Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов

Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.

При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.

Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.

Кто отвечает за инженерные системы и оборудование внутри МКД

Речь пойдёт о границах эксплуатационной ответственности управляющих организаций и РСО. Когда потребителям предоставляются коммунальные услуги ненадлежащего качества, нужно определить, кто виноват, а это не всегда просто. ВС РФ разобрался в спорном деле и объяснил, кто отвечает за инженерные системы и оборудование внутри МКД.

Вопрос об исполнителе коммунальной услуги

Инспекция провела внеплановую проверку РСО, в результате которой выяснилось, что одному потребителю коммунальная услуга горячего водоснабжения оказывалась ненадлежащего качества – была ниже установленных нормативом 60℃.

Выяснилось, что между управляющей домом организацией и РСО не заключён договор ресурсоснабжения. В связи с этим исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению является ресурсоснабжающая организация. За горячее водоснабжение потребитель платил непосредственно ей.

Инспекция составила акт и выдала предписание РСО устранить допущенные нарушения. РСО с предписанием не согласилась и обратилась в арбитражный суд.

НПА о качестве коммунальных ресурсов

Суды при рассмотрении дела указали в первую очередь на то, что качество поставляемых в многоквартирные дома коммунальных ресурсов должно соответствовать нормативам СанПиН 2.1.4.2496-09 «Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем водоснабжения. Изменение к СанПиН 2.1.4.1074-01».

Суд первой инстанции отказал РСО в отмене предписания инспекции, потому что организация является исполнителем КУ по горячему водоснабжению. Следовательно, обеспечивать соответствие температуры поставляемого коммунального ресурса на вводе внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с указанным выше СанПиНом – её обязанность.

Однако апелляционный суд, суд кассационной инстанции, а за ними и Верховный суд РФс такими выводами не согласились.

Граница ответственности РСО

Поставщик коммунальных ресурсов отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома. Иное может устанавливать договор ресурсоснабжения (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры горячего водоснабжения и водоотведения, которые заключаются с ресурсоснабжающими организациями, должны содержать положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги (п. 21 Правил № 354).

Если договором не определено иное, РСО отвечает за качество предоставления коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

Граница ответственности УО

Лицо, которое отвечает за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в пределах оказания данных услуг обеспечивает состояние общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).

РСО поставила горячую воду на границу эксплуатационной принадлежности с температурой 65,0°C. Это значит, что организация выполнила нормы п. 2.4 СанПиН 2.1.4.2496-09 и п. 21 Правил № 354.

При этом, во время проверки температура горячей воды в квартире потребителя составила: на кухне – 41,8 °C, в ванной – 57,2 °C.

Таким образом, температура горячей воды на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения соответствовала установленным нормативам. Нарушение температурного режима выявилось уже в квартире потребителя, а за это несёт ответственность управляющая организация.

В итоге предписание инспекции было признано судами недействительным, потому что инженерные системы и оборудование внутри многоквартирного дома и внутри квартиры не относятся к зоне эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

Запомнить

Поставщик отвечает за поставку коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома.

В договоре горячего водоснабжения и водоотведения нужно определить границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги.

Если договором не определено иное, РСО отвечает за качество предоставления коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

Инженерные системы и оборудование внутри многоквартирного дома и внутри квартиры не относятся к зоне эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

Кто ответственный за отопление в квартирах?

Нам всем хорошо знакома ситуация, когда в собственной квартире с наступлением холодов, мы вынуждены доставать дополнительные одеяла, теплую одежду и использовать для обогрева электрические обогреватели. Причина такой ситуации банальна – отвратительное качество отопления жилых помещений. В ряде ситуаций такое положение вещей является временным, выпадая на межсезонье. Однако порой качество отопления в многоквартирных домах в течение всей зимы оставляет желать лучшего. Кто же ответственен за отопление в наших квартирах? Где искать крайнего и что делать? Постараемся ответить на эти и другие, сопутствующие проблеме вопросы.

Состояние системы централизованного отопления. Где и чья зона ответственности

Начнем с официальных документов «Правила и нормы технической эксплуатации объектов жилищного фонда», раздел II гласят – обязанности по содержанию систем коммуникаций в жилых объектах возлагаются на Управляющую компанию. В сферу ее задач и в зону ответственности входит обеспечение нормальной эксплуатации систем отопления жилых объектов, системы канализации и водоснабжения. Данная норма утверждена Постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года. Поэтому, если ваш дом обслуживает Управляющая компания, все вопросы по поводу нормальной работы отопления к ней.

Организация, на балансе которой находится ваш дом, отвечает за соблюдение нормального температурного режима в помещениях, которые охватывает система централизованного отопления. В компетенции управляющей компании так же находится и контроль над температурой теплоносителя на выходе (обратка).

Сюда так же относится контроль над технической стороной вопроса. Оценка состояния инженерных сетей, проведение плановых регламентных работ и осмотров с целью выявления технического несоответствия общего имущества установленным нормативам – все это и еще многое другое входит в круг обязанностей управляющей компании.

Важно! По результатам осмотра составляются акты, в которых должны быть внесены зафиксированные технические недочеты, указаны даты и способы устранения неисправностей. На основании Актов осмотра собрание собственников жилья в многоквартирном доме может принимать решение о несоответствии отдельных элементов тепловых сетей установленным СНиПам и требовать устранения дефектов. Акты являются официальными документ документами, которые потом можно использовать в различных инстанциях.

Осмотр системы централизованного отопления осуществляется специалистом, в обязанности которого входит устранение обнаруженных неисправностей в работе отопления, а также предотвращение случаев перерасхода тепла жилого объекта. Такой осмотр проводится, как правило, раз в год. По результатам осмотра выполняются соответствующие ремонтные работы, вносятся коррективы в подготовку жилого дома к следующему отопительному сезону.

Оценивая выше сказанное, причем закрепленное на нормативном уровне, видно, кто отвечающий за состояние тепловых сетей в жилом доме и в чью компетенцию входит организация нормальной работы отопительной системы непосредственно в доме. Таким образом, вся ответственность за надлежащее состояние общего имущества перед вами и жильцами других квартир вашего дома возложена на управляющую компанию или ЖЭК, с которым у вас очень теплые и непростые взаимоотношения.

По привычке, когда не работает система отопления, мы пеняем на энергетическую компанию, которая обеспечивает поставку тепла в жилые дома. Мало кто из нас задумывается, что компания-поставщик несет ответственность за температуру теплоносителя, которая должна соответствовать установленным нормативам, за нормальное рабочее давление в магистрали. Ответственность коммунальщиков распространяется на функциональность магистральных сетей до того места, где подключен ваш дом. Дальше за тепло в вашем доме отвечает уже управляющая компания или ЖЭК.

Возможны варианты, когда температура теплоносителя не достаточна для нормального обогрева жилых помещений, наблюдаются перебои с включением централизованного отопления в установленные сроки. В этих случаях ответственность ложится целиком на энергетическую компанию, осуществляющую поставку тепла в ваши квартиры.

В какой последовательности и куда обращаться, если не работает нормально отопление в доме

Кто отвечает за плохое отопление в квартире в первую очередь, мы уже разобрались и установили. Однако каковы последующие наши шаги, если жалоба не возымела должного эффекта и вы продолжаете страдать от недостаточного тепла в квартире, ваш комфорт нарушен и изменений в лучшую сторону не предвидится. Алгоритм следующий:

• узнайте контактные телефоны аварийных диспетчерских служб департамента жилищно-коммунального хозяйства района, города и звоните при необходимости;
• обращайтесь с жалобой в местный орган государственной жилищной инспекции;
• предъявите претензию местной теплоэнергетической компании;
• подайте заявление в местный орган Федеральной службы по защите прав потребителя (Роспотребнадзор);
• звоните в местные, районные и городские органы власти;
• обратитесь с заявлением в местный орган Антимонопольной службы, которая контролирует деятельность энергетических компаний и водоканала;
• используйте средства массовой информации для огласки существующей проблемы;
• подайте иск в суд на управляющую компанию, на ЖЭК и теплоэнергетическую компанию ввиду ограничения прав распоряжаться своей собственностью.

Все перечисленные инстанции, так или иначе, отреагируют на ваше обращение. Другой вопрос, насколько это поможет вам решить проблему и в какой способ. Жаловаться лучше последовательно во все инстанции в предложенном выше порядке, по факту выявленного нарушения. Лучше, когда ваша жалоба будет коллективной. В противном случае ваше обращение может попасть под жернова бюрократической машины и затеряться. Все перечисленные организации и органы власти несут ответственность за нормальное функционирование систем жизнеобеспечения в городе, а проблемы с отоплением относятся к разряду первоочередных, особенно в холодное время года.

Отвечать придется всем. Кому перед телекамерами журналистов, кому в суде, а кому на более высоком уровне за нарушения норм температурного режима в жилых зданиях.

Важно! Ваша жалоба может дать больший эффект, если к ней в придачу прикрепить письменное требование о перерасчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, а так же за предоставление услуг по отоплению в неполном объеме. Такие действия регулируются соответствующей нормой. Смотрите Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.

Контроль за соблюдением положенных санитарных норм и правил в квартире ввиду плохой работы отопления, возложен также на обслуживающую компанию. Зафиксированные значительные нарушения температурного режима в жилых помещениях, — это четкий сигнал для ответственной организации устранить выявленные недостатки.

Какие факторы оказывают влияние на температуру в вашей квартире в отопительный сезон

С ответственностью за техническое состояние тепловых сетей в многоквартирном доме мы разобрались. Что касается температуры в отопительный сезон, которая должна быть в квартире, то здесь присутствует ряд факторов, которые ответственность за функциональность возлагают на вас. Что происходит в вашей квартире, какая температура в доме вас устраивает — забота ваша. Никто не может вмешиваться в ваши домашние дела, если это не противоречит установленным нормативам и положениям.

Нередко встречаются ситуации, когда батареи в квартире раскалены докрасна, а в жилых комнатах стоит собачий холод. Или наоборот, начался отопительный сезон, у соседей все работает нормально, а ваши батареи еле теплые. Значит, вы такие нерадивые хозяева и ваша квартира оказалась не готова к наступлению холодов.

На заметку: Элементарные меры по повышению теплоэффективности жилых помещений позволят повысить температуру в квартире на 2-3 0 С. Уплотнение оконных проемов, заделка щелей между панелями, утепление входных дверей, продувка радиаторов отопления — шаги, которые можно сделать самостоятельно.

За качество и техническое состояние батарей в вашей квартире отвечает как управляющая компания, ЖЭК, так и вы. Своевременный осмотр состояния радиаторов в доме позволит устранить воздушные пробки в системе, прочистить батареи. В случае ненадлежащего технического состояния батарей, важно вовремя произвести их замену. Если с батареями вы можете разобраться самостоятельно при поддержке специалистов управляющей компании или ЖЭКа, то устранить другие причины плохого обогрева в доме, проблема не ваша. Работой коммуникаций в доме, функциональностью запорной арматуры занимается ЖЭК, представители управляющей компании.

Для примера. Выяснить, соответствует ли рабочее давление в отопительной системе необходимой величине можно только с участием специалистов и при наличии соответствующего оборудования.

Следует учитывать — любые масштабные объекты, а отопительные системы к ним тоже относятся, не могут быть до конца совершенны. Климатические, технологические, человеческие факторы всегда могут внести коррективу в работу отопительной системы многоквартирного дома. Ошибки могут быть допущены еще на стадии проектирования системы и в процессе строительства жилого дома. Элементарный пример. Использование во время прокладки внутридомовых коммуникаций труб меньшего диаметра, становится одной из основных причин недостаточного теплоснабжения жилых объектов.

Качество системы отопления определит инженер-теплотехник, который может нанести вам визит в ответ на жалобу. Соответствующие замеры, проведенные специалистом, означают одно — управляющая компания пытается выполнять возложенные на нее обязательства. Другое дело, будут ли предприняты в дальнейшем соответствующие действия со стороны ЖЭКа или управляющей компании на устранение недостатков в работе отопительной системы.

Отсутствие реакции на ваши жалобы в управляющую компанию, ставит вас перед выбором. Продолжать бороться за свои права или искать другие, альтернативные источники обогрева в доме. Необоснованные расходы, которые вы будете нести, не получая взамен положенных килокалорий тепла, могут заставить вас более радикально подойти к решению возникшей проблемы. Отказ от централизованного отопления и переход на индивидуальное позволит навсегда забыть о дискомфорте в доме и склоках с разнообразными инстанциями.