Как перейти на прямые договоры при нецентрализованной системе ГВС

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец дала рекомендации, что учесть при проведении общего собрания собственников для перехода на прямые договоры в многоквартирных домах с нецентрализованной системой ГВС и отопления.

Посмотрите видеоинструкцию от Елены Шерешовец

Одного желания жителей дома с нецентрализованной системой ГВС и отопления для перехода на прямые договоры недостаточно. Подробнее обо всех нюансах Елена Шерешовец рассказала в своём новом видео.

Сформулируйте вопрос в повестке дня правильно

Согласно ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ, начало вопроса повестки дня должно выглядеть следующим образом: «Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями…». Далее необходимо выбрать ту формулировку, которая подходит к системе ГВС и отопления вашего многоквартирного дома.

В нашем случае, при нецентрализованной системе и теплоснабжения и ГВС, это:

«1. Энергоснабжения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по энергоснабжению и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД.

2. Холодного водоснабжения и водоотведения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению, и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД, также в целях горячего водоснабжения в МКД и водоотведения».

Не повторяйте ошибку, из-за которой РСО часто отказывают в заключении прямых договоров

В большинстве случаев РСО отказывают в заключении прямых договоров, ссылаясь на п. 28 Правил № 354, в котором сказано: основанием для отказа является то, что степень благоустройства многоквартирного дома не позволяет предоставить потребителю одну, несколько или все коммунальные услуги, о предоставлении которых указано в заявлении.

Елена Шерешовец уточнила: это значит, что если вы в протоколе ОСС, а затем в заявлении укажете о желании перейти на прямой договор по горячему водоснабжению, то РСО обоснованно откажет, ведь такую услугу она физически не сможет предоставить в МКД с нецентрализованной системой горячего водоснабжения.

Правильно оформленный протокол ОСС не является гарантией того, что ресурсоснабжающая организация сразу согласится перейти на прямые договоры. Но при этом у вас появится шанс при отказе отстоять свою позицию в суде.

Ознакомьтесь с судебной практикой по теме

Елена Шерешовец привела четыре показательных примера из судебной практики по заключению прямых договоров в многоквартирных домах с нецентрализованной системой ГВС и отопления. Мы рассмотрим первые два, а подробности оставшихся двух вы узнаете из видеозаписи онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются».

Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу № А72-1274/2019. Дом перешёл на прямые договоры в 2017 году. На том только основании, что теплоснабжающая организация неправильно указывала в платёжном документе взимание платы за «ГВС: тепловая энергия» и «ГВС: подогрев», было вынесено предписание о нарушении законодательства.

Суд указал, что при нецентрализованной системе ГВС приготовление горячей воды осуществляется управляющей компанией самостоятельно. РСО не является исполнителем услуги ГВС. Предоставление услуг не соответствует предмету договоров.

Необходимо было выставить плату за теплоснабжение в целях отопления и теплоснабжение в целях ГВС. Таким образом, из-за ошибки в квитанции был отменён прямой договор.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.09.2019 по делу № А56-134319/2018. Общее собрание приняло решение о переходе на прямые договоры по всем коммунальным услугам. Но РСО ответила отказом.

ТСЖ обратилось в суд с требованием о признании прямого договора заключённым на неопределённый срок. Суд отказал ТСЖ как ненадлежащему истцу, поскольку оно не является стороной прямого договора.

Второй стороной по прямому договору являются собственники помещений, именно их права нарушаются при отказе в заключении договора. Исходя из этого собственники и должны обращаться в суд, поскольку они являются надлежащими истцами.

На заметку

Проблема перехода домов с нецентрализованной системой ГВС и отопления на прямые договоры связана с тем, что РСО часто отказывают им в этом. Елена Шерешовец отметила, что в основном это происходит из-за ошибок в протоколе ОСС.

Вот что нужно учесть, чтобы процесс перехода на прямые договоры прошёл гладко:

1. Оцените, возможно ли в вашем случае заключить прямой договор.
2. Обратите внимание на формулировку вопроса в повестке дня.
3. Оцените степень благоустройства дома.
4. Правильно оформите протокол ОСС.
5. Изучите судебную практику по теме, ведь бывает, что прямой договор отменяется из-за других нюансов.

Рассказываем, как и зачем заключать прямой договор с поставщиками ресурсов 38722

Благодаря принятому законопроекту справедливороссов у людей появилась возможность платить за предоставляемые услуги ЖКХ без посредников.

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах (N59-ФЗ). Собственники квартир получили возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Мы расскажем, в чем преимущества прямых договоров с ресурсниками, как их заключать, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

У КОГО БЕРУ – ТОМУ И ПЛАЧУ

В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где, помимо платы за содержание общего имущества, собственникам рассчитывают платежи за потребленный свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиком газа или света. Это всего лишь посредник при расчетах за потребленные коммунальные услуги.

По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.

Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.

Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей. Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг.

Да и потребителю так спокойнее. Сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.
Итак, изменения вступили в законную силу.

Ниже мы рассмотрим процедуру перевода многоквартирного дома на заключение прямых договоров с РСО.

КАК ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМОЙ ДОГОВОР

Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация.

Если переход на прямые расчеты инициируют собственники

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов.

То есть общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом решение по вопросу считается принятым, если «ЗА» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.

В целях определения момента заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.

Копия протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет Совет дома – в ГЖИ.

Заключение договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

Необходимо так же учесть, что переход на прямой договор влечет за собой изменение договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в Интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник

Ресурсник вправе отказаться от договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.

Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть договор.

При прекращении действия договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете.

Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ С РЕСУРСНИКОМ

Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:

– Снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов.

– Если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется.

– При задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.

ОТВЕТЫ НА АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ

Кто формирует платежку за коммунальные услуги?

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсник. На него возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.

Показания приборов учета (как индивидуальных, если показания передаются в УК, так и коллективных) обязана предоставлять ресурснику управляющая домом организация.

А если у собственников нет претензий к УК

Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно.

Если УК препятствует заключению прямого договора

У управляющей организации нет полномочий вмешиваться в решение собственников или препятствовать ему.

Если собственников не устраивает, как УК, ТСЖ/ЖСК рассчитывает коммунальный ресурс, возникает задолженность перед поставщиками, к дому применяются санкции в виде временных отключений ресурса – имеет смысл воспользоваться своим правом и инициировать проведение общего собрания о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Может ли УК отказаться от дома при переходе на прямые расчеты с ресурсником

Это нарушение лицензионных требований. УК не имеет права «бросить» дом. Надзор за лицензионной деятельностью осуществляет Госжилнадзор. Жалуйтесь на самоуправство управляющей организации.

В точности так же уклонение ресурсоснабжающих организаций от заключения прямых договоров не допускается и влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Кто будет выставлять плату за ОДН (СОИ)

Переход на прямые договоры не затрагивает отношений УК и поставщиков касательно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Обязанность передавать в РСО показания общедомовых приборов учета тепла, газа, воды и электроэнергии остается у управляющей организации.

Кто будет в ответе за теплые батареи и горячую воду

Организации, поставляющие коммунальные ресурсы, отвечают за поставки ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Все, что начинается с подвала дома – на совести УК, ТСЖ или ЖСК.

Управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приема жалоб от потребителей на нарушение качества коммунальных услуг. Поэтому, если в доме перебои со светом, еле теплые батареи или из горячего крана течет холодная вода, претензию необходимо подавать руководству управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Если управляющая организация игнорирует жалобы, отправляем претензию в Госжилнадзор.

Как быть, если УК продолжает присылать счета за коммунальные услуги

Обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.

Кроме того, вы можете потребовать штраф за каждую незаконную строку в квитанции. Величина штрафа – это 50% от выставленной суммы за ресурс.

Куда жаловаться, если ресурсник стал «мухлевать» с начислениями?

Госжилинспекция должна стоять на страже интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг вне зависимости от того, кто оказывает жилищные и коммунальные услуги.

Задача органов ГЖН – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах ресурсник является исполнителем коммунальных услуг. Его деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство будет основанием для проверки органами ГЖН.

Если в доме нет приборов учета, сколько платить?

Так же, как и раньше – по установленным нормативам.