Передача квартиры застройщиком без отопления

Отсутствие в переданной истцам квартире горячего водоснабжения и отопления не может быть расценено как свойство объекта долевого строительства, приведшее к ухудшению его качества, либо недостатком, который делает его непригодным для предусмотренного договором использования

Требование истца

П- Д.В. и П-а Н.А. обратились в суд с иском к ООО «Наименование организации-1» о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве от 15.12.2014, по условиям которого ООО «Наименование организации-1» обязалось передать им жилое помещение по адресу: г. Москва, ЮВАО, район ., кв. корп.. . поля аэрации (1-я очередь строительства) площадью 78,10 кв.м не позднее 30.06.2016. Цена квартиры по условиям договора составила . руб. Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства истцами исполнена своевременно и в полном объеме.

• 01.02.2016 ответчик направил в адрес истцов уведомление о завершении строительства и осмотре жилого помещения, составлении акта приема-передачи и получении ключей.
• 25.03.2016 истцами был произведен осмотр жилого помещения и выявлены недостатки, в связи с чем ответчику передана претензия с просьбой устранить недостатки.
• 22.04.2016 истцами было получено письмо от ответчика, в котором сообщалось, что причиной отсутствия горячего водоснабжения в доме является незаключённый договор о подключении постоянного теплоснабжения с ПАО «МОЭК».
• 23.05.2016 истцами был получен односторонний акт о передаче квартиры.

П- Д.В. и П-а Н.А. просили признать данный акт недействительным, запретить ответчику в дальнейшем пытаться передать им жилое помещение до момента заключения договора с теплоснабжающей организацией; взыскать с ООО «Лексион Девелопмент» компенсацию морального вреда в размере . руб., неустойку в размере . руб. за нарушение срока передачи жилого помещения.

Выводы суда по делу

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При рассмотрении данного дела нарушений судом первой инстанции не допущено, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Фактические обстоятельства по делу относительно заключения сторонами договора участия в долевом строительстве от 15.12.2014 и исполнения истцами своих обязательств по оплате цены объекта долевого строительства, изложенные в исковом заявлении и установленные судом первой инстанции, с достаточной полнотой отраженные в описательной части обжалуемого решения, сторонами по делу не оспариваются.

Не соглашаясь с постановленным по делу судебным актом, истцы в апелляционной жалобе указывают на то, что переданная им ответчиком квартира не подключена к инженерным системам, не была обеспечена горячим водоснабжением и отоплением, ввиду чего не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и не могла быть использована по назначению.

Оснований согласиться с доводами жалобы судебная коллегия не усматривает.

Какие нормы права
подлежат применению

• В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).
• В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт нарушения прав истцов на своевременное получение объекта долевого строительства по вине ответчика, который мог бы послужить основанием для взыскания предусмотренной законом неустойки, не нашел своего подтверждения.

• Согласно ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).
• Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).
• В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что истцами не была исполнена обязанность по принятию объекта долевого строительства в установленный законом и договором срок, в отсутствие законных оснований для отказа в совершении данных действий.

Доводы апелляционной жалобы о том, что квартира была передана истцам с нарушением срока определенного договором, и истцы имеют право требовать от ответчика выплаты неустойки, признаются судебной коллегий несостоятельными.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, а также меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, направленной на восстановление нарушенного права. Следовательно, взыскание неустойки должно преследовать цель восстановления нарушенного права истца.

Между тем, как правильно заключил суд первой инстанции, по настоящему делу факт нарушения права истцов на своевременное получение объекта долевого строительства по вине ответчика, который мог бы служить основанием ко взысканию неустойки, не нашел своего подтверждения и опровергается материалами дела.

Ответчик надлежащим образом и в срок осуществил строительство многоквартирного жилого дома и своевременно направил в адрес истцов уведомление о необходимости принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, отсутствие в переданной истцам квартире горячего водоснабжения и отопления не может быть расценено как свойство объекта долевого строительства, приведшее к ухудшению его качества, либо недостатком, который делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Данное обстоятельство также не свидетельствует о том, что качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании тщательного анализа представленных доказательств правильно установил фактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, приведя логичные, последовательные и исчерпывающие мотивы принятого решения.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат указания на обстоятельства, которые не являлись предметом проверки суда первой инстанции, и по своей сути направлены на переоценку доказательств и иное толкование норм материального права.

Согласно ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

В соответствии с п.3 названного постановления, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение суда в полной мере соответствует названным требованиям.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

Источник: Портал судов общей юрисдикции города Москвы http://mos-gorsud.ru/

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Нужно ли менять отопление от застройщика — И что может быть если его не поменять

Новые многоквартирные дома строятся быстро. Застройщик старается в рекордные сроки сдать готовые квартиры и получить прибыль. Из-за этой спешки и дешевых квадратных метров качество выполненных работ падает. Отопительные системы ‒ один из пунктов экономии.

Отопление от застройщика

Для экономии времени и средств используется самая устаревшая схема системы отопления: трубы для подачи и отвода воды подводятся к первой батарее, затем от нее идут к следующей и далее. Такое подключение обеспечит первую горячую батарею, а вот последующие будут теплыми или практически холодными.

Качество самих труб также влияет на температуру в квартире. Обычная дешевая труба не сможет сохранить теплой воду, которая подается в батарею. Холодный бетонный пол тоже охлаждает воду. Чтобы сохранить тепло, лучше использовать утепленные, армированные трубы.

Соединительные узлы трубопровода ‒ его слабое место. Все места, где происходят скрепления труб, особо уязвимы. Для безопасности и долговечного использования нужно, чтобы трубы крепились только в двух местах: от коллектора и до батареи. Никаких лишних соединений.

Стоит обратить внимание на радиаторы отопления. По виду кажется, что батареи совсем новые и должны хорошо прогревать комнату, в которой они установлены. Но материалы, из которых они созданы, и их конструкция влияют на способность удерживать и отдавать тепло. Дешевые батареи, которые покупают застройщики, не способны качественно обогреть помещение.

Безопасность отопительной системы

Если при строительстве дома застройщик решил сэкономить на отоплении, то стоит провести замену системы. Что стоит поменять:

1. Схему проведения отопления. Для каждой батареи должна быть своя подводка и отвод воды. Так каждый радиатор будет горячим, и в комнате будет тепло.

2. Никаких дополнительных соединений. Любой лишний скрепляющий элемент ‒ это угроза протечки. Недолговечность тройников и других соединяющих элементов создает опасность затопить нижние помещения. Эта ошибка в будущем может обернуться очень дорогим ремонтом и выплатами за нанесенный ущерб.

3. Хорошие трубы. Качественные трубы сохранят воду теплой, и в помещении всегда будет комфортная температура. Если взять долговечные армированные, то их надежность будет обеспечена на многие годы.

4. Радиаторы. Если не хочется беспокоиться о зимних холодах, то стоит заменить батареи. Это рекомендуется сделать, но решение предстоит принимать заказчику. Изменение схемы разводки отопления позволит равномерно распределить тепло по помещениям, но то, насколько комфортной будет температура, зависит и от радиатора.

Эти решения помогут избежать проблем в будущем и гарантируют спокойствие на многие годы

Застройщик изменил систему отопления

Автор: Шевяков Роман вкл. 05 июля 2018 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 2004

Мы заключили договоры долевого строительства, по которым застройщик должен был построить дом по проекту, в котором была указана горизонтальная разводка системы отопления в квартирах. Квартиры мы еще не принимали, но по факту при осмотре мы обнаружили вертикальную разводку. Также по проекту в квартирах должны устанавливаться счетчики тепла, а при вертикальной разводке это невозможно.

Можем ли мы потребовать от застройщика разницы между стоимостью квартиры, которая должна передаваться по проекту с горизонтальной разводкой, и фактической стоимостью квартиры с вертикальной, либо какой-то иной компенсации своих убытков.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Как следует из Вашего обращения, застройщиком вместо предусмотренной проектом на момент заключения договоров об участии в долевом строительстве горизонтальной разводки системы отопления фактически выполнена вертикальная разводка, в результате чего потребительские качества квартиры ухудшились.

Действительно, у горизонтальной разводки имеется масса недостатков. Как правило, наряду с существенной экономией материалов, что является несомненным «плюсом» для застройщика, такое решение несет эксплуатационные «минусы»: при вертикальной разводке не всегда возможно перекрыть отдельные отопительные приборы, контролировать их нагревание. Кроме того, при применении вертикальной разводки как правило, возникают сложности с установкой квартирных приборов учета.

Применимость той или иной системы разводки определяется проектной и рабочей документацией и застройщики должны следовать установленным техническим решениям. Безусловно, в случае если по инициативе застройщика происходит изменение технических решений в части применимой разводки таковые должны оформляться как изменения проекта и в необходимых случаях получать заключение экспертизы. Соблюдение порядка внесения изменений необходимо проверить.

В отношении прав участников долевого строительства, сообщаем следующее.

Согласно правилам ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – «закон № 214-ФЗ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства, далее – «дольщик» объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае же если объект долевого строительства построен с отступлениями от указанных требований и (или) условий договора, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако, нужно учесть, что дольщик вправе предъявить такие требования лишь в случае, если допущенные застройщиком отступления либо привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, либо являются недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ).

Поскольку категории «ухудшение качества» и «недостаток» являются оценочными, судебная практика в сходных с рассматриваемой ситуациях не всегда свидетельствует о признании таких изменений недостатками. Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9 недостаточное утепление стен дома было оценено как недостаток. Верховный суд Чувашской республики в Апелляционном определении от 14.06.2017 года по делу № 33-2871/2017 посчитал недостатками дефекты неоштукатуренных стен и потолочной поверхности и отсутствие внутриквартирной разводки трубопроводов водоснабжения.

Вместе с тем, в ряде случаев очевидное, на первый взгляд, ухудшение качества не оценивалось таковым судами. Так, неплотное примыкание полотна при закрывании оконной конструкции, наличие трещин на поверхности стяжки, многочисленные отклонения от вертикали и неровности оштукатуренных поверхностей были оценены в Решении Октябрьского районного суда г. Пензы от 27.09.2016 года и Апелляционном определении Пензенского областного суда от 20.12.2016 года по делу № 33-4551 как не препятствовавшие использованию спорного объекта долевого строительства по назначению и не являющиеся неустранимыми недостатками, свидетельствующими о несоответствии качества выполненных строительных работ условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям. Такие недостатки как трещины на штукатурке были оценены в одном из Апелляционных определений Московского областного суда как имеющие осадочный характер «что естественно для нового дома и не свидетельствует о нарушении технологии строительства дома».

Московский городской суд не посчитал недостатком изменение системы разводки отопления, сославшись на то, что застройщиком в установленном порядке были внесены изменения в проектную документацию, в соответствие с которыми было принято решение: применить периметральную разводку системы отопления взамен горизонтальной в конструкции пола трубами из сшитого полиэтилена, отказаться от теплосчетчиков для поквартирного учета тепловой энергии системы, а так же на то обстоятельство, что измененные проектные решения получили положительное заключение экспертизы проектов. Указанный вывод практически дословно приведен в Апелляционных определениях Московского городского суда от 18.09.2017 г. по делу № 33-33476, от 14.02.2017 г. по делу № 33-5704, от 29.06.2017 № 4г-5583/2017.

Безусловно, существует и иная судебная практика объективной и справедливой оценки существенности недостатка объекта долевого строительства. Так, судебная коллегия Калужского областного суда Апелляционными определениями от 14.10.2013 года по делу № 33-2545/2013, от 08.11.2012 года по делу № 33-2622/2012 оценивала отсутствие счетчика как недостаток и взыскала с застройщика цену прибора теплового учета и расходов на его установку. Апелляционным определением Верховного суда Республики Коми от 28.01.2016 года по делу № 33-617/2016 с застройщика была взыскана разница между оплаченным материалом по договору долевого строительства и проектно-сметной документации (кирпич) и фактическим использованным застройщиком материалом (гипсокартон).

Таким образом, в ряде случаев изменения, внесенные застройщиком в проектную документацию, а также кажущиеся, на первый взгляд, очевидными ухудшения качества объекта и строительные недостатки могут не быть оценены судами в качестве оснований для применения правил ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

Наряду с вышеуказанными нормами существует правило ст. 15 Гражданского кодекса РФ, устанавливающее право лица на полное возмещение причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Однако, убытки подлежат доказыванию, а объективно установить размер убытков (реального ущерба и(или) упущенной выгоды, равно как и причинно-следственную связи между убытками и действиями застройщика по изменению системы разводки будет крайне сложно.

Необходимо так же отметить что законом № 214-ФЗ предусмотрено и право дольщика на отказ от исполнения договора, получение от застройщика цены договора и процентов в размере 1/300 (если дольщик – гражданин — 1/150) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Но такое право дольщик может реализовать лишь в одном из двух случаев: если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является существенным, либо если застройщик не устранил недостаток в установленный дольщиком разумный срок (ч. 3 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Признак существенности нарушения застройщиком требований к качеству объекта при котором у дольщика возникает право на односторонний отказ от исполнения договора так же приведен в ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ. Существенность недостатка, равно как и само по себе наличие недостатка являются оценочными и, как было указано ранее, понимаются судами не единообразно.

Дольщик также вправе потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке, при этом одним из оснований для такого расторжения является существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома (ч. 1.1. ст. 9 закона № 214-ФЗ), однако, категория «существенности» и в этом случае требует судебной оценки.

Резюмируя изложенное можно сделать вывод о том, что определение наиболее эффективного способа защиты права требует правового анализа условий договора, выяснения содержания соответствующего раздела проекта, подтверждения факта внесения изменений в проектную документацию, а также соблюдения установленного порядка такого внесения. Кроме того, в немалой степени формулирование требований к застройщику и способов доказывания таких требований зависит от судебной практики сложившейся в соответствующем регионе, которая так же требует детального анализа.