Пути решения проблемы транзитных сетей при управлении многоквартирным домом
Для получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию необходимо наличие подключенных сетей инженерно-технического обеспечения, по которым поставляется коммунальный ресурс, необходимый для предоставления коммунальных услуг. Строительство данных объектов осуществляет застройщик. Иногда, в попытках сэкономить (особенно при комплексной застройке микрорайона) застройщик прокладывает инженерные сети транзитом, то есть, через другие объекты капитального строительства. Отсюда формируются транзитные сети, которые при неурегулированности вопросов с их эксплуатацией способны привести к авариям и прочим проблемам.
Что такое транзитная сеть и откуда она берется
Нужно сказать, что транзитная сеть – это прежде всего наследие советской манеры застройки. С учетом подхода о том, что «все вокруг общее» инженерные коммуникации могли прокладываться хаотично, исходя из принципа материальной экономии, в разных объектах (прежде всего во времена массового хрущевского-брежневского строительства) транзитные коммуникации прокладывались цепью. Пока сети были новые это не создавало проблем жителям, однако по мере из износа аварии стали происходить чаще.
Транзитные сети актуальны не только для советской, но и для современной застройки. Например, по одному из объектов мы имеем транзитную сеть теплоснабжения, ведущей из одного дома в другой через третий. Застройщик при комплексной застройке территории проложил сеть «прямо», чтобы максимально сэкономить при прокладке инженерных коммуникаций.
Наличие транзитной сети чревато следующими проблемами для управляющей организации:
1. Аварии в условиях правовой неопределенности собственника. Поскольку любая инженерная сеть требует обслуживания, отказ от совершения этих действий поставщиком ресурса (например, на том основании, что инженерные коммуникации расположены внутри подвала многоквартирного дома) несут дополнительный риск аварийности.
2. Оплата потерь доставки энергии. Транзитные сети могут прокладываться по-разному, например, с них может запитываться данный многоквартирный дом, а затем сеть может идти дальше на иные объекты. В таком случае неопределенность с границей и зоной ответственности между поставщиком ресурса и управляющей организацией может привести к некорректному отнесению на баланс жителей оплаты, например, тепловых потерь.
3. Наличие инженерных коммуникаций внутри многоквартирного дома может затруднять использование общего имущества, например, подвала или нежилых помещений подвала.
Решение проблемы транзитных сетей – правильное заключение договора ресурсоснабжения
Для решения проблемы транзитной сети нужно получить ответ на один самый важный вопрос: кто является хозяином транзитки. Как правило эти трубы используются для поставки коммунального ресурса, т.е. на окончании трубы есть конечный потребитель.
Порядок заключения договоров ресурсоснабжения регулируется Правилами, обязательными при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124).
В договоре ресурсоснабжения предусматриваются условия:
— о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса. Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома. Указанная граница раздела определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения (пп. «А» п. 18 Правил № 124);
— о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома (пп. «В» п. 18 Правил № 124).
Таким образом, на этапе заключения акта разграничения балансовой принадлежности сетей и акта эксплуатационной ответственности сторон – целесообразно указать наличие транзитной сети, которая будет являться зоной ответственности поставщика ресурса (или иного ее собственника, например, транзитной организации).
Спорим с ресурсником и органом местного самоуправления по транзитным сетям
Часто мы сталкиваемся с ситуацией, при которой ресурсоснабжающая организация отказывается вступать в какие-либо переговоры по вопросу надлежащей эксплуатации транзитных сетей (даже если по ней передается коммунальный ресурс). Здесь можно выделить некоторые способы противодействия, цель которых будет состоять в поиске собственника транзитных сетей.
1. В соответствии со ст. 14 ГК РФ, допускается самозащита гражданских прав. Если ненадлежащая эксплуатация транзитных сетей способна привести к аварии в подвале дома, залить подвал, то возможной мерой может быть полное перекрытие подачи коммунального ресурса по транзитным сетям. Как правило, после таких мер собственник имущества находится и начинает его надлежащим образом эксплуатировать.
2. В соответствии с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности.
3. В соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ, в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.
Таким образом, транзитная сеть будет закреплена за поставщиком ресурса, а в случае, если орган местного самоуправления откажет от постановки сетей на бесхоз, то его действия можно будет обжаловать в порядке КАС РФ.
5. Установление сервитута. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Управляющая организация может обратиться в суд и иском о понуждении установления сервитута в отношении поставщика ресурса, который будет обязан обслуживать транзитные сети.
6. Требование о переносе инженерных сетей путем их реконструкции. Такая категория споров является сложной и трудозатратой. В части предмета доказывания следует доказать необходимость реконструкции тепловой сети, факт неисполнение поставщиком ресурса обязательств по обеспечению надлежащего технического состояния теплового оборудования и тепловой сети. Такой вывод сделан в Определении Верховного суда РФ от 19.10.2015 г. по делу № 301-ЭС15-12547, которым управляющей организации было отказано в ее иске к поставщику ресурса о переносе инженерных сетей путем их реконструкции.
Работать с транзитными сетями непросто, однако современной ЖКХ-практикой наработано достаточно способов решения этой проблемы разными средствами.
Транзитная труба в вашем доме
Краткое содержание:
Вы можете проживать в своей квартире много лет и не знать, что через подвал дома проходит транзитная труба, которая питает отнюдь не ваш дом. И некоторые из вас зададутся вопросом, кто же несет бремя содержания таких коммуникаций, которые подают коммунальный ресурс сразу в несколько многоэтажек.
Что говорит закон?
Действующее законодательство в виде Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (документ утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) дает ответ, что участки транзитных сетей, проходящих по подвалам жилых домов и предназначенные для снабжения ресурсом более одного дома, не могут быть отнесены к общему имуществу. Таким образом, транзитная труба, должна находиться на обслуживании ресурсоснабжающей организации, эта организация и несет расходы на содержание трубопровода.
Однако, как показывает практика, ответственного за транзитную трубу найти не просто.
Например, в подвале одного из домов, обнаружили трубу холодного водоснабжения, которая находится в неудовлетворительном состоянии (ржавая, наличие кондесата). В УК говорят, что транзитные коммуникации – не их зона ответственности. В ресурсоснабжающей организации подняли документацию о передаче сетей в обслуживание – оказалось, что спорной трубы в этих списках нет. Мало того что ресурсники не нашли ее ни в каких схемах (что случается, если дом построен в 50-х годах прошлого века и техническая документации могла потеряться) так еще и выяснилось, что данная труба не питает сети того дома, в подвале которого она проходит. Зато питает соседний дом. И этот дом, судя по схемам ресурсников, получает такой же ресурс, но только из другой трубы. Получается, что данная труба бесхозная.
Теперь управляющей компании, которая обслуживает дом, и ресурсоснабжающей организации необходимо разграничить зону ответственности и разобраться, кто за какой участок трубопровода отвечает.
Границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении транзитных сетей невозможно установить по внешней границе стены многоквартирного дома. Как показывает практика, граница между транзитными и внутридомовыми сетями определяется по точке врезки общедомовых коммуникаций в транзитный трубопровод.
Судебная практика
Действующее законодательство, по сути, никак не регулирует вопрос взимания платы с владельцев транзитных сетей за пользование помещениями, являющимися общим имуществом. Но имеется обширная судебная практика по рассмотрению подобных дел. И служители Фемиды как отвергают требования людей к ресурсникам, так и поддерживают их. Стоит привести доводы судей при вынесении обоих вердиктов.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского Федерального округа основано на следующем факте: организация, обслуживающая дом, не смогла доказать, что проект строительства многоэтажки не предусматривал размещение в техническом подвале транзитных тепловых сетей.
А Арбитражный суд Свердловской области в одном из своих решений сослался на то, что, в соответствии с пунктом 5 приказа Минстроя России от 17.08.1992 года № 197 «О типовых правилах коммунальных сетей», подвальные помещения необходимы для нахождения в них инженерного и технического оборудования зданий и не предусмотрены для сдачи в аренду.
В разбирательствах, которые закончились для жителей положительно, судьи аргументировали свой вердикт тем, что размещение транзитных сетей не были предусмотрены технической документацией на дом. Следовательно, они проложены без согласования с собственниками помещений или тем, что при прокладке данных сетей были нарушены технические требования.
Плата за транзит. В каких случаях собственник подвального помещения не обязан оплачивать тепло за проходящие стояки отопления.
Указанный вопрос носит непраздный характер и об него было сломано не мало копий. Поводом написания статьи послужил случай, когда автор работал в теплоснабжающей организации. Между поставщиком тепла и хозяином подвального помещения в доме возник не разрешимый спор. Последнему, ежемесячно выставлялись счета за тепло, которое отапливало его помещение. Однако, владелец отказался оплатить счета, мотивируя тем, что в помещении, котором он владеет, отсутствуют батареи, радиаторы и отапливать его помещение не чем, поэтому счета за тепло выставлены необоснованно.
Контр-доводом, как представителя теплоснабжающей организации, был, что по всему помещению проходит разводящая труба теплоснабжения, по которой течет теплоноситель (вода в батареях) во все квартиры и от нее исходит тепло, за которое как раз и выставляется счет.
Мирным способом договориться не получилось и разрешение спора было отдано на откуп судье.
При подготовке к судебному заседанию обнаружилось, что в судебной практике сложились две противоположных позиции по одному вопросу.
Позиция первая, когда Теплоснабжающая организация права.
При анализе судебной практики выяснилось, что суды вставали на сторону поставщиков только в том случае, если последние доказывали, что не смотря на отсутствие радиаторов тепло все равно поставлялось в нежилое помещение. Основными доводами являлись:
1) Помещение обогревается за счет исходящего тепло от трубопроводов;
2) Отсутствие изоляции на трубах, из-за чего повышенные тепловые потери, которые должен оплатить собственник;
3) Температура соответствует нормативной (+12 оС), что косвенно свидетельствует об отоплении помещения;
4) Отсутствие иных источников тепла (например, электрических обогревателей)
При подтверждении указанных обстоятельств, суды считали, что факт поставки тепловой энергии доказан и вставали на сторону теплоснабжающих организаций.
Ниже приведены пример подобных решений:
Арбитражный суд Волгоградской области по делу №А12-48753/2016
17-ый арбитражный апелляционный суд по делу № А60-16073/2015
Судебная практика положительная для владельцев помещений, где проходят трубопроводы.
При рассмотрении споров, суды, как и в первом случае при вынесении решений ставили акцент на доказанность факта поставки. Однако, вышеуказанные доводы суды не посчитали достаточным доказательством по следующим причинам. Если в первом случае исходящие тепло от труб посчитали как источник тепла, то при этом другие суды указали, что тепловые потери не могут считаться источником тепла, так как указанные потери заложены в тариф на тепловую энергию и их оплачивают жители дома. При расчете стоимости одной гигакалории, региональная энергетическая комиссия закладывает процент технологических потерь, которые неизбежно возникнут при доставке коммунального ресурса. Поэтому, выставляя счет за обогрев помещения, источником отопления которого являются потери от транспортировки тепла, теплоснабжающая организация тем самым пытается взять двойную плату: как с жителей дома, так и с нежилого помещения.
Указанная позиция содержится в следующей судебной практике: постановление Арбитражного суда Западного сибирского округа от 17.05.2015 по делу №а46-1182/2014,
Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 30.08. 2016г. №71-КГ16-12
В случае спора с теплоснабжающей организацией значение имеют факты, подтверждающие поставку тепла. Для этого, перед судебной тяжбой составьте акт осмотра с представителем теплоснабжающей организации, в котором отметьте:
— наличие/отсутствие радиаторов. Необходимо учитывать, что если изначально батареи были и был произведен их самовольный демонтаж, то это действие толкуется не в пользу хозяина помещения. Суды расценивают как самовольные перепланировку и не исполнение обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии помещения;
— наличие/отсутствие дополнительных источников тепла. Если Вы регулярно обогреваете за счет электрических обогревателей, то необходимо отметить указанный факт. В качестве доказательств использования электроприборов можно предоставлять счета за электроэнергию, которые косвенно подтверждают их использование.
— температура на момент осмотра. Если температура в помещении ниже нормативной, то это свидетельствует о том, что поставка тепла не осуществляется в надлежащем объеме.
— состояние изоляции трубопроводов. Наличие изоляции толкуется в пользу собственника, так как исключает превышение потерь свыше заложенного в норматив уровня.
Обязательным залогом успеха является активное участие в судебных процессах и отстаивание своих интересов. Даже если обстоятельства на Вашей стороне, если не отстаивать свои интересы, Ваш оппонент сможет перевернуть тяжбу в свою сторону.
