только исполнителем, осуществляющим эксплуатацию внутридомового оборудования, относящегося к общему имуществу в МКД, с помощью которого приготавливается горячая вода. Таким исполнителем в соответствии с ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса может быть только лицо, осуществляющее управление МКД;
• следовательно, действующее жилищное законодательство не допускает перехода на прямые договоры в части предоставления коммунальной услуги по ГВС с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Такая коммунальная услуга может предоставляться лишь управляющей организацией;
• учитывая изложенное, УК не утратила статуса исполнителя коммунальной услуги по ГВС с использованием внутридомовых инженерных систем, и, как следствие, не может отказаться от исполнения договора холодного водоснабжения, в том числе, в объемах, необходимых для приготовления горячей воды, в силу части 12 ст. 161 ЖК РФ;
• а решения ОСС в спорных МКД в части включения в прямые договоры холодного водоснабжения объемов холодной воды на приготовление горячей воды не могут преодолеть императивные требования жилищного законодательства (подп. б» п. 4, п. 54 Правил № 354, ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ в их системной взаимосвязи);
• при таких обстоятельствах с учетом заявленных исковых требований истца договор не может быть расторгнут. Частичное расторжение договора в судебном порядке не предусмотрено действующим гражданским законодательством. Иной подход означал бы, что суд вправе изменить договор, тем самым самостоятельно изменив предмет иска, что в силу ст. 49 АПК РФ недопустимо.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, «засилив» позицию о невозможности «прямых» договоров на ГВС в домах с ИТП. Отметим, что Минстрой России придерживается противоположного подхода.

Что такое ресурсоснабжающие организации в сфере ЖКХ? Деятельность РСО, заключение договоров, ответственность

ёСегодня за поставку на дом воды, света, газа и иных коммунальных ресурсов отвечают различные ресурсоснабжающие организации (РСО). Причем РСО заключает договор с отдельной управляющей компанией (УК) или переходит на прямые расчеты с жильцами многоквартирного дома, минуя УК. Что представляют собой ресурсоснабжающие организации и как с ними можно заключить прямой договор ресурсоснабжения, подробно рассказано ниже в статье.

Что это такое: расшифровка, законодательное регулирование

Работа такой организации законодательного регулируется следующими нормативными актами:

Немаловажную роль в этом вопросе играет и ФЗ № 59 от 03 апреля 2018 года. Согласно этому закону, теперь сами собственники и владельцы жилых помещений имеют законное право на оформление прямого договора с РСО о поставке различных услуг ЖКХ, минуя УК.

Деятельность ресурсоснабжающей организации

Ресурсоснабжающая организация предоставляет УК или жильцам многоквартирных домов различные коммунальные ресурсы. Кроме того, такая организация является и транспортной компанией, которая осуществляет ежегодное обслуживание МКД и транспортировку различных бытовых отходов.

Поставка услуг

В соответствии с пп «в» п. 9 Правил постановления Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года, при обслуживании дома РСО в многоквартирный дом поставляются такие коммунальные ресурсы:

• горячее и холодное водоснабжение (о проблемах и нормах водоснабжения в РФ узнайте здесь);
• электроснабжение (о причинах перебоя с электричеством и жалобах рассказано в этом материале);
• газоснабжение;
• водоотведение;
• отопление (о правилах теплоснабжения читайте здесь).

Транспортировка и обслуживание

РСО в сфере ЖКХ является и организацией, осуществляющей доставку различных элементов коммунальных ресурсов к конкретному месту назначения. В этой ситуации ресурсоснабжающая организация занимается такими видами деятельности:

• избавление квартир от различных вредоносных животных (например, мышей) и насекомых (в частности, тараканов или муравьев);
• утилизация твердых и иных бытовых отходов;
• установка телевизионных антенн;
• обеспечение уличного освещения придомовых участков.

В итоге, ресурсоснабжающая организация оказывает населению широкий перечень услуг.

Может ли выступать исполнителем коммунальных услуг?

Согласно п. 17 Правил постановления Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года, РСО вправе быть и исполнителем коммунальных услуг в нижеприведенных ситуациях:

• если многоквартирный дом находится на балансе УК (ТСЖ) — с даты принятия соответствующего протокола (решения) на Общем собрании собственников до дня начала оказания различных коммунальных услуг ТСЖ или управляющей компанией;
• если у МКД еще нет собственной управляющей организации (УК, ТСЖ) — со дня оформления договора о водо-, электро-, газо-, теплоснабжении и водоотведении;
• в случае оформления с жильцами МКД прямых договоров на поставку воды, электричества, газа, отопления и света — со дня оформления такого документа;
• если истек договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и УК (ТСЖ, ЖК) в части снабжения различными коммунальными ресурсами — на протяжении 30 дней со дня направления письменного уведомления (п. 3 ст. 157.2 ЖК РФ);
• после принятия протокола (решения) на Общем собрании собственников в соответствии с п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — с даты, указанной в этом документе.

Может ли УК выступать в роли ресурсоснабжающей организации?

Управляющая компания (УК) — это юрлицо, осуществляющее управление, эксплуатирование и содержание жилфонда на основании договора, оформленного между собственниками (пользователями) квартир и УК. В итоге, УК является посредником, высылающим квитанции на оплату различных коммунальных ресурсов, поставляемых РСО.

Поэтому, по общему правилу, УК не может выступать в роли РСО. Ведь эта организация сама не подводит различные коммунальные ресурсы к МКД.

Заключение договора

1. Прямой договор ресурсоснабжения. Этот договор оформляется между жильцом МКД и РСО.
2. Договор ресурсоснабжения, оформляемый с управляющей организацией (УК, ТСЖ).

Управляющая компания обязательно оформляет договор ресурсоснабжения с РСО. Ведь, согласно Письму Минстроя России № 35750-ОЛ/04 от 05 ноября 2015 года, оформление вышеуказанного документа является отдельным лицензионным требованием, предъявляемым к УК. Однако, помимо управляющей компании, такой договор с РСО могут оформить и сами жильцы многоквартирного дома.

С УК/ТСЖ

УК (ТСЖ) оформляет договор ресурсоснабжения с РСО в следующих ситуациях:

• Для составления реестра показаний установленных индивидуальных приборов учета (газ, вода, свет), установленных в доме. При оформлении прямого договора с жильцами МКД эти сведения есть только у РСО.
• В целях оценки качества различных услуг ЖКХ. Дело в том, что УК (ТСЖ) отвечает за качество тех коммунальных ресурсов, которые есть на территории квартир (вода, газ, свет, отопление). РСО же отвечает за качество услуг ЖКХ, предоставляемых до стены МКД и на придомовой территории.

Затем, УК (ТСЖ) нужно предъявить ресурсоснабжающей организации такие документы:

• Оферту — на протяжении 7 дней после оформления с жильцами МКД договора управления (УК) или госрегистрации товарищества (ТСЖ) соответственно (п. 5 постановления Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года).
• Ксерокопии правоустанавливающих документов, заверенной руководителем УК (ТСЖ) — свидетельство о госрегистрации юрлица (ИП) и свидетельство ИНН (для ИП — личный паспорт). Управляющая компания также предоставляет соответствующую лицензию.
• Протокол (решение) Общего собрания собственников, согласно которому жильцы МКД выбрали подходящую управляющую компанию или организовали ТСЖ.
• Документы об установке и приемке соответствующих общедомовых приборов учета (при наличии). О содержании общедомового имущества МКД читайте тут.
• Протокол (решение) Общего собрания собственников с указанием отдельного пункта о прямых расчетах с РСО (если есть).
• Документация, подтверждающая факт подключения МКД к инженерной централизованной сети.

Договор ресурсоснабжения между РСО и УК (ТСЖ) вступает в юридическую силу с даты его подписания обеими сторонами.

В подобном документе может быть указан отдельный пункт о том, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до оформления такого документа, но не ранее образования управляющей компании или товарищества (ТСЖ).

Прямые договоры с жильцами МКД

Согласно ч. 7 ст. 1 ФЗ № 59 от 03 апреля 2018 года, прямой договор ресурсоснабжения заключается с каждым жильцом МКД в нижеприведенных случаях:

• В случае принятия соответствующего официального протокола (решения) на Общем собрании собственников в соответствии с пп. 4.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.
• После одностороннего отказа РСО от текущего исполнения договора, оформленного с УК (ТСЖ). Такое возможно только при наличии со стороны УК или ТСЖ двухмесячной задолженности (п. 7 ст. 157 ЖК РФ). О долгах ЖКХ вы можете прочитать в этом материале.
• Если между РСО и жильцами МКД оформлен отдельный договор о сохранении порядка оказания и расчета услуг ЖКХ при смене УК или ТСЖ.

Согласно п. 17(1) Правил постановления Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года, договор ресурсоснабжения признается заключенным со дня оформления соответствующего протокола (решения) на Общем собрании собственников. Ксерокопии протокола (решения) направляются в РСО на протяжении 10 дней со дня проведения такого организационного мероприятия.

В этот же срок оригиналы протокола предоставляются и в УК (ТСЖ). Затем, РСО направляет отдельное уведомление конкретному инициатору Общего собрания собственников. Таким образом, РСО официально уведомляет жильцов МКД о своем окончательном решении на протяжении 5 рабочих дней со дня получения ксерокопий протокола (решения) Общего собрания собственников.

Плюсы и минусы прямых соглашений

Прямые договоры с РСО считаются более выгодными по нескольким нижеприведенным причинам:

1. Меньше посредников в виде УК (ТСЖ), то есть, более быстрое получение информации по коммунальным платежам.
2. Снижается вероятность банкротства УК (ТСЖ) из-за долгов перед РСО. Ведь в результате банкротства управляющих организаций жильцы МКД в некоторых ситуациях сталкиваются с повышением тарифов и снижением качества коммунальных услуг.
3. Расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ становятся более прозрачными. То есть, жильцы МКД смогут напрямую решать возникшие вопросы по коммунальным платежам с РСО, минуя УК.
4. За УК сохраняется обязанность по осуществлению контроля за своевременной и качественной поставкой коммунальных ресурсов в дом. В итоге, собственники освобождаются от необходимости выяснять в РСО, почему нет той или иной услуги.

Ответственность

За качество поставляемых коммунальных ресурсов РСО несет различную административную ответственность. Если управляющая компания выявила факт нарушения качества определенных коммунальных ресурсов по вине РСО, то она должна предъявить суду существенные доказательства по такому делу, установленные ст. 55 ГПК РФ. Это могут быть:

За сервис ненадлежащего качества

За оказание услуг ненадлежащего качества РСО привлекают к различной административной ответственности. Так, за неисполнение ресурсоснабжающей организацией требований о направлении предложений об оснащении приборами учета используемых коммунальных ресурсов, установлена такая административная ответственность (ч. 6 ст. 9.16 КоАП РФ):

• штраф на соответствующих должностных лиц — 20 000-30 000 р.;
• начисление штрафа на юрлиц — 100 000-150 000 р.

Кроме того, согласно п. 12 ст. 9.16 КоАП РФ, за отказ или уклонение от установки различных общедомовых приборов учета РСО назначается такой штраф:

• на должностных лиц — 20 000-30 000 р.;
• на ИП — 20 000-30 000 р.;
• на юрлиц — 50 000-100 000 р.

Также, если по вине ресурсоснабжающей организации, например, надолго отключается электричество из-за проведения РСО профилактических работ, то жильцы МКД в подобной ситуации могут требовать проведения перерасчета или вправе отказаться от оплаты света в период проведения такой профилактики (п. 98 Правил постановления Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года).

За неправильные расчеты

На основании ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, за нарушение порядка расчета суммы коммунальных платежей, приведшее к необоснованному превышению такой суммы, РСО назначается соответствующий штраф. Сумма такого штрафа составляет 50% величины превышения начисленной суммы коммунальных платежей над размером той суммы, которая должна быть начислена по факту.

Согласно пп. 2 п. 155 Постановления Правительства РФ № 1498 от 26 декабря 2016 года, в случае неправильных расчетов различных коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация выплачивает штраф на протяжении 2 месяцев со дня получения обращения от потребителя услуг-жильца МКД. Таким образом, снижается размер ежемесячной платы за соответствующую услугу ЖКХ. Для проведения перерасчета необходимо направить письменное обращение в РСО.

По договору ресурсоснабжения РСО поставляет жильцам многоквартирного или частного дома различные коммунальные ресурсы. Причем такой договор с ресурсоснабжающей организацией вправе оформить как управляющая организация (УК, ТСЖ), так и сами жильцы многоквартирного дома. В случае некачественного оказания услуг или неверных расчетов РСО привлекается к различной административной ответственности.