Крышная котельная или поквартирное отопление?

Техническое решение отопления многоквартирного дома может иметь варианты. Наиболее распространёнными вариантами являются: поквартирное отопление и модульная крышная котельная. Оба решения имеют свои плюсы и минусы. Сравним предлагаемые решения.

Для застройщика

Из преимуществ поквартирного опленя можно выделить упрощение сдачи жилого объекта при вводе в эксплуатацию.

Однако возникают определённые сложности при подборе котлов ввиду значительных перепадов водоразбора нагреваемой воды. А так же возникает необходимость прокладки системы дымоходов.

В пользу модульной котельной говорит экологическая безопасность. Отвод продуктов сгорания облегчен по сравнению с газоходами, т.к. котельная находится на крыше и газы имеют больший доступ к открытой атмосфере. КУроме того, появляется возможность привлечения подрядчика на работы по поставке котельной «под ключ».

Из минусов модульной котельной — это достаточно хлопотная процедура котельная, которая является неотъемлемым элементом сдачи дома.

Для эксплуатирующей компании

Плюсы поквартирного отопления:

• Отсутствие «Стояков» отопления (необходимости их обслуживания);
• При осуществлении работ в отдельной квартире нет необходимости отключения потребителей всего стояка.

Минусы поквартирного отропления:

• Высокая вероятность утечки газа или продуктов горения при нарушении целостности дымоходов;
• Сложность эксплуатации дымоходов;
• Необходимо оснащение дымоходов системой сбора конденсата и последующей его обязательной нейтрализации;
• Низкий культурный и образовательный уровень основной массы потребителей, что влечёт за собой нарушение режимов эксплуатации газового оборудования.

Плюсы модульной котельной:

• Пожарная безопасность. Повышенная. Вероятность проникновения дыма и открытого пламени внутрь помещений фактически исключена;
• Отапливаемые подвальные и подъездные помещения продлевают срок службы здания в целом;
• Крышные котельные полностью автоматизированы в них интегрированы элементы САР (системы автоматического регулирования) и САУ (системы автоматического управления), которые непрерывно следят за параметрами во всей системе.

Минусов модульной котельной мы не нашли.

Для конечных потребителей тепла

Плюсы поквартирного отопления:

• Возможность регулирования температуры в квартире;
• При постоянном внимании к газовому оборудованию, соблюдении всех правил эксплуатации и чёткому учёту возможна экономия.

Минусы поквартирного отопления:

• Высокие затраты на ремонт газового оборудования или замену котла по истечении гарантийного срока;
• Необходимость постоянного контроля за исправностью используемого газового оборудования;
• Необходимость самостоятельной организации ремонтных и профилактических работ, связанных с эксплуатацией газового оборудования и дымоотвода;
• Неотапливаемые подъездные и подвальные помещения;
• При отсутствии постоянно проживающих соседей, их квартиры не отапливаются, а соответственно увеличенные теплопотери;
• Повышенные риски аварий ввиду неправильной эксплуатации оборудования (кем-либо из жильцов).

Плюсы модульной котельной:

• Гарантия стабильно подаваемого тепла;
• Полное отсутствие эксплуатационных забот, связанных с теплогенерацией и газовым хозяйством;
• Низкая стоимость ремонта оборудования котельной, из расчета на одну квартиру;
• Тепло в помещениях общего пользования;
• Повышенные гарантии безопасности ввиду плановости регламентных профилактических работ.

Минусы модульной котельной:

• Отсутствие возможности полностью отключить отопление в квартире (устранить плату за отопление).

Главное управление архитектуры и градостроительства города Уфы

Крышная котельная VS центральное отопление

Крышные (автономные) котельные начали устанавливать в уфимских новостройках не так давно. Считается, что благодаря такой отопительной автономии энергоэффективность дома существенно повышается, а собственники могут контролировать расходы на отопление

На первый взгляд, своя котельная обеспечивает жильцам ряд преимуществ на фоне соседних домов, где отопление традиционное, т.е. от централизованных источников отопления. Так ли это на самом деле? Рассмотрим плюсы и минусы таких конструкций.

В большинстве случаев крышная котельная жилого дома — это комплекс блоков-модулей. Их собирают на заводе, затем привозят к многоэтажке и монтируют оборудование.

Котельная крышного типа и установленная в ней техника проектируются и устанавливаются в соответствии с рядом важных требований и согласовываются с органами Государственной противопожарной службы. Для безопасности людей требуется установка надежных систем пожаротушения в котельных, имеются ограничения по объему котла.

Для инвесторов и покупателей недвижимости преимущества крышных котельных очевидны: не нужно прокладывать сети теплоснабжения, нести расходы по подключению к центральному теплоснабжению. Жильцы квартир могут начинать и заканчивать отопительный сезон в тот момент, когда им это необходимо, а также регулировать температуру в квартирах. Теплопотери , неизбежные при централизованном снабжении, исключены.

Действительно, решение кажется экономически выгодным, но эта «выгодное предложение» действует только в течение гарантийного безаварийного срока эксплуатации крышной котельной, примерно 15 лет после сдачи дома.

Крышная котельная, даже самая современная и технологичная, при соблюдении всех необходимых требований и предосторожностей, остается пожароопасным оборудованием.

Как видно из названия, оборудование располагается на крыше здания. Во время работы котельная шумит, что, возможно, будет причинять дискомфорт жильцам верхних этажей.

Любой механизм со временем изнашивается и может давать сбои. В случае аварии дом окажется отрезан от тепла, а ремонт потребует непредвиденных затрат. И ремонт этот необходимо произвести в кратчайший срок, т.е закупить, привести и монтировать оборудование.

Поскольку оборудование относится к общедомовому имуществу, в случае поломки покупку новой котельной (20-25 млн рублей) придется оплачивать не подозревающим об этом собственникам. Ранее нормативы требовали проектировать в домах с автономным отоплением источники резервного питания, в настоящий момент документ не действует. Предполагаем, что с этим связана растущая популярность крышных котельных — в настоящее время в Уфе их уже 25. Однако собственники должны понимать, что в случае поломки оборудования могут остаться без тепла.

В настоящее время в Уфе нет длительного опыта эксплуатации автономных котельных: первые из них установлены менее 15 лет назад. Не было пока и прецедентов по ликвидации аварийных ситуаций и замене крышных котельных. Насколько оперативно среагируют в этой внештатной ситуации с котельной управляющая домом и эксплуатирующая котельную компании, как быстро собственники дома соберут средства, прогнозировать сложно. Таким образом, экономия на платежах в первые годы может обернуться серьезными затратами в будущем.

Именно поэтому мы с нашей стороны в проекте местных нормативов градостроительного проектирования включили пункт в котором предусмотрено : «В соответствии с утвержденной Схемой теплоснабжения на территории городского округа при наличии централизованной системы теплоснабжения исключить размещение крышных котельных», поскольку мы предвидим, что собственники квартир могут столкнуться с перечисленными минусами крышного оборудования в ближайшие годы и должны быть предупреждены об этом.

Так же в конце можем добавить, что суммарные затраты понесенные для теплоснабжения в многоквартирных домах на выработку 1 Гкал/ч от крышных котельных и от централизованных источников отопления практически соизмеримы.

Централизованная система отопления или газовая котельная на крыше – что надежнее?

Большая часть домов в России подключены к централизованной системе отопления*. У этой системы есть свои неоспоримые плюсы, есть и минусы. Как и у индивидуальных (автономных) крышных газовых котельных, которые сейчас так активно рекламируют. Предлагаем сравнить и разобраться, в чем преимущество каждой из этих систем.

Централизованная система отопления

«Горячая пора» для теплоснабжающих организаций страны понятие круглогодичное. В холодное время года их задача обеспечить, чтобы в домах и учреждениях было тепло. В конце весны стартует и продолжается до начала нового отопительного периода ремонтная кампания, которую проводят с учетом минимизации сроков прекращения горячего водоснабжения.

Подготовку к очередному отопительному периоду условно можно разделить на три этапа. Первый и третий – проведение весенних и осенних гидравлических испытаний. Второй условный этап — текущий ремонт магистральных и квартальных сетей, оборудования котельных, ЦТП, ИТП. И вот он, самый главный минус централизованной системы отопления – на время всех этих работ отключают горячую воду. Суммарно примерно на месяц в течение лета.

Однако, если вдуматься, то все эти испытания и ремонты — залог надежности, определенная гарантия, что не произойдет глобальная авария, из-за которой в мороз минус 30 в квартире вдруг отключат отопление. Но даже, допустим, авария произошла. И в этом случае выход есть. Если вышла из строя одна котельная, есть возможность переподключить дом к другой. То есть, имеется возможность резервирования теплоснабжения за счет применения закольцовки с другими теплоисточниками. Поэтому вот он, самый главный, неоспоримый и жизненноважный плюс – в доме, подключенном к центральной системе отопления, точно будет тепло.

Индивидуальная (автономная) система отопления

Некоторые эксперты говорят о том, что избавить горожан от летнего отключения горячей воды может только перевод дома на автономную систему теплоснабжения путем создания собственной газовой котельной.

Действительно, плюсов у такой котельной несколько. Первый, как уже было сказано, летом в квартирах будет горячая вода. Включить и выключить отопление можно в любое время. Весомые плюсы! Но все не столь радужно, плюсы не столь однозначны, а минусы гораздо более существенны.

Начнем с самого важного нюанса – экономической составляющей. Действительно ли газовая котельная на крыше поможет сэкономить семейный бюджет?

Итак, принято решение установить в доме газовую котельную. Для начала нужно купить само оборудование с достаточной мощностью, чтобы ее хватило на обогрев многоэтажного жилого дома. При этом экономить все-таки не стоит, и покупать нужно котельную у проверенного производителя. И не только потому, что ее мощности может не хватить согреть в морозы или она вообще может отказаться работать в минус 35. Котельная все-таки газовая, а газ — топливо взрывоопасное. И если котельные для центральной системы теплоснабжения строят с учетом того, что может произойти сбой в котле и при хлопке газа не должны пострадать жители (объекты находятся на расстоянии от жилых домов, имеют определенную защиту, например, устанавливаются специальные облегченные окна), то если авария произойдет на газовом котле в обычном доме, то последствия могут быть очень серьезными. Поэтому у котла должны быть ионизационный контроль присутствия пламени, датчики контроля тяги и температуры, автоматически выключающийся газовый клапан при исчезновении огня и др. Стоимость хорошей котельной начинается от 11 млн. рублей и эта сумма, естественно, будет распределена на всех жильцов дома. Если в доме, предположим, 150 квартир, то примерно по 73 тысячи на каждую.

Далее, котельную нужно установить, то есть пригласить специалистов. Это еще затраты и на них тоже не стоит экономить: непрофессионалы могут сделать некачественную наладку режимов работы, после которой даже качественное оборудование довольно быстро выйдет из строя.

Что дальше? Жители, дома которых подключены к центральной системе отопления, могут не задумываться о том, каким образом батареи в их квартирах станут теплыми, а из крана пойдет горячая вода. Им не нужно решать вопросы, связанные с закупкой топлива, с регламентными работами по обслуживанию оборудования и др. То есть, они имеют возможность жить в привычном ритме жизни, не отвлекаясь на эти вопросы. Если же вы выбрали индивидуальную газовую котельную, то ваш следующий шаг – заключить договор с «Газпромом» на поставку газа. А перед этим, если в доме нет газового оборудования (установлены электроплиты, как это бывает в подавляющем большинстве случаев), то нужно согласовать строительство отдельного газопровода, по которому газ будет поступать в котельную: это тоже существенные затраты плюс труба значительно портит внешний вид здания.

Все, котельная установлена, работает. Централизованные котельные находятся под постоянным контролем специалистов За исправностью используемого газового оборудования индивидуальных котельных тоже нужно следить. Жители дома самостоятельно организовать должное техническое обслуживание оборудования чаще всего не могут, поэтому вынуждены обращаться в специализированные организации, имеющие необходимые лицензии и сертификаты, чтобы еженедельно специалист приходил и проверял все, регулировал режим горения и др.

Раз в год нужно обязательно провести полноценное обслуживание котлов. Если вода очень жесткая (а любое котельное оборудование очень чувствительно к жесткости воды, не случайно в централизованных котельных установлены Na-катионитовые фильтра и деаэрационные установки, которые смягчают воду и удаляют коррозионно-активные газы, чтобы продлить срок службы оборудования), то проводить регламентные работы придется значительно чаще. На этом тоже лучше не экономить. Зачастую такая экономия приводит к тому, что ремонт проводят некачественно и несвоевременно, выполняет его неквалифицированный персонал, действия (бездействие) которого приводят к выходу оборудования из строя. А серьезный ремонт в дальнейшем потребует гораздо больше времени и средств. Например, год назад у котельной в доме в Кировском районе Уфы вышел из строя подпиточный клапан, подпиточный бак переполнился и в результате были серьезно затоплены несколько квартир. Таким образом, помимо затрат на ремонт клапана, жителям нужно было ремонтировать свои квартиры. И к таким инцидентам должны быть морально готовы жильцы всех домов, у которых газовые котельные установлены на крыше.

Помимо денежных затрат, возникают и другие вопросы. Кто будет следить за тем, чтобы специалисты фирмы выполняли свою работу качественно и несли личную ответственность? Возьмет ли это на себя управляющая компания? Или кому-то из жильцов придется самостоятельно организовывать ремонтные и профилактические работы?

Самые существенные расходы ожидают жильцов примерно через 10 лет эксплуатации. Любое оборудование нуждается в серьезном ремонте, замене деталей. И чем «старше» будет котельная, тем чаще и больше придется это делать и ремонт может быть неприятно дорогим (порою это несколько миллионов рублей). При этом выйти из строя она может в любой момент. Например, зимой. Да, устанавливается два котла и один из них считается резервным. Однако, как показывает практика, не исключены случаи, когда выходят из строя сразу оба. Отсутствие постоянного квалифицированного оперативного и ремонтного персонала на индивидуальных теплоисточниках приводит и к увеличению времени устранения аварийных ситуаций. Если при централизованной системе отопления к устранению даже самой незначительной аварии привлекаются лучшие специалисты города и ликвидируют ее в считанные часы, то при аварии на автономной котельной собственникам придется решать вопрос с ремонтом и альтернативными источниками тепла самостоятельно. Например, каждый отопительный сезон происходит до 30 выездов оперативно-выездной бригады МУП УИС на индивидуальные источники теплоснабжения для устранения инцидентов.

Поэтому, для объективного расчета реальной стоимости владения индивидуальной котельной, помимо суммы, которая будет прописана в квитанциях за потреблённое тепло, нужно закладывать и все эти ожидаемые и неожиданные, а порою и экстренные, расходы.

Есть ли еще минусы у автономных котельных, про которые эксперты чаще всего не упоминают? Есть. Например, экологический. Так, вокруг больших котельных есть санитарно-защитная зона, на которой запрещено строительство жилья, например. А еще, чем мощнее котельная, тем выше ее труба. Зачем? Трубы служат для отвода дымовых газов и других вредных продуктов. Газ при сгорании образует вещества, которые требуют определенного рассеивания в атмосфере. Установить высокую трубу на дом невозможно, поэтому все вредные выбросы, образующиеся при сгорании газа, будут попадать непосредственно на здание, во двор, на соседние постройки, люди будут ими дышать. Особенно «повезет» жителям верхних этажей.

Еще один минус: при установке котельной, например, на крыше, нарушается эстетический вид и увеличивается нагрузка на строительные конструкции здания. При этом нужно иметь в виду, что при автономной системе отопления используются компактные жаротрубные котлы, ремонтировать которые можно только в условиях цеха, поэтому необходимо предусмотреть, как и кто их будет демонтировать и транспортировать в случае поломки.

Да и один из самых главных плюсов такой котельной – возможность решать, когда в доме начнется и закончится отопительный сезон, какую температуру в батареях выдерживать зимой, — может стать причиной возникновения недопонимания с соседями. Люди все разные, кому-то в плюс 10 уже жарко, а другие мерзнут в плюс 20, кому-то нравится, когда в доме прохладно и, чтобы сэкономить, хочет закончить отопительный сезон пораньше. А другие желают ходить в морозы дома в шортах и иметь теплые батареи чуть ли не круглогодично. Все эти вопросы нужно согласовывать и находить компромисс.

Итак, вывод. Газовая крышная котельная требует постоянного внимание и соблюдения всех правил эксплуатации. При этом обещать, что, установив такую котельную, жители действительно окупят свои вложения в дальнейшем за счет более низких платежей за потребленное тепло, не может никто. Как и поручиться, что котлы в морозы не выйдут из строя. Поэтому, прежде чем рисковать и экспериментировать, все-таки стоит взвесить все плюсы и минусы. И, возможно, определённый период отсутствия горячего водоснабжения летом все-таки не такая высокая цена за гарантировано теплые батареи в доме зимой.

*Централизованная система отопления — это когда источник тепловой энергии (котельная) работает на теплоснабжение группы зданий и связан тепловой сетью с приборами потребления тепла.