В картире отсутствуют термостатические головки на батареях, застройщик ставить не хочет

В 2014 году купил квартиру на этапе строительства. В этом же году заселились.

Уже прошло 3 года как был подписан акт приема передачи.

Неожиданно узнал, что батареи должны комплектоваться термостатическими головками, типа таких (оч. удобная штука):

На основании чего они должны комплектоваться я не знаю, в договоре долевого участия про них речи нет, видимо какой-то ГОСТ их наличие описывает. По энергоэффективности домов или что-то подобное.

Я спросил у соседей в нашей whatsapp группе, у кого есть такие головки? У 80% их не оказалось. Установлены данные устройства лишь в малой части квартир.

Я написал застройщику оф. письмо, с просьбой что бы мне эти самые головки установили.

Застройщик мне письменно ответил, что раз я в акте приема передачи (3 года назад), отсутствие этих головок не указал, значит все принято и ставить они ничего не будут.

Хотя при этом, иные выявленные недостатки застройщик устраняет в ещё действующий гарантийный период нормально (проблемы с вентиляцией, не покрашенные трубы и т.д.)

Т.е. застройщик без проблем устраняет все недоделки, а вот именно тут он решил меня отпнуть подальше, помахивая подписанным мною актом.

Из неофициальных источников, стало известно, что эти самые головки, подрядчик который монтировал отопления в нашем доме, передал в нашу УК и УК их должна была установить (УК мы не выбирали, я не знаю откуда она взялась и как это решается для новых домов). Но наша УК разделилась на 2 штуки и куда-то эти головки короче потерялись. Но официальной бумаги, которая может это подтвердить у меня нет, поэтому УК мне предъявить нечего. Я так-то не у УК квартиру покупал.

Вопрос: есть шанс все таки «надавить» на застройщика и:

1) Получить эти самые головки от застройщика (пусть хоть второй раз их покупают)

2) Как-то вынудить их отправить мне копию акта приема передачи этих самых головок нашей УК от подрядчика по отоплению, что бы дальше можно было «надавить» на УК?

Или 3 года уже прошло и все, ничего не вернуть?

Договора ДДУ перед глазами нет.

Я точною помню там два гарантийных строка

3 года на что-то

и 5 лет на что-то

Ответы юристов ( 6 )

В соответствии со ст.11 Федерального закона РФ от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

…
2. Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны включать в себя:
1) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении;
2) требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;
3) требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их эксплуатации.
.

7. Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта.
8. Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора. В иных случаях контроль и подтверждение соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляются застройщиком.

В соответствии с п.1 ТРЕБОВАНИЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ В ОТНОШЕНИИ ТОВАРОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДЛЯ СОЗДАНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ РЕСУРСОСНАБЖЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЭНЕРГЕТИЧЕСКУЮ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2010 г. N 229

1. В отношении радиаторов отопления — наличие на подводящих теплоноситель трубах средств регулирования теплоотдачи радиаторов,таких как ручные регулирующие краны или термостатические краны.

Поскольку гарантийный срок застройщика на переданную Вам квартиру составляет 5 лет, а на технологическое и инженерного оборудования, входящее в состав объекта долевого строительства не может быть менее 3 лет, то в соответствии с п. 6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Вы вправе обратиться к застройщику с претензией за устранением недостатков или обратиться с иском к застройщику.

Я спросил у соседей в нашей whatsapp группе, у кого есть такие головки? У 80% их не оказалось. Установлены данные устройства лишь в малой части квартир.

Такое же право имеют и остальные собственники с неустановленными термостататами, и количество таких собственников -это плюс.

При этом, наличие подписанного Вами акта не говорит о том, что застройщик освобожден от исполнения своих обязанностей.

Надо ли менять радиаторы отопления в новостройке?

Многие застройщики экономят на радиаторах, предпочитая устанавливать дешевые и низкокачественные. Что с этим делать? Как самим не совершать ошибок при установке прибора отопления? Мы обсуждаем это с Романом Шидлаускасом, директором по развитию российского представительства Global Radiatori.

Что за радиаторы застройщики ставят в новостройках?

В жилье эконом-сегмента типология застройки не предполагает серьезного отношения к системам отопления.

Количество проданных квартир напрямую зависит от стоимости квадратного метра, поэтому многие девелоперы стараются снизить затраты на строительство. В результате в одних домах устанавливаются морально устаревшие конвекторы, в других — дешевые китайские алюминиевые батареи, но и те, и другие обладают слабой теплоотдачей и плохо прогревают квартиры.

Нужно ли собственнику менять радиаторы?

Если в квартире установлены батареи российских или европейских производителей, то менять их нет необходимости.

Например, надежностью и высокой теплоотдачей отличаются алюминиевые и биметаллические радиаторы, выпущенные на итальянских и отечественных заводах.

В случае стальных панельных батарей необходимость замены зависит от типа жилья.

А в квартирах на вторичном рынке все же стоит предварительно оценить состояние батарей: при наличии ржавчины или облупившейся краски приборы лучше заменить, потому что велика вероятность протечек.

Китайские радиаторы разумнее демонтировать вне зависимости от внешнего вида: несмотря на заявленную теплоотдачу, большинство приборов не соответствует техническим характеристикам. К тому же срок службы китайских батарей, как правило, небольшой. В отличие от европейских и российских приборов с надежностью больше 10 лет, продукция азиатских производителей может выйти из строя уже через 3−4 года.

Заменить батареи необходимо и в том случае, если на них вообще нет маркировки производителя.

Еще один повод для обязательной замены алюминиевых и биметаллических радиаторов – небольшие размеры, от которых зависит теплоотдача. Достаточно взять линейку и измерить глубину и ширину секций: если они меньше 8 см и 7,5 см соответственно, то в квартире, скорее всего, будет холодно и сыро.

Как выбрать правильный радиатор?

Правильный радиатор должен выполнять две основные функции: хорошо прогревать помещение и бесперебойно работать минимум 10 лет.

Как правило, в новостройках высокий уровень водоподготовки, особенно при домовой или поквартирной системах разводки, поэтому подойдут алюминиевые и стальные панельные радиаторы.

А вот в домах, построенных 20−30 лет назад, например, в «сталинках» или «хрущевках», теплоноситель может содержать агрессивные примеси, с которыми лучше справятся биметаллические батареи.

Их наружная часть изготовлена из алюминия, а внутренняя – из металла, устойчивого к кислотным и щелочным веществам в воде.

Определившись с типом радиатора, необходимо изучить его мощность и понять, насколько она соотносится с мощностью, заложенной проектировщиками многоквартирного дома. Например, показатель качественной алюминиевой батареи глубиной 80 мм составляет 136−142Вт/кг и для обогрева комнаты 20 кв. метров необходимо 10−12 секций радиатора. Мощность биметаллических радиаторов ниже алюминиевых за счет тяжелой внутренней металлической закладной — 85−100Вт/кг, поэтому для той же комнаты нужно 12−14 секций батарей.

Следующий фактор выбора – надежность.

Качественные алюминиевые и биметаллические радиаторы прослужат не меньше 10 лет, а вот стальные панельные батареи могут выйти из строя раньше.

Более короткий срок службы связан с небольшой толщиной стенок прибора: если у алюминиевого она составляет минимум 1,5−2мм, то у стального – 0,9−1,1 мм. Поэтому коррозионные процессы быстрее разрушают батареи.

Какие типичные ошибки собственники квартир совершают при замене радиаторов?

Основная ошибка – замена батарей без согласования с управляющей компанией многоквартирного дома. Как минимум, такой подход может привести к неправильному выбору радиаторов и слабому обогреву квартиры. А в худшем случае, при самостоятельном переносе батарей на другие стены, начнут замерзать и соседи, а радиатор заставят вернуть на первоначальное место.

Вторая ошибка – неправильный подбор размера радиатора.

Обычная история, когда в квартире стоит 12-секционная батарея, но греет только половина секций.

На самом деле, установить большой радиатор недостаточно, необходимо соотнести его мощность с давлением в системе отопления и объемом воды, проходящей по батареям. С этим как раз помогают представители управляющей компании.

Часто владельцы квартир со стояковой системой отопления забывают установить байпасы, распределяющие теплоноситель по радиаторам. В результате вода не попадает в достаточном объеме в батареи соседних квартир, и их жильцы замерзают.

Надо ли согласовывать перепланировку при этом?

Если речь идет о замене прибора на аналогичный, то работы нужно согласовать только с управляющей компанией многоквартирного дома. Но в случае установки батарей с другими техническими характеристиками или их переноса на соседние внутренние стены,

необходимо разработать проект перепланировки и согласовать его в Жилищной инспекции и БТИ.

Однако стоит учесть, что радиаторы нельзя выносить на внешние стены, поэтому, как бы ни хотелось, но установить их на лоджии или застекленные балконы не получится – ни один контролирующий орган этого не допустит.

Обязательна ли установка в новостройке застройщиком радиаторов отопления общих помещений на первом или первом-втором этажах?

Доброго времени суток!

Подскажите, пожалуйста, столкнулся с такой ситуацией. Готовится к передаче участникам долевого строительства многоэтажный многоквартирный жилой дом с индивидуальным поквартирным газовым отоплением. Но ни на первом этаже (парадная), ни на втором новостройки застройщиком не установлены радиаторы отопления.

Всё-таки Россия у нас не южная в целом страна и отсутствие обогрева общего имущества окажет воздействие на общее имущество (стены, лестница, окна).

Предусмотрены ли хотя бы для средней российской полосы (ЦФО) техническими регламентами или какими-либо обязательными строительными нормами и правилами наличие на этапе сдачи здания установленных застройщиком таких радиаторов отопления (какими именно НПА, чтобы сослаться в акте о недостатках) или это дело самих будущих собственников и управляющей компании?

Спасибо за оперативный «мозговой штурм» неочевидной для меня проблемы!

04 Сентября 2016 23:31

Ответы юристов ( 7 )

В соответствии с п. 4.1. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений. Оптимальные и допустимые параметры микроклимата в помещениях жилых зданий приведены в приложении 2 СанПиН 2.1.2.2645-10

В случае если Застройщик не обеспечит соблюдения данных норм по температурному режим, на него можно подать в суд, с требованием обязать исправить допущенные нарушения. При этом высока вероятность, что данный дом просто не будет принят приемной комиссией, и застройщика обяжут устранить нарушения.

Согласно СНиП 41-01-2003 «ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ И КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ»:

6.3.3 Лестничные клетки допускается не отапливать:
— в зданиях, оборудуемых поквартирными системами теплоснабжения, по заданию заказчика;
— в зданиях с любыми системами отопления в районах с расчетной температурой наружного воздуха для холодного периода года минус 5 °С и выше (параметры Б);
— в незадымляемых лестничных клетках типа Н1.

То есть, получается, что оборудование системами отопления осуществляется при наличии такого мероприятия в задании заказчика.

При этом, согласно указанному СНиП,

Поквартирное теплоснабжение — обеспечение теплом систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения квартир в жилом здании. Система состоит из индивидуального источника теплоты — теплогенератора, трубопроводов горячего водоснабжения с водоразборной арматурой, трубопроводов отопления с отопительными приборами и теплообменников систем вентиляции.

В этом п. 6.2.4 Свода правил СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003 в редакции 2012 года (видимо, его подразумевали) написано: «6.2.4 Отопление лестничных клеток допускается не предусматривать . в зданиях, оборудуемых поквартирными системами теплоснабжения с теплогенераторами, по заданию на проектирование». Хотя, возможно, это вопрос интерпретации, я понял фрагмент «по заданию на проектирование» как уточнение, главную часть сложного предложения (как именно допускается не предусматривать — по заданию на проектирование, если есть поквартирное отопление), то есть по заданию на проектирование допускается прямо указать на отсутствие радиатора в лестничных клетках.

Иначе нет ли тут противоречия с нормами того же Свода правил СП для лестничных клеток? — подпункт а) (обязывает обеспечивать минимальную из оптимальных температур) или б) (обязывает обеспечивать минимальную из допустимых; а) или б) — тут вопрос фактической квалификации) п. 5.1, а также п. Д.12 и Д.1 Приложения Д (обязательное) Свода правил СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (актуализированная редакция СНиП 41-01-2003, утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 30 июня 2012 г. N 279) говорят (Д.1 косвенно, Д.12 — прямо) о необходимости отопления лестничных клеток.

Здравствуйте. Антон. В соответствии с пунктом 4.8.14 температура воздуха на лестничных клетках должна составлять не менее + 16 градусов цельсия.

Однако, как слеудет из письма Минрегиона от 15.10.2010 N 10992-08/ИП-ОГ данное поставноелние может носить только рекомендательный характер.

Мысль интересная, но это уже об обязанности управляющей компании. Нам жильцам выставят счёт на оплату. То письмо Минрегиона, конечно, верное, но в этой части у нас есть более новое — п.п. а) п. 4.2.2. Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ), говорящий об обязанности управляющей компании: «Требования к содержанию общего имущества жилых зданий:

а) в вестибюле подъезда, на лестничной клетке должен поддерживаться температурно-влажностный режим, соответствующий нормативным требованиям, путем регулярного проветривания, обеспечения исправности приборов отопления . лестничной клетки и вестибюля».

Вопрос в том, застройщик обязан ли был отопление предусмотреть, а не в том, будут ли это обязаны делать сособственики.

Здравствуйте. Тут только если проектом предусмотрено. Если нет, то устанавливать застройщик не обязан.

А вот потом уже сами собственники на общем собрании могут решить установить батареи в подъездах.

В данном случае все санпины, нормы госстроя и т.д. относятся к ведению УК, об этом говорит многочисленная суд. практика. А вот обязать можно только если в проекте такие батареи есть. Либо же ставить отдельно.

Так что смотрите проект, но скорее всего там ничего нет по батареям на лестничных клетках и тогда придётся собирать общее собрание и ставить вопрос о батареях. Что само по себе не легко. Но в принципе реально. Но эти расходы уже лягут на вас.

Вопрос в том, застройщик обязан ли был отопление предусмотреть, а не в том, будут ли это обязаны делать сособственики.
Антон

Обязанности по закону нет. Есть право.

если их нет, будет ли это недостатком качества передаваемого объекта (квартира + общее имущество) и основанием составления акта о недостатках, устраняемых застройщиком.
Антон

нет, квартиры точно нет, а дом принимает комиссия и она руководствуется проектом. Вы принимаете ТОЛЬКО квартиру, и не более того. Лестницу и другое ОДИ Вы не принимаете.

А вот это не так, общее имущество функционально связано с квартирой, что прямо следует из определения (назначения) такого имущества. Многие и до нас и не раз результативно составляли акты о дефектах, листы осмотра с замечаниями (по-разному называются застройщики, корректное. но длинное: акт о несоответствии объекта долевого строительства, содержащим требование о безвозмездном устранении описанных недостатков в разумный сроки) о подтоплении подвалов, о мусоре на крыше, о тех же включаемых только при госприёмке лифтах.

А вот это не так, общее имущество функционально связано с квартирой, что прямо следует из определения (назначения) такого имущества. Многие и до нас и не раз результативно составляли акты о дефектах, листы осмотра с замечаниями (по-разному называются застройщики, корректное. но длинное: акт о несоответствии объекта долевого строительства, содержащим требование о безвозмездном устранении описанных недостатков в разумный сроки) о подтоплении подвалов, о мусоре на крыше, о тех же включаемых только при госприёмке лифтах.
Антон

Не совсем соглашусь. Да, в понятие объекта и ОИ входит, согласен.

Но если смотреть дальше, то:

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика

То есть в основном всё регулируется договором и в общей части различными требованиями.

Но обязанности поставить батарею нет у застройщика, в договоре у Вас квартира, а не батарея и в проекте я так понимаю тоже нет батарей. Соответственно принимаете Вы по договору квартиру и Ои без батарей.

В том ответе не так сформулировал видимо.

Оптимальные и допустимые параметры микроклимата в помещениях жилых зданий приведены в приложении 2 СанПиН 2.1.2.2645-10
Мирасов Эдуард

Тут санпин не применим- все таки речь о жилых помещениях — а вот у нас в ситуации- не жилые- это лестничные клетки

6.3. Системы отопления
6.3.1. Системы отопления должны обеспечивать в отапливаемых помещениях нормируемую температуру воздуха в течение отопительного периода при параметрах наружного воздуха не ниже расчетных.
6.3.2. В неотапливаемых зданиях для поддержания температуры воздуха, соответствующей технологическим требованиям в отдельных помещениях и зонах, а также на временных рабочих местах при наладке и ремонте оборудования следует предусматривать местное отопление.
6.3.3. Лестничные клетки допускается не отапливать:
— в зданиях, оборудуемых поквартирными системами теплоснабжения, по заданию заказчика;
— в зданиях с любыми системами отопления в районах с расчетной температурой наружного воздуха для холодного периода года минус 5 °С и выше (параметры Б);
— в незадымляемых лестничных клетках типа Н1.
Сопротивление теплопередаче внутренних стен, ограждающих неотапливаемую лестничную клетку от жилых и других помещений, следует принимать по СНиП 23-02.
6.3.4. Отопление следует проектировать для обеспечения равномерного нагревания и нормируемой температуры воздуха в помещениях, учитывая:
а) потери теплоты через ограждающие конструкции;
б) расход теплоты на нагревание инфильтрующегося наружного воздуха;
в) расход теплоты на нагревание материалов, оборудования и транспортных средств;
г) тепловой поток, регулярно поступающий от электрических приборов, освещения, технологического оборудования, трубопроводов, людей и других источников. Тепловой поток, поступающий в жилые комнаты и кухни жилых домов, следует принимать не менее 10 Вт на 1 м2 пола.
Потери теплоты через внутренние ограждающие конструкции помещений допускается не учитывать, если разность температур воздуха в этих помещениях равна 3 °С и менее.
Расход инфильтрующегося воздуха следует определять, принимая скорость ветра по параметрам Б. Если скорость ветра при параметрах Б меньше, чем при параметрах А, то подбор отопительных приборов следует осуществлять по большему из расходов теплоты на систему отопления с учетом расхода теплоты на нагревание инфильтрующего наружного воздуха, рассчитанных при параметрах А и Б. Скорость ветра следует принимать по СНиП 23-01.

«СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование»
(приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 26.06.2003 N 115)

А что у вас написано в договоре? в проекте?