Можно ли потратить корректировку с отопления на содержание общедомового имущества?

Бывает, что исполнитель коммунальной услуги по отоплению делает ежегодную корректировку платы, и жильцы оказываются в плюсе. Тогда у управляющей организации, ТСЖ, кооператива возникает желание не возвращать деньги за отопление, а сразу пустить их на какие-нибудь работы по содержанию, ремонту общедомового имущества или другие полезные для дома цели: такое решение легче протащить через общее собрание и не придется собирать дополнительную оплату с собственников.

Как суды относятся к расходованию денег с корректировки платы за отопление

Есть две противоположные позиции, при этом обе засилены отказными определениями Верховного Суда РФ. Поэтому можно выбрать практику в пользу той точки зрения, которую нужно обосновать (с оглядкой на регион).

Позиция 1. По решению общего собрания деньги с корректировки можно направить на нужды дома

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 16519/2020

Собственник из Самарской области проиграл суд об оспаривании решения общего собрания. Ему не нравилось решение об использовании денег, полученных в результате корректировки платы за тепловую энергию.
Собрание решило 600 тыс. рублей вернуть в порядке корректировки, а 500 тыс. рублей потратить на ремонт отмостки. Недовольный таким решением собственник указывал, что разрешение вопроса о направлении средств, образовавшихся в результате корректировки платы за тепловую энергию, на ремонт общедомового имущества не входит в компетенцию общего собрания собственников.
Однако суд указал, что это неверное толкование норм права: собрание приняло решение по вопросу о взносе на текущий ремонт, что относится к его компетенции, при этом собранием определены источники формирования данного взноса: не за счет средств, дополнительно вносимых каждым собственником, а за счет средств, причитающихся каждому собственнику в связи с корректировкой платы за отопление. Поэтому всё нормально, да и деньги уже потрачены, решение собрания выполнено.

Определение Красноярского краевого суда от 21.03.2016 № 4Г-714/2016

Суд тоже отказал в признании решения общего собрания недействительным:
«решение вопроса оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества входит в компетенцию общего собрания; по результатам общего собрания собственники добровольно решили направить средства, полученные в результате разницы начисления собственникам жилых помещений платы за коммунальные услуги и фактической оплаты, на содержание и ремонт общего имущества большинством голосов; поскольку общее собрание в пределах своих полномочий определило целевое назначение использования денег на возмещение расходов по содержанию и ремонту общего имущества, оснований для признания решений у судов не имелось».

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2016 № 302-КГ15 – 19202 по делу № А33 – 819/2015

Верховный Суд РФ оставил без изменения постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа и Третьего арбитражного апелляционного суда.
Оспаривалось предписание службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которой не понравилось то, что УК направила деньги на содержание дома. Арбитражный суд Красноярского края сначала отказал УК, посчитав, что общее собрание вышло за пределы своей компетенции, однако все вышестоящие встали на сторону компании:
«деньги, полученные в результате корректировки платы за коммунальные услуги по отоплению, были направлены обществом на проведение работ по текущему ремонту общего имущества на основании протокола собрания собственников. Довод Службы о том, что к компетенции общего собрания не отнесено полномочие по изменению установленного нормативно-правовым актом порядка начисления и взимания платы за коммунальные услуги с жителей не может быть принят во внимание, поскольку собственники не изменяли порядок начисления и взимания платы за коммунальные услуги, а приняли решение о фактическом распоряжении своими средствами, полученными в результате корректировки платы за коммунальные услуги по отоплению».

Позиция 2. Нельзя тратить деньги жителей, образовавшиеся в результате корректировки

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А29 – 10137/2016

Суд отказал ТСЖ в признании недействительным предписания Службы Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора. Орган жилищного надзора требовал сделать корректировку размера платы за отопление. Обоснование суда:

• собственники вправе принимать решения о расходовании денег;
• это правомочие в любом случае не освобождает исполнителя коммунальных услуг от исполнения обязанности по осуществлению ежегодной корректировки;
• результаты такой корректировки должны быть доведены до сведения потребителей;
• отсутствие информации о точном размере суммы имеющейся положительной разницы, на компенсацию которой потребитель вправе рассчитывать, исключает возможность распоряжения ею, в связи с чем решение общего собрания по вопросу об использовании средств от корректировки размера платы за отопление без указания в таком решении конкретной суммы, направляемой на определенные нужды, не может быть признано деятельным волеизъявлением собственников помещений;
• изменение такой формы в отсутствие сведений о корректировке посягает на исключительную компетенцию органов государственной власти по установлению структуры платы за жилое помещение и порядка расчета и внесения такой платы, в связи с чем не может быть признано основанным на положениях жилищного законодательства.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55 – 9768/2019

ТСЖ из Самары по решению правления направило деньги с корректировки платы за отопление на ремонт общего имущества. То есть здесь не было даже общего собрания, что закономерно вызвало претензии у жилищной инспекции.
Суд первой инстанции поддержал ТСЖ, а вышестоящие встали на сторону органа жилищного надзора. Они указали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителям.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило. Кроме того, выяснилось, что ремонт был сделан до решения правления о направлении на него денег с корректировки.

Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2017 № 305-КГ17 – 12563 по делу № А40 – 190628/2016

Верховный Суд РФ оставил в силе постановления Арбитражного суда Московского округа и Девятого арбитражного апелляционного суда. Они, в отличие от суда первой инстанции, посчитали законными требования Мосжинспекции о проведении корректировки.
Общее собрание приняло решение о направлении средств, образовавшихся после проведения корректировки по услуге «отопление», на погашение задолженности по услуге «водоснабжение». Орган жилищного надзора посчитал это неправильным.
«Разрешая спор и признавая оспариваемое предписание законным, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пункта 16 статьи 12, статьи 44 Жилищного кодекса РФ и исходил из того, что установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений, а принятие решений по вопросам установления порядка начисления, корректировки, перерасчета платы за коммунальные услуги к компетенции общего собрания собственников не отнесены».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А43 – 31126/2016

Таким же образом оставили в силе предписание ГЖИ Нижегородской области, хотя первую инстанцию управляющей организации удалось выиграть.
Вышестоящие суды посчитали, что решение общего собрания принято за пределами его компетенции, и собственники должны получить именно корректировку, а не замену окон, о которой решили на общем собрании.

Оплата за общедомовые нужды в 2020 году

Общедомовые нужды с недавнего времени числятся не коммунальными, а жилищными услугами. Такая смена статуса привела к изменениям в оплате услуг ЖКХ. Каковы в 2020 году особенности ОДН?

В 2020 году началась реализация законопроекта, касающегося платежей за общедомовые нужды.

В квитанциях плата за ОДН отныне указывается в строчке о содержании жилья, а не в строчке о коммуслугах, как это было ранее. Какими особенностями в 2020 году отличаются общедомовые нужды?

Начиная с 2020 года, оплата за общедомовые нужды рассчитывается по новым правилам. Такое нововведение обусловлено необходимостью расчетов с учетом реального потребления.

По мнению законодателя, смена статуса услуги позволит начислять оплату только за действительно израсходованные ресурсы.

Новый алгоритм расчетов вводился постепенно. За время подготовки к переходу собственники и обслуживающие компании должны были подготовиться к изменениям в оплате.

В частности УК должны были провести проверку каждого дома, обнаружить случаи нецелевого употребления коммунальных ресурсов, выполнить работы по повышению энергоэффективности.

С 2020 года в квитанциях общедомовые нужды включаются в плату за содержание общего имущества.

Платеж ОДН рассчитывается на основании показаний общедомовых приборов учета, установленных в большинстве МКД, в сравнении с показаниями индивидуальных счетчиков.

ОДН представляет собой разницу меж показаниями личных счетчиков, установленных в квартирах жильцов, и общедомовых приборов учета в МКД.

Когда в квартире не установлен счетчик, то объем расходованных ресурсов рассчитывается как соотношение квартирной площади к сумме всех площадей общего имущества.

Если говорить о предназначении ОДН, то это коммунальные услуги, необходимые для поддержания нормальной жизнедеятельности всего многоквартирного дома.

Пересмотр расчета ОДН объясняется тем, что многие управляющие организации стали списывать в этот раздел собственные долги перед поставщиками ресурсов и иные сторонние затраты.

Из чего состоят

Большая часть собственников недостаточно понимает, что входит в общедомовые нужды. Общее представление таково, что ОДН это только освещение и отопление подъезда.

На самом деле кроме перечисленных затрат в РДН включаются расходы:

По электроснабжению Общедомового оборудования и помещений общего пользования

По водоснабжению на обслуживание и работу отопительной системы Мойку и уборку общих помещений, уход за придомовой территорией

Включать в состав ОДН прочие расходы ресурсов категорически запрещено. Жильцы не должны платить за общедомовые нужды сверх нормы.

На практике это выглядит так, что если часть энергоресурсов теряется в процессе доставки к конечному потребителю по вине УК, то затраты оплачивает управляющая организация.

ФЗ № 176 был принят Госдумой РФ еще летом 2015 года. Цель закона позиционирована как создание условий для более эффективной работы в отрасли ЖКХ и улучшение платежной дисциплины.

Следствие закона должно было стать начисление платы за пользование коммуслуг, используемых для общего имущества МКД, исходя из реальной величины потребления, рассчитанной по специально определенным нормативам.

В настоящее время для взимания платы за ОДН применяются следующие нормативные акты:

ФЗ № 261 «Об энергосбережении»;

Постановления Правительства РФ № 344 и №354, включая приложения к ним, касающиеся предоставления коммуслуг жителям МКД;

ФЗ №176 от 29.06.2015.

Нововведения обусловили исчезновение строки об ОДН из платежных квитанций. Причина была в росте социальной напряженности среди населения и отказе многих собственников от оплаты непонятных расходов.

С 1.01.2017 плата за ОДН включается в состав оплаты за содержание общего имущества. Перечень расходуемых на общие нужды ресурсов приведении в ч.2 ст.154 ЖК РФ.

Для применения нового порядка Правительством РФ были внесены изменения в «Правила предоставления коммуслуг …», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354 от 6.05.2011.

Как же рассчитывается плата за ОДН в 2020 году? Существует два варианта расчетов. Основной критерий это наличие/отсутствие общедомового прибора учета в МКД.

В обоих случаях сначала рассчитывается объем израсходованных на общедомовые нужды ресурсов, а затем полученное значение распределяется по лицевым счетам жилых и нежилых помещений.

Если МКД оснащен счетчиком, то величина ОДН рассчитывается как разница между показаниями общего и индивидуальных счетчиков.

Выявленная разница разделяется меж всеми жильцами дома пропорционально площади занимаемых квартир.

Если счетчик в какой-то квартире отсутствует, то расчет осуществляется с применением нормативных показателей по расходу ресурсов на каждого зарегистрированного жильца и площади помещения.

Когда в МКД нет общедомового прибора учета, то объем ОДН определяется посредством умножения установленного местными властями норматива на общую площадь здания.

Применяемые нормативы могут отличаться в зависимости от региона. Из нюансов нового порядка нужно отметить то, что теперь управляющие организации обязаны самостоятельно оплачивать перерасход ресурсов.

Это приведет к тому, что УК будут более заинтересованы в своевременном устранении аварий и станут более тщательно следить за перерасходом.

Для расчета платы за ОДН на уровне субъектов РФ должны быть утверждены нормативы потребления. Для определения правильных значений специалисты собирают показания по сотням тысяч объектов.

В частности учитывается объем поступивших ресурсов по общему счетчику и объем потраченных в индивидуальном порядке ресурсов по личным счетчикам.

Разница считается тем объемом коммунальных ресурсов, который необходим для содержания общего имущества МКД. Сравнение результатов всех проверенных домов позволяет определить средний показатель и утвердить его в качестве единого норматива.

Земельный участок ветеранам боевых действийПро выделение земельных участков ветеранам боевых действий смотрите в статье: земельный участок ветеранам боевых действий.

Как потратить материнский капитал на ремонт квартиры, читайте здесь.

Некоторые вопросы, связанные с новым порядком в отношении ОДН, были разъяснены Минстроем РФ. Так при включении ОДН в жилищные услуги УК (ЖК, ТСЖ и т.п.) должны руководствоваться ч.10 ст.12 ФЗ № 176 от 29.06.2015.

По факту это выглядит следующим образом:

К оплате предъявляется фактический объем ресурсов Потраченных на содержание общего имущества

Полученное значение сравнивается С действующими нормативами

Если фактический объем превышает норматив То разница оплачивается за счет УК

Жильцы МКД Оплачивают услуги в пределах утвержденных нормативов

Единого по стране норматива потребления электроэнергии для МКД не существует. Определение показателя зависит от многих факторов, например:

Наличие/отсутствие индивидуального отопительного пункта

освещения подъезда и придомовых территорий

Оборудования дома Общедомовым прибором учета

Если сравнивать утвержденные на 2020 год нормы в разных регионах, то значения получаются весьма разными. За 1 кв.м. норматив потребления электроэнергии по ОДН колеблется в среднем от 0,6 кВт/ч до 7 кВт/ч.

Для уменьшения оплаты ОДН по электричеству необходимо:

Установить общедомовой счетчик Затраты на который окупаются за несколько месяцев

Своевременно подавать показания по индивидуальным счетчикам Поскольку отсутствие реальных значений ведет к расчету оплаты по нормативам потребления

Контролировать работу Управляющих организаций

Позаботиться о смене старой проводки на новую Что позволяет свести к нулю потери энергии

На что расходуется вода

Расходы ОДН на холодную воду включают в себя:

потери внутри МКД;

расход воды на общие расходы для помещений и придомовых территорий.

Расходы ОДН на горячую воду тратятся на:

технологические работы, касающиеся обеспечения действия отопительной системы;

сброс воды при ремонте системы отопления;

Официальные нормативы потребления холодной воды по ОДН на примере Ставропольского края колеблются в пределах 0,029-0,067 кубометра на 1 кв.м.

При этом учитываются такие факторы, как:

наличие в МКД системы водоотведения;

наличие централизованного водоснабжения;

типы установленных ванн по объему и т.д.

Как и в случае с электроэнергией расчет ОДН по водоснабжению основан на разнице показаний общедомовых и индивидуальных счетчиков.

Водоотведение на общедомовые нужды в 2020 году не может превышать объема воды, израсходованной на ОДН.

Кроме электроэнергии и водоснабжения в ОДН включается плата за отопление, поскольку тепло должно поддерживаться не только в квартирах, но и в общедомовых помещениях.

Но в этом случае нельзя определить посредством счетчиков, сколько тепла затрачено на каждое помещение в отдельности. К тому же отопление всегда относится к коммунальным услугам.

Независимо от способа управления МКД тепло оплачивается совокупно без разделения на личное и общедомовое потребление. Закреплена эта норма в п.40 Правил предоставления коммуслуг.

Для расчета оплаты за отопление в составе ОДН применяется норматив потребления тепловой энергии, который умножается на площадь общих помещений в доме. Полученное значение разделяется на всех жильцов.

Какие установлены тарифы на 2020 год

Тарифы, утверждаемые региональными властями, публикуются на сайтах управляющих компаний. Публикации подлежат и нормативы потребления по ОДН.

Таким образом каждый гражданин может проверить правильность начисления оплаты. Благодаря этому расчет оплаты за коммунальные услуги становится более прозрачным.

Собственник помещения в МКД, зная тарифы на коммунальные ресурсы, может самостоятельно рассчитать плату за личное потребление ресурсов.

Зная норматив по ОДН можно сравнить заявленную плату по общедомовым расходом и установить ее соответствие норме или превышение.

В 2020 году Правительством утверждено повышение тарифов ЖКХ. Но при учете кризиса в экономике рост тарифов будет весьма умеренным.

Предполагается, что с 1 июля тарифы увеличатся на 2,5-7,5% в зависимости от конкретного региона.

Как рассчитываются объемы

Расчет объема ОДН в МКД зависит, прежде всего, от наличия или отсутствия общедомовых приборов учета.

Если общий счетчик присутствует, расчет ОДН будет таким:

Снимаются показания общедомового прибора учета.

Снимаются показания индивидуальных счетчиков.

Определяется разница значений.

Превышение показаний общедомового счетчика делится по количеству квартир пропорционально площади помещений.

Полученный показатель сравнивается с нормативом потребления ОДН.

Если величина ОДН не превышает норматива, то она полностью включается в оплату содержания жилья.

Когда рассчитанный показатель получается выше положенного, то жильцы оплачивают ОДН по утвержденным нормативов, а остаток оплачивается управляющей организацией.

При отсутствии общедомового счетчика порядок практически аналогичен, но в этом случае объемы потребления рассчитываются согласно нормам на человека или объем площади.